房地產基本制度與政策精講班第9講講義

　　五、我國房地產權屬登記的地域范圍（熟悉）
　　《城市房地產管理法》及《城市房屋權屬登記管理辦法》對房地產權屬登記的地域范圍有明確的規定：城市規劃區內國有土地范圍內取得土地使用權和房屋所有權都要進行權屬登記。除此之外的其他房屋權屬登記參照《城市房屋權屬登記管理辦法》執行。隨著城鄉一體化的加快，我國權屬登記的地域范圍已經擴展到了農村集體土地上的房屋權屬登記。
　　例題：我國房地產權屬登記的地域范圍是指（ ）。
　　A.城市規劃區內國有土地范圍內取得土地使用權和房屋所有權都要進行權屬登記
　　B.城市規劃區內集體土地范圍內取得土地使用權和房屋所有權都要進行權屬登記
　　C.城市規劃區外國有土地范圍內取得土地使用權和房屋所有權都要進行權屬登記
　　D.城市規劃區外集體土地范圍內取得土地使用權和房屋所有權都要進行權屬登記
　　答案：A
　　解析：《城市房地產管理法》及《城市房屋權屬登記管理辦法》對房地產權屬登記的地域范圍有明確的規定：城市規劃區內國有土地范圍內取得土地使用權和房屋所有權都要進行權屬登記。
　　六、房地產權屬登記的種類（掌握）
　　房地產權屬登記分為房屋總登記、初始土地登記、房屋初始登記、房屋轉移登記、房屋變更登記、房屋他項權利登記、房屋注銷登記、變更土地登記八種。
　　1、總登記總登記也叫靜態登記，是在一定行政區域和一定時間內進行的房屋權屬登記。進行總登記是因為沒有建立完整的產籍或原有的產籍因其他原因造成產藉散失、混亂，必須全面清理房屋產權、整理產籍，建立新的產權管理秩序。
　　總登記應由縣級以上人民政府在規定的登記期限開始之日起30日內發布公告，公告應當載明以下有關事項：總登記的區域、申請的期限（注明起止日期）、申請人應當提交的有關證件（告知登記人應攜帶的證件和有關文件）、受理登記的地點（可以是登記機關所在地或登記機關設立的登記點）、其他應當公告的事項（如登記費用、不登記的責任等）。
　　例題：在一定行政區域和一定時間內進行的房屋權屬登記是（ ）。
　　A.定期登記
　　B.總登記
　　C.初始登記
　　D.動態登記
　　答案：B
　　解析：總登記也叫靜態登記，是在一定行政區域和一定時間內進行的房屋權屬登記。
　　2、初始土地登記初始土地登記是指土地登記機關在同一時間內對一定范圍的全部土地的所有權和使用權及他項權利進行集中、統一的登記。因此，又可以稱為土地總登記。
　　3、房屋初始登記初始登記是指新建房屋申請人，或原有但未進行過登記的房屋申請人原始取得所有權而進行的登記。在依法取得的房地產開發用地上新建成的房屋和集體土地轉化為國有土地上的房屋，權利人應當向登記機關申請辦理房屋所有權初始登記。在開發用地上新建成的房屋登記，權利人應向登記機關提交建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證及土地使用權證書等證明文件：集體土地轉化為國有土地上的房屋，權利人應向登記機關提交用地證明等有關文件。
　　4、房屋轉移登記轉移登記是指房屋因買賣，贈與、交換、繼承、劃撥、轉讓、分割、合并、裁決等原因致使其權屬發生轉移而進行的登記，權利人應當自事實發生之日起90日內申請轉移登記。申請轉移登記，權利人應提交原房地產權屬證書以及與房地產轉移相關的合同，協議、證明等文件。
　　例題1：房屋轉移登記是指房屋因（ ）等原因致使其權屬發生轉移而進行的登記，權利人應當自事實發生之日起90日內申請轉移登記。
　　A、買賣、贈與
　　B、交換、繼承
　　C、劃撥、轉讓
　　D.咨詢、經紀
　　E、分割、合并、裁決
　　答案：ABCE
　　解析：咨詢、經紀不是房屋轉移登記的原因。
　　例題2：下列情形中，應當辦理房屋轉移登記的有（ ）。（2004年試題）
　　A.部分房屋拆除
　　B.法人名稱改變
　　C.劃撥房屋
　　D.繼承房屋
　　E.分割房屋
　　答案：CDE
　　解析：房屋轉移登記是指房屋因買賣，贈與、交換、繼承、劃撥、轉讓、分割、合并、裁決等原因致使其權屬發生轉移而進行的登記。
　　5、房屋變更登記變更登記是指房地產權利人因法定名稱改變，或是房屋狀況發生變化而進行的登記。如權利人法定名稱變更或者房地產現狀、用途變更、房屋門牌號碼的改變、路名的更改、房屋的翻、改建或添建而使房屋面積增加或減少、部分房屋拆除時，房地產權利人均應自事實發生之日起30天內申請變更登記，由房地產權利人提交房地產權屬證書以及相關的證明文件辦理。
　　例題：房屋的翻、改建或添建而使房屋面積增加或減少，房屋所有人應申請房屋（ ）登記。
　　A.注銷
　　B.變更
　　C.轉移
　　D.初始
　　答案：B
　　解析：變更登記是指房地產權利人因法定名稱改變，或是房屋狀況發生變化而進行的登記。如權利人法定名稱變更或者房地產現狀、用途變更、房屋門牌號碼的改變、路名的更改、房屋的翻、改建或添建而使房屋面積增加或減少
　　6、房屋他項權利登記他項權利登記是指設定抵押、典權等他項權利而進行的登記。申請他項權利登記，權利人應提交的證明文件有：（1）以地上無房屋（包括建筑物、構筑物及在建工程）的國有土地作為抵押物的，應提交國有土地使用權證，土地使用權出讓、抵押合同及相關協議和證明文件：（2）以房屋及其占用土地作為抵押物的，除應提交前款所列證明文件外，還應提交房屋權屬證書。
　　7、房屋注銷登記注銷登記是指房屋權利因房屋或土地滅失、土地使用年限屆滿、他項權利終止、權利主體滅失等而進行的登記。以下幾種情況均應申請注銷登記：（1）房屋滅失，所有權的要素之一客體滅失，房屋所有權不復存在：（2）土地使用權年限屆滿，房屋所有權人未按城市房地產管理法的規定申請續期，或雖申請續期而未獲批準的，土地使用權由國家無償收回。按房屋所有權和該房屋占用范圍內土地使用權權利主體一致的原則，原所有人的房屋所有權也不復存在；（3）他項權利終止：抵押權是因主債權的消滅，如債的履行以及房屋滅失或抵押權的行使而使抵押權歸于消滅。典權是因典期屆滿、出典人回贖或轉典為賣、以及房屋滅失而使典權歸于消滅。
　　房地產權利喪失時，原權利人應申請注銷登記。申請注銷登記，申請人應提交房地產權屬證書、相關的合同、協議文件。房地產權利滅失，而當事人在規定期限內未辦理注銷登記的，由登記機關予以注銷登記。
　　8 、變更土地登記變更土地登記是對已經進行初始土地登記的任一土地的土地所有權、使用權和他項權利及相關內容發生變化而進行的相應的變更登記。
　　例題：（ ）是指設定抵押、典權等他項權利而進行的登記。
　　A.房屋注銷登記
　　B.房屋他項權利登記
　　C.房屋變更登記
　　D.房屋初始登記
　　答案：B
　　解析：這是房屋他項權利登記的含義。