房地產(chǎn)估價規(guī)范條文說明3

5．4 成 本 法
5．4．2 本條對重置價格或重建價格作了定義。本條中關(guān)于房地產(chǎn)重置價格或重建價格的構(gòu)成可細分為：
1 土地取得費用。
(1)征地和房屋拆遷安置補償費。
(2)土地使用權(quán)出讓金或者地價款。
(3)有關(guān)土地取得的手續(xù)費及稅金。
2 開發(fā)成本。
(1)勘察設(shè)計和前期工程費。
(2)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費。
(3)房屋建筑安裝工程費。
(4)公共配套設(shè)施建設(shè)費。
(5)開發(fā)過程中的稅費。
3 管理費用。主要是指開辦費和開發(fā)過程中管理人員工資等
4 投資利息。
5 銷售稅費。
(1)銷售費用，包括銷售廣告宣傳費、委托銷售代理費等。
(2)銷售稅金及附加，包括營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加。
(3)其他銷售稅費，包括應(yīng)當(dāng)由賣方負擔(dān)的印花稅、交易手續(xù)費、產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)登記費等。
6 開發(fā)利潤。
其中，農(nóng)地征用費的構(gòu)成如下：
1 土地補償費。
2 青苗補償費。
3 地上附著物補償費(包括農(nóng)田基礎(chǔ)設(shè)施、樹木、遷墳等)。
4 安置補助費(包括勞動力安置補助費、超轉(zhuǎn)人員生活補助費等)。
5 房屋拆遷安置補償費(此處指農(nóng)村房屋拆遷安置補償費，其構(gòu)成參見城市房屋拆遷安置補償費)。
6 耕地占用稅。
7 耕地開墾費。
8 新菜地開發(fā)建設(shè)基金(征用城市郊區(qū)的菜地)。
9 征地管理費(是由用地單位在征地費總額的基礎(chǔ)上按一定比例支付的管理費用，其收取標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)征地包干方式的不同，為征地費總額的1.5％～3％)。
10 政府規(guī)定的其他有關(guān)稅費。
城市房屋拆遷安置補償費的構(gòu)成如下：
1 被拆除房屋及附屬物補償費。
2 購建拆遷安置用房費。
3 安置補助費(包括被拆遷人搬家補助費、提前搬家獎勵費、臨時安置補助費、臨時周轉(zhuǎn)交通補助費、遷往遠郊區(qū)縣安置補助費、一次性異地安置補助費)。
4 被拆遷單位和個體工商戶停產(chǎn)、停業(yè)期間損失補助費。
5 房屋拆遷管理費和房屋拆遷服務(wù)費。
6 政府規(guī)定的其他有關(guān)稅費。
本條規(guī)定應(yīng)以土地取得費用與開發(fā)成本之和作為計取開發(fā)利潤的基數(shù)，并根據(jù)市場上開發(fā)同類房地產(chǎn)的平均利潤水平來確定利潤率。