房地產基本制度與政策精講班第2講講義

　　3、城市總體規劃的調整和修改
　　城市總體規劃經批準后，應當嚴格執行，不得擅自改變。當出現某些不能適應城市經濟與杜會發展要求的情況時，就需要進行適當調整和修改。
　　城市總體規劃的局部調整，是指城市人民政府根據城市經濟建設和社會發展情況，按照實際需要對已經批準的城市總體規劃作局部變更。城市總體規劃局部調整的決定由城市人民政府作出并組織進行調整，報同級人民代表大會常務委員會和原批準機關備案。
　　城市總體規劃的修改，是指城市人民政府在實施城市總體規劃的過程中，發現總體規劃的某些基本原則和框架已經不能適應城市經濟建設和社會發展的要求，必須作出重大變更。修改城市總體規劃由城市人民政府組織進行，并須經同級人民代表大會或者其常務委員會審查同意后，報原批準機關審批。
　　例題：修改城市總體規劃由（ ）組織進行。
　　A、建設部門
　　B.規劃部門
　　C.城市人民政府
　　D.房管部門
　　答案：C
　　解析：建設部門、規劃部門、房管部門是不能組織進行修改城市總體規劃的。
　　4 、房地產開發項目的規劃設計從
　　城市總體規劃到控制性詳細規劃，一般是由政府部門編制和組織方案評選，審定后具有法規效力，是一種政府行為。房地產投資最終能否成功，取決于時機、地段和建筑質量；地段的選擇、建筑內容及其布置與規劃設計密不可分；用地區位的社會經濟條件、政府規定的用地規劃設計條件、開發投資者的建設意圖等因素對詳細規劃設計都有很大影響，投資決策者需要熟悉城市規劃管理程序。房地產開發項目首先要持政府主管部門批準的計劃立項文件，進行項目規劃申報，經城市規劃主管部門審查同意后，獲取規劃設計條件通知書。
　　房地產開發投資者委托編制的修建性詳細規劃以及建筑設計、市政工程設計等必須符合規劃設計條件。城市規劃主管部門要根據規劃設計條件對規劃設計方案進行審查和審批管理；房地產開發項目要特別注意在符合規劃設計條件和日照、通風、防災等各項設計規范要求的基礎上優化設計，如遇有重大問題需要調整規劃設計條件時，必須向城市規劃主管部門申請，經城市規劃主管部門批復獲準后，方可按新的規劃設計條件調整規劃設計。
　　例題：從城市總體規劃到控制性詳細規劃，一般是由政府部門編制和方案評選，審定后具有法規效力，是一種（ ）行為。
　　A、單位
　　B.個人
　　C.政府
　　D.法律
　　答案：C
　　解析：政府部門編制和方案評選，審定后具有法規效力，不可能是單位、個人行為，也不可能是法律行為，因此，應選C.
　　三、城市規劃的實施（掌握）
　　城市總體規劃經審批頒布后，即具有法規效力。城市規劃區內的土地利用和各項建設必須符合城市規劃，服從規劃管理。這是實施城市規劃應當遵循的基本原則。
　　城市規劃的實施管理主要是報建審批管理和批后管理兩部分內容。報建審批管理主要包括對建設項目選址審批核發項目選址意見書，對城市用地審批核發建設用地規劃許可證，對建設工程審批核發建設工程規劃許可證。批后管理主要是按照規劃實施監督檢查體系對違法占地和違法建設的查禁工作。
　　1、建設項目選址管理
　　國家對于建設項目。特別是大、中型建設項目的宏觀管理，在可行性研究階段，主要是通過計劃管理和規劃管理來實現。將計劃管理和規劃管理有機結合起來，就能保證各項建設工程有計劃并按照城市規劃進行建設。
　　（1）項目選址意見書的內容。建設項目選址意見書的主要內容應包括：建設項目的基本情況和建設項目規劃選址的主要依據。
　　（2）建設項目選址意見書審批權限。建設項目選址意見書，按建設項目計劃審批權限實行分級規劃管理。
　　縣人民政府計劃行政管理部門審批的建設項目，由縣人民政府城市規劃行政主管部門核發選址意見書；地級、縣級市人民政府計劃行政管理部門審批的建設項目，由該市人民政府城市規劃行政主管部門核發選址意見書；直轄市，計劃單列市人民政府計劃行政管理部門審批的建設項目，由直轄市、計劃單列市人民政府城市規劃行政主管部門核發選址意見書；省，自治區人民政府計劃行政管理部門審批的建設項目，由項目所在地縣、市人民政府城市規劃行政主管部門提出審查意見，報省、自治區人民政府城市規劃行政主管部門核發選址意見書；中央各部門、公司審批的小型和限額以下的建設項目，由項目所在地縣、市人民政府城市規劃行政主管部門核發選址意見書；國家審批的大中型和限額以上的建設項目，由項目所在地縣、市人民政府城市規劃行政主管部門提出審查意見，報省、自治區、直轄市、計劃單列市人民政府城市規劃行政主管部門核發選址意見書，并報國務院城市規劃行政主管部門備案。
