注冊房地產估價師考試輔導：第二講

第二講　　建設用地制度與政策
一、內容提要：

1、現行土地制度；
2、集體土地征用；
3、國有土地使用權出讓；
4、國有土地使用權劃撥；
5、閑置土地的處理。

二、考試要求：

了解現行土地制度、集體土地征用程序。
熟悉土地使用權劃撥含義、集體土地征用補償范圍和標準、閑置土地的處理。
掌握集體土地征用政策、國有土地使用權出讓、土地使用權劃撥范圍及管理。
第一節　　中國現行土地制度概述
一、全面理解和正確認識中國現行土地所有制，需要把握下列內容：
1、全部土地都為社會主義公有制。
2、土地的社會主義公有制分為全民所有制和勞動群眾集體所有制兩種。具體是：
　　土地的全民所有制：具體采取的是國家所有制的形式，該種所有制的土地被稱為國家所有土地，簡稱國有土地，其所有權由國家代表全體人民行使，具體又由國務院代表國家行使。國有土地的范圍：城市市區的土地；農村和城市郊區內已經依法沒收、征收、征購為國有的土地；國家依法征用的土地；依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地；農村集體經濟組織全部成員轉為城鎮居民的，原屬于其成員集體所有的土地；因國家組織移民、自然災害等原因，農民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農民集體所有的土地。
土地的勞動群眾集體所有制：具體采取的是農民集體所有制的形式，該種所有制的土地被稱為農民集體所有土地，簡稱集體土地。農民集體的范圍有下列3種：村農民集體；村內兩個以上農村集體經濟組織的農民集體；鄉(鎮)農民集體。
　　3、城市市區的土地屬于國家所有。
　　4、農村和城市郊區的土地一般屬于農民集體所有。
例題：土地的社會主義公有制包括（　　）
A、全民所有制　　B、社會主義制　　C、勞動群眾集體所有制　　D社會主義初級階段公有制
答案：A、C
解析：《土地管理法》第二條規定，中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。
　　二、全面理解和正確認識中國現行土地所有制，需要把握下列制度：
　　1、國家實行土地登記制度。縣級以上人民政府對所管轄的土地進行登記造冊。屬于國有土地的，核發《國有土地使用證》；屬于集體土地的，核發《集體土地所有證》；使用集體土地的，核發《集體土地使用證》。依法登記的土地所有權和使用權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。
　　2、國家實行土地有償有限期使用制度。除了國家核準的劃撥土地以外，凡新增土地和原使用的土地改變用途或使用條件、進行市場交易等，均實行有償有限期使用。
　　3、國家實行土地用途管制制度。根據土地利用總體規劃，將上地用途分為農用地、建沒用地和未利用土地。土地用途的變更須經有批準權的人民政府核準。嚴格限制農用地轉為建設用地，控制建設用地總量，對耕地實行特殊保護。
　　4、國家實行保護耕地的制度。
　　例題：中國現行土地所有制度包括（　　）制度
A、土地登記制度　　B、有償有限期使用制度　　C、勞動群眾集體所有制　　D土地用途管制制度
答案：A、B、D
解析：勞動群眾集體所有制是土地的社會主義公有制組成部分，它不是現行土地所有制度。
　　三、現階段，取得國有土地使用權的途徑主要有下列4種：
　　1、通過行政劃撥方式(含征用集體土地)取得；
2、通過國家出讓方式取；
3、通過房地產轉讓方式取得(如買賣、贈與或者其他合法方式)；
4、通過土地或房地產租賃方式取得。
例題：取得國有土地使用權的途徑主要有（　　）。
A、土地或房地產租賃方式　　B、劃撥　　C、房地產轉讓方式　　D出讓
答案：A、B、C、D
解析：上述四項均符合題意，因此，全選。



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