房地產抵押價格評估需謹慎

近幾年來，由于大量不良債權的處置所引發的貸款風險問題，使得金融部門對信貸質量管理逐漸升級，因此對評估機構的要求也越來越高，即在評估抵押房地產時，要求評估抵押期滿后能實現的房地產價格，以保證抵押債權能如實收回。目前，在房地產評估實踐中，有相當部分業內人士也認為從估價目的和任務看，應該評估其抵押價格，或預期價格實現能力。 房地產抵押評估一頭連接房地產市場，一頭連接金融市場，抵押評估恰當與否，直接關系到兩個市場的健康發展。下面就從抵押本質、抵押價格內涵、抵押價格評估風險等幾方面分析房地產抵押價格的評估問題。 　　

一、抵押本質 　　

抵押是指抵押人以自己或第三人的財產以不轉移占有方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為，債務人不履行債務時，抵押權人有權依法處置抵押財產并優先受償。 　　

根據《擔保法》的規定，抵押的本質就是對債權的保證，即保證抵押債權的安全、保證抵押債權的完全實現、保證抵押債權不受侵害。

　　二、抵押價格 　　

抵押的本質決定了抵押價格的特征，抵押價格的基本特征就是用價值形態去保證抵押權的實現。什么是抵押價格？《房地產估價理論與方法》一書中界定：抵押價格是為抵押貸款而評估的房地產價格，是扣除強制處置抵押物所發生的稅費后的價格。換言之，就是債務履行期滿后能交給抵押權人的轉讓凈值。由此可見： 　　

1、抵押價格是一種預期價格。 　　

房地產預期價格大致有三種：

（1）在預期市場上最有可能成交的價格；

（2）在預期房地產金融市場上最有可能實現的凈值；

（3）在預期房地產金融市場上最能保障債權安全的價格。根據抵押貸款的特征，預期短為數月，長則數年。 　　

2、抵押價格是抵押期終止時的價格。 　　

抵押期包括約定履行期和違約履行期，如果債務人按期償債，抵押期等于約定履行期，如果債務人不按期償債，抵押期則大于約定履行期，大部分就是違約履行期。充分考慮抵押期的風險損失，是設定抵押和評估抵押價格的目的所在。 　　

3、抵押價格是能保障債權安全的價格。 　　

設定抵押，是基于“債務人期滿不能履行債務”的情況可能發生。評估抵押價格的目的就是當這一情況發生后，能保障債權的安全。保障債券安全是指保障預期債權的完整安全，即抵押價格等于預期債權總和。

　　4、抵押價格是一種特殊的成交價格。 　　

銀行與顧客之間的金融活動屬于平等的民事活動，抵押物價格與貸款價值應該按照等價交換的原則進行公平交易行為。如果抵押物價格大于或小于貸款價值，就違背了等價交換的市場法則，抵押與貸款的交易就不可能成功。因此，這個與貸款價值等價的抵押物價格就是抵押價格。