　　例題：城市規劃的實施管理主要是（ ）兩部分內容。
　　A、報建審批管理
　　B.網絡管理
　　C.人工管理
　　D.批后管理
　　E、微機管理
　　答案：AD
　　解析：網絡管理、人工管理、微機管理都是不符合題意的。
　　2、建設用地規劃管理
　　城市規劃行政主管部門對城市用地進行統一的規劃管理，實行嚴格的規劃控制是實施城市規劃的基本保證。
　　（1）核發建設用地規劃許可證。在城市規劃區內進行建設需要申請用地的，必須持國家批準建設項目的有關文件，向城市規劃行政主管部門申請定點，由城市規劃行政主管部門核定其用地位置和界限，提供規劃設計條件，核發建設用地規劃許可證。建設用地規劃許可證是建設單位在向土地管理部門申請征收、劃撥土地前，經城市規劃行政主管部門確認建設項目位置和范圍符合城市規劃的法定憑證。
　　建設單位或者個人在取得建設用地規劃許可證后，方可向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請用地，經縣級以上地方人民政府審查批準后，由土地管理部門根據土地管理的有關規定供應土地。
　　在城市規劃區內，未取得建設用地規劃許可證而取得建設用地批準文件、占用土地的，批準文件無效，占用的土地由縣級以上人民政府責令退回。
　　（2）臨時建設和臨時用地的管理。臨時建設是指必須限期拆除、結構簡單、臨時性的建筑物、構筑物、道路、管線或其他設施；臨時用地是指由于建設工程施工、堆料或其他原因，需要臨時使用并限期收回的土地。批準臨時建設和臨時用地的使用期限，一般均不超過2年。
　　臨時建設和臨時用地都對城市規劃的實施產生重要的影響。任何單位和個人需要在城市規劃區內臨時使用土地或進行臨時建設都應當征得城市規劃行政主管部門的同意，不得影響城市規劃的實施。
　　例題：臨時用地的使用期限，一般不超過（ ）年。
　　A.1
　　B.2
　　C.3
　　D.4
　　答案：B
　　解析：批準臨時建設和臨時用地的使用期限，一般均不超過2年。
　　3、建設工程規劃管理
　　（1）建設工程規劃管理的主要內容
　　1）建筑管理。主要是按照城市規劃要求對各項建筑工程（包括各類建筑物、構筑物）的性質、規模、位置、標高、高度、體量、體形、朝向、間距、建筑密度、容積率、建筑色彩和風格等進行審查和規劃控制。
　　2）道路管理。主要是按照城市規劃要求對各類道路的走向、坐標和標高、道路寬度、道路等級、交叉口設計、橫斷面設計、道路附屬設施等進行審查和規劃控制。
　　3）管線管理。主要按照城市規劃要求對各項管線工程（包括地下埋設和地上架設的給水、雨水、污水、電力、通訊、燃氣、熱力及其他管線）的性質、斷面、走向、坐標、標高，架埋方式、架設高度、埋置深度、管線相互間的水平距離與垂直距離及交叉點的處理等進行審查和規劃控制。
　　4）審定設計方案。城市規劃行政主管部門對于建設工程的初步設計方案進行審查，并確認其符合規劃設計要點的要求后，建設單位就可以進行建設工程的施工圖設計。
　　5）核發建設工程規劃許可證。建設工程規劃許可證是有關建設工程符合城市規劃要求的法律憑證。在城市規劃區內新建、擴建和改建建筑物、構筑物、道路、管線和其他工程設施，必須持有關批準文件向城市規劃行政主管部門提出申請，由城市規劃行政主管部門根據城市規劃提出的規劃設計要求，核發建設工程規劃許可證。在核發建設工程規劃許可證前，城市規劃行政主管部門應對建設工程施工圖進行審查。建設單位或者個人在取得建設工程規劃許可證件和其他有關批準文件后，方可申請辦理開工手續。
　　6）放線、驗線制度。為了確保建設單位能夠按照建設工程許可證的規定組織施工，建設工程的坐標、標高確認無誤，城市規劃行政主管部門應派專門人員或認可的勘測單位到施工現場進行放線，建設工程經城市規劃行政主管部門驗線后，方可破土動工。
　　（2）建設工程的規劃審批程序
