房地產基本制度與政策精講班第4講講義

　　4、建設工程的監理
　　實行監理的建設工程，建設單位應當委托具有相應資質等級的工程監理單位進行監理，也可以委托具有工程監理相應資質等級井與被監理工程的施工承包單位沒有隸屬關系或者其他利害關系的該工程的設計單位進行監理。
　　（1）建設工程監理范圍
　　下列建設工程必須實行監理：1）國家重點建設工程；2）大、中型公用事業工程；3）成片開發建設的住宅小區工程；4）利用外國政府或者國際組織貸款、援助資金的工程；5）國家規定必須實行監理的其他工程。
　　例題：建設工程監理范圍包括（）。
　　A、國家重點建設工程
　　B.大、中型公用事業工程
　　C.成片開發建設的住宅小區工程
　　D.村民自建房屋
　　E.利用外國政府或者國際組織貸款、援助資金的工程
　　答案：ABCE
　　解析：村民自建房屋不屬于建設工程監理范圍，因此，應選ABCE.
　　（2）建設工程監理單位的質量責任和義務
　　1）工程監理單位應當依法取得相應等級的資質證書，并在其資質等級許可的范圍內承擔工程監理業務。
　　2）工程監理單位與被監理工程的施工承包單位以及建設材料、建筑構配件和設備供應單位有隸屬關系或者其他利害關系的，不得承擔該項建設工程的監理業務。
　　3）工程監理單位應當依照法律、法規以及有關技術標準、設計文件和建設工程承包合同。代表建設單位對施工質量實施監理，并對施工質量承擔監理責任。
　　4）工程監理單位應當選擇具備相應資格的總監理工程師和監理工程師進駐施工現場。未經監理工程師簽字，建筑材料、建筑構配件和設備不得在工程上使用或者安裝，施工單位不得進行下一道工序的施工，未經總監理工程師簽字，建設單位不撥付工程款，不進行竣工驗收。
　　5）監理工程師應當按照工程監理規范的要求，采取旁站、巡視和平行檢驗等形式，對建設工程實施監理。
　　例題：監理工程師應當按照工程監理規范的要求，采取（）等形式，對建設工程實施監理。
　　A、旁站
　　B.不去現場
　　C.巡視
　　D.平行檢驗
　　E.不監督
　　答案：ACD
　　解析：不去現場、不監督是監理工程師的失職行為。
　　5、建設監理程序與管理
　　（1）建設監理程序。
　　工程建設監理一般按下列程序進行：
　　1）編制工程建設監理規劃
　　2）按工程建設進度，分專業編制工程建設監理細則；
　　3）按照建設監理細則進行工程建設監理；
　　4）參與工程竣工預驗收，簽署工程建設監理意見：
　　5）工程建設監理業務完成后，向項目法人提交工程建設監理檔案資料。
　　（2）監理企業資質審查與管理。
　　監理企業實行資質審批制度。監理企業的資質根據其人員素質、專業技能、管理水平、資金數量及實際業績分為甲、乙、丙三級。
　　設立監理企業或申請承擔監理業務的企業到工商行政管理部門登記注冊并取得企業法人營業執照后，方可到建設行政主管部門辦理資質申請手續，經資質審查后取得《監理申請批準書》，才可從事監理活動。
　　（3）監理工程師的考試、注冊與管理。
　　監理工程師實行注冊制度。《監理工程師資格考試和注冊試行辦法》規定監理工程師應先經資格考試，取得《監理工程師資格證書》，再經監理工程師注冊機關注冊，取得《監理工程師崗位證書》，并被監理單位聘用，方可從事工程建設監理業務。未取得兩證或兩證不全者不得從事監理業務；已注冊的監理工程師不得以個人名義從事監理業務。
　　（4）涉外監理的管理規定。
　　凡外資在中國境內獨資的建設項目，在委托外國監理單位承擔監理時，應聘請中國監理單位參加，進行合作監理。中外合資的建設項目，不應委托外國監理單位承擔監理，但可向外國監理單位進行技術、經濟咨詢。外國貸款項目原則上由中國監理單位負責監理，如因貸款方要求外國監理單位參加，應與中國監理單位進行合作監理。外國贈款，捐款建設的工程項目，一般由中國監理單位承擔監理。