　　1）建設申請。有關建設單位或個人持法律規定的有關文件向城市規劃行政主管部門提出申請建設的要求。
　　2）建設申請的審查。城市規劃行政主管部門對于建設申請進行審查，確定有關建設工程的性質、規模等是否符合城市規劃的布局和發展要求。
　　3）提出規劃設計要點。在對建設申請進行審查后，城市規劃行政主管部門應根據建設工程所在地區詳細規劃的要求，提出具體的規劃設計要點，作為進行工程設計的重要依據。
　　（3）建設工程的竣工驗收
　　城市規劃行政主管部門參加建設工程竣工驗收，主要是監督檢查該建設工程是否符合規劃設計要求核準的設計方案。
　　（4）竣工資料的報送
　　城市規劃區內的建設工程，建設單位應當在竣工驗收后6個月內向城市規劃行政主管部門報送有關竣工資料。
　　例題1：城市規劃區內的建設工程，建設單位應當在竣工驗收后（ ）個月內向城市規劃行政主管部門報送有關竣工資料。
　　A、1
　　B.3
　　C.6
　　D.9
　　答案：C
　　解析：城市規劃區內的建設工程，建設單位應當在竣工驗收后6個月內向城市規劃行政主管部門報送有關竣工資料。
　　例題2：城市規劃管理中的報建審批管理程序依次是（）。（2005年試題）
　　A.核發建設用地規劃許可證、核發項目選址意見書、核發建設工程規劃許可證
　　B.核發項目選址意見書、核發建設用地規劃許可證、核發建設工程規劃許可證
　　C.核發建設用地規劃許可證、核發建設工程規劃許可證、核發項目選址意見書
　　D.核發項目選址意見書、核發建設工程規劃許可證、核發建設用地規劃許可證
　　答案：B
　　解析：城市規劃的實施管理主要是報建審批管理和批后管理兩部分內容。報建審批管理主要包括對建設項目選址審批核發項目選址意見書，對城市用地審批核發建設用地規劃許可證，對建設工程審批核發建設工程規劃許可證。
　　4、城市規劃的實施監督檢查
　　（1）對建設活動的監督檢查
　　1）城市規劃行政主管部門對于在城市規劃區使用土地和進行各項建設的申請，都要嚴格驗證其申報條件（包括各類文件和圖紙）是否符合法定要求，有無弄虛作假的情況等。對于不符合要求的申請，要及時退回，不予受理。
　　2）建設單位或個人在領取建設用地規劃許可證并辦理土地的征用或劃撥手續后，城市規劃行政主管部門要進行復驗，如有關用地的坐標、面積等與建沒用地規劃許可證規定不符，城市規劃行政主管部門應責令其改正或重新補辦手續，否則對其建設工程不予審批。
　　3）建設單位或個人在領取建設工程規劃許可證件并放線后，要自覺接受城市規劃行政主管部門的檢查，即履行驗線手續，如若其坐標、標高，平面布局形式等與建設工程規劃許可證件的規定不符。城市規劃行政主管部門就應責令其改正，否則有關建設工程不得繼續施工，并可給予必要的處罰。
　　4）建設單位或個人在施工過程中，城市規劃行政主管部門有權對其建設活動進行現場檢查。
　　5）城市規劃行政主管部門應當參加城市規劃區內對城市規劃有重要影響的建設工程的驗收，檢查建設工程的平面布置、空間布局、立面造型、使用功能等是否符合城市規劃設計要求。如果發現不符，應視情況提出補救和修改措施，或給予必要的行政處罰。
　　（2）立法機構的監督檢查
　　1）城市人民政府在向上級人民政府報請審批已經編制完成或修改的城市總體規劃前，必須報經同級人民代表大會或者其常務委員會。對于審查中提出的問題和意見，城市人民政府有責任給予明確的解釋或作出相應的修改與完善。
　　2）城市人民代表大會或其常務委員會有權對城市規劃的實施情況進行定期或不定期的檢查，就實施城市規劃的進展情況，城市規劃實施管理的執法情況提出批評和意見，井督促城市人民政府加以改進或完善。城市人民政府有義務在任期內全面檢查城市規劃的實施情況，并向同級人民代表大會或其常務委員會提出工作報告。
　　（3）社會監督
　　1）城市規劃行政主管部門有責任將城市規劃實施管理過程中的各個環節予以公開，接受社會對于其執法的監督。
　　2）城市中一切單位和個人對于違反城市規劃的行為和隨意侵犯其基本權利的行為，有監督、檢舉和控告的權利。
　　3）城市中一切單位和個人對于城市規劃行政主管部門及其工作人員執法過程中的各種違法行為，有監督、檢舉和控告的權利。 轉貼于：房地產估價師考試_考試大