　　例題：監理企業的資質根據其人員素質、專業技能、管理水平、資金數量及實際業績分為（）級。
　　A、一
　　B.二
　　C.甲
　　D.乙
　　E.丙
　　答案：CDE
　　解析：監理企業的資質根據其人員素質、專業技能、管理水平、資金數量及實際業績分為甲、乙、丙三級。
　　建設工程施工與質量管理第二節建設工程施工與質量管理一、項目報建制度1994年8月建設部發布了《工程建設項目報建管理辦法》。該管理辦法規定：
　　（1）凡在我國境內投資興建的房地產開發項目，包括外國獨資、合資、合作的開發項目都必須實行報建制度，接受當地建設行政主管部門或其授權機構的監督管理。未報建的開發項目不得辦理招投標和發放施工許可證，設計、施工單位不得承接該項工程的設計和施工。
　　（2）報建的程序為：開發項目立項批準列入年度投資計劃后，須向當地建設行政主管部門或其授權機構進行報建，交驗有關批準文件。領取《工程建設項目報建表》，認真填寫后報送，并按要求進行招標準備。
　　（3）報建內容主要包括：工程名稱、建設地點、投資規模、資金來源、當年投資額、工程規模、開工、竣工日期、發包方式、工程籌建情況共九項。
　　　　　　　　　　　　　　　　　
　　例題：項目報建制度中，凡在我國境內投資興建的房地產開發項目，包括外國獨資、合資、合作的開發項目都必須實行報建制度，接受（）的監督管理。
　　A、當地建設行政主管部門B、當地建設行政主管部門授權機構。
　　C.當地計劃行政主管部門D.當地計劃行政主管部門授權機構E、當地工商行政主管部門答案：AB解析：項目報建制度中，管理職能屬于當地建設行政主管部門或其授權機構。
　　二、施工許可制度（熟悉）
　　建設部于2001年6月重新發布了《建筑工程施工許可管理辦法》。
　　1、建筑工程施工許可管理的原則
　　（1）在中華人民共和國境內從事各類房屋建筑及其附屬設施的建造、裝修裝飾和與其配套的線路、管道、設備的安裝，以及城鎮市政基礎設施工程的施工，建設單位在開工前應當向工程所在地的縣級以上人民政府建設行政主管部門（以下簡稱發證機關）申請領取施工許可證。
　　（2）工程投資額在30萬元以下或者建筑面積在300㎡以下的建筑工程，可以不申請辦理施工許可證。
　　（3）按照國務院規定的權限和程序批準開工報告的建筑工程，不再領取施工許可證。
　　（4）必須申請領取施工許可證的建筑工程未取得施工許可證的，一律不得開工。任何單位和個人不得將應該申請領取施工許可證的工程項目分解為若干限額以下的工程項目，規避申請領取施工許可證。
　　例題1：建設工程開工前，建設單位應當向工程所在地的縣級以上人民政府（ ）部門申請領取施工許可證。
　　A.建設行政主管
　　B.土地行政主管
　　C.環境保護
　　D.發展計劃
　　答案：A
　　解析：建設單位在開工前應當向工程所在地的縣級以上人民政府建設行政主管部門申請領取施工許可證。
　　例題2：建設工程在（ ）條件下，建設單位可以不用辦理施工許可證
　　A.工程投資額在50萬元以下且建筑面積在500㎡以下
　　B.工程投資額在50萬元以下或建筑面積在500㎡以下
　　C.工程投資額在30萬元以上且建筑面積在300㎡以下
　　D.工程投資額在30萬元以下或建筑面積在300㎡以下
　　答案：D
　　解析：工程投資額在30萬元以下或者建筑面積在300㎡以下的建筑工程，可以不申請辦理施工許可證。
　　2、申領施工許可證的條件
　　建設單位申請領取施工許可證，應當具備下列條件，并提交相應的證明文件：
　　（1）已經辦理該建筑工程用地批準手續；
　　（2）在城市規劃區的建筑工程，已經取得建設工程規劃許可證；
　　（3）施工場地已經基本具備施工條件，需要拆遷的，其拆遷進度符合施工要求；
　　（4）已經確定施工企業。按照規定應該招標的工程沒有招標，應該公開招標的工程設有公開招標，或者肢解發包工程，以及將工程發包給不具備相應資質條件的，所確定的施工企業無效；　
　　（5）滿足施工需要的施工圖紙及技術資料，施工圖設計文件已按規定進行了審查：
　　（6）有保證工程質量和安全的具體措施。施工企業編制的施工組織設計中有根據建筑工程特點制定的相應質量、安全技術措施，專業性較強的工程項目編制的專項質量、安全施工組織設計，井按照規定辦理了工程質量、安全監督手續；
　　（7）按照規定應該委托監理的工程已委托監理；
　　（8）建設資金已經落實。建設工期不足1年的到位資金原則上不得少于工程合同價的50％，建設工期超過1年的，到位資金原則上不少于工程合同價的30％。建設單位應當提供銀行出具的到位資金證明，有條件的可以實行銀行付款保函或者其他第三方擔保。
　　（9）法律、行政法規規定的其他條件。
　　例題：建設單位申請領取施工許可證時，應當提交建設資金已經落實的證明文件，建設工期超過一年的，到位資金原則上不少于工程合同價的（ ）。
　　A.20％
　　B.25％
　　C.30％
　　D.50％
　　答案：C
　　解析：建設工期不足1年的到位資金原則上不得少于工程合同價的50％，建設工期超過1年的，到位資金原則上不少于工程合同價的30％。
　　3 、建筑施工許可證的管理
　　申請辦理施工許可證，應當按照下列程序進行：
　　（1）建設單位向發證機關領取《建筑工程施工許可證申請表》
　　（2）建設單位持加蓋單位及法定代表人印鑒的《建筑工程施工許可證申請表》，并附《建筑工程施工許可管理辦法》第四條規定的證明文件，向發證機關提出申請。
　　（3）發證機關在收到建設單位報送的《建筑工程施工許可證申請表》和所附證明文件后，對于符合條件的，應當自收到申請之日起15日內頒發施工許可證；對于證明文件不齊全或者失效的，應當限期要求建設單位補正，審批時間可以自證明文件補正齊全后作相應順延；對于不符合條件的，應當自收到申請之日起15日內書面通知建設單位，并說明理由。
　　建筑工程在施工過程中，建設單位或者施工單位發生變更的，應當重新申請領取施工許可證。
　　（4）建設單位申請領取施工許可證的工程名稱、地點、規模，應當與依法簽訂的施工承包合同一致。施工許可證應當放置在施工現場備查。
　　（5）施工許可證不得偽造和涂改。
　　（6）建設單位應當自領取施工許可證之日起3個月內開工。因故不能按期開工的，應當在期滿前向發證機關申請延期，并說明理由：延期以兩次為限，每次不超過3個月。既不開工又不申請延期或者超過延期次數、時限的，施工許可證自行廢（7）對于未取得施工許可證或者為規避辦理施工許可證將工程項目分解后擅自施工的，由有管轄權的發證機關責令改正，對于不符合開工條件的責令停止施工，并對建設單位和施工單位分別處以罰款。
　　例題：建設單位領取施工許可證后，因故不能按期開工，可申請延期，延期（ ）。（2003年試題）
　　A.以一次為限，不超過三個月
　　B.以一次為限，不超過六個月
　　C.以兩次為限，每次不超過三個月
　　D.以兩次為限，每次不超過六個月
　　答案：C
　　解析：建設單位應當自領取施工許可證之日起3個月內開工。因故不能按期開工的，應當在期滿前向發證機關申請延期，并說明理由：延期以兩次為限，每次不超過3個月。