房地產估價師：房地產業前景很美挑戰仍存

　　未來五年是中國社會經濟發展的關鍵時期。
　　在第十六屆五中全會落下幃幕之時，關于未來五年發展的“十一五規劃”也隨之出爐。這對于剛剛經歷了一系列宏觀調控的中國房地產業來說，無疑是發展的新契機。
　　宏觀調控讓房地產業得到了規范性的調整，同時也使行業發展的瓶頸在一定程度上暴露出來。未來五年怎么走，如何在更長的時間里讓房地產業保持健康持續的發展？
　　在近日召開的首屆中國房地產企業200強發布暨高峰論壇上，政府的相關官員、業界的專家學者及開發企業代表們共同就這些問題作了深入的探討。
　　正如建設部政策研究中心主任陳淮所說：“今天的中國，社會經濟體制正發生深刻的變革，房地產業如不能認清形勢隨之調整，不僅行業不能持續、穩定的發展，整個城市發展和居民生活也將受到嚴重影響。” 
　　主要矛盾：供給不足與需求旺盛
　　作為國民經濟的支柱產業之一，房地產業的發展將會影響到中國宏觀經濟的走向。據調查，今年1至9月份，房地產開發投資占社會固定投資比例的18.2%，占GDP的比重達到9.6%。同時，房地產業對其他行業的帶動效應明顯，據專家調查，房地產業的發展直接帶動56個產業部門。房地產業也是促進城市就業的主要行業，僅2004年其行業內就增加就業人員達20.51萬。
　　 而如此重要的行業，其現存的矛盾卻也著實不少。“房地產業的大趨勢是供不應求，供給不足與需求旺盛將成為行業發展的主要矛盾。”中國社會科學院城市發展研究中心主任牛鳳瑞在論壇上作出如此判斷。
　　 他指出，城鎮化的加速是需求持續增長的主要原因。2010年我國城鎮化率將達到55%，城市人口在未來10年內將增加2億，這個增長數字需　　要大量的住宅與配套房地產與之對接。“而房改促成的住宅貨幣化，城市拆遷帶來的改造，經濟社會發展造成外來人口的增加及人們生活水平的提高，都將為需求的增長提供有力的支撐。”
　　國家統計局人口和就業司司長李曉超更從人口的發展趨勢印證了這一判斷：一方面，我國人口年平均自然增長率超過世界平均水平的1.3%，這是需求增長的基礎；另一方面，我國家庭戶數規模縮小，2004年每戶平均人口數已降至3.44，在總人口數一定的情況下，這必然導致住房戶數需求的增加。
　　供不應求從另一方面佐證了未來房地產市場潛在的巨大空間，但如果在加大供給的同時不能保證與需求的有效對接，矛盾將同樣無法解決。僅目前而言，住宅產品的大中小戶型、高中低價位的結構不合理，已經造成了一定程度的無效供給。牛鳳瑞進一步表示，“供應關系決定了未來的房地產業應該是持續、健康、快速發展的，但在解決供不應求的問題上，我們需要更多地從產品的供應結構方面去思考。”

　　戰略轉變：建造節能與綠色建筑
　　在中央關于“十一五規劃”的建議中，明確提出要建設“資源節約型、環境友好型社會”。
　　“這是一個訊號”。
　　中國房地產和住宅研究會秘書長張元端表示，“這意味著發展節能和綠色建筑將是房地產業持續發展所難以回避的戰略轉變，也是構建節約型社會的一個顯著標志。”
　　目前我國經濟規模位居世界第七，但能源消耗總量在世界排名第二。其中建筑建造和使用中直接消耗能源占總耗能的30%，若加上建材生產的能耗，則接近50%。“能源已經成為制約我國經濟發展的瓶頸”，張元端表示，“更為關鍵的是，高能耗將直接導致環境的惡化，破壞人類與自然的生存和諧。”他進一步指出，發展節能與綠色建筑是解決此問題的關鍵，而且兩者是相互包容的。
　　“節能建筑是指按照設計標準進行建造，使其在使用過程中降低能耗的建筑；而綠色建筑是指為人們提供健康、舒適、安全的生活空間，同時在建筑的全生命周期，包括生產、建筑規劃、設計、施工等，實現高效率的資源利用。”張元端指出，后者“資源利用”中的資源包括能源、土地、水資源、材料等，應該說綠色建筑在某種程度上包含了節能建筑。
　　而目前，我國的節能與綠色建筑工作還存在著很多問題。根據專家調查，當前現有的400多億平方米的城鄉建筑物中，95%為高能耗建筑，而每年新建的20億平方米的房屋建筑中，80%以上仍為高能耗。
張元端說：“建筑發展節能與綠色建筑已是行業中一項刻不容緩的緊迫任務。”他指出，此項任務需在四個方面展開：首先是轉變觀念，將節能與綠色建筑放到實施可持續發展、樹立科學發展觀的高度來認識；其次要制定相應的政策和強有力的法規；再次是充分利用現有的科學技術予以實現；最后是建立有效的行政管理機構，并加強與國際的交流與合作。 
　　金融變革：信托為主的多元化趨向
　　今天的房地產開發企業所面臨的資金問題已越來越嚴重。自2003年6月央行推出121號文件以來，國家對土地、信貸政策逐步收緊，而企業自身的積累資金非常有限；另一方面，市場上卻還沒有建立起一個完善的房地產金融體系。資金短缺已成為行業發展的絆腳石。中國工商聯房地產商會副會長兼投資資金董事長李曉東指出：“房地產金融已經全面進入變革時代，這是金融機構和房地產企業將直接面臨的挑戰。”
　　“信托將成為未來金融市場改革的邏輯主線。”中國企業海外發展中心主任、首席經濟學家孫飛博士認為。目前我國商業銀行資產為28萬億元，信托資產僅為2萬億元，相對于國外成熟的金融市場，巨大的差距造就了我國信托業發展的空間。孫飛指出，“信托有著極其靈活的制度，“財產隔離使得風險系數大大降低，而政策上的扶持如免稅及規避某些繁瑣程序，這都是信托業發展的核心優勢。”
　　“但銀行仍然是未來房地產資金提供的主要渠道。”孫飛補充道。在他眼里，未來房地產金融市場的主流模式將是銀行、信托加REITs。信托作為中國市場上已經發展的業務，最大瓶頸在于200份信托合同的限制。孫飛指出，就籌集方式而言，中國房地產界還基本屬于私募，而國際REITs則屬于公募。“一旦發行限制、籌集方式、流通市場被突破、拓寬，中國的信托將正式進入軌道，而REITs也將隨之出現。”
　　金融體制改革在“十一五規劃”中被重點強調，而中國房地產金融必將步入多元化、國際化的進程。多元化可以降低一行獨大的風險，需要發現更多的融資途徑，包括信托、上市及REITs；而國際化的路徑是雙向的，既包括境外的基金、融資機構的進入，國內房地產企業也應當主動的走出過國門實現國際化。李曉東對未來金融市場建議，首先金融監管當局應繼續發展以具體項目融資為主要特征的私募型的房地產信托產品；其次要大力發展產業投資基金；再次要逐步催生以購買和長期持有成熟物業為目的的房地產投資信托也就是REITs，“這樣才能突破資金來源的局限，有力解決企業及行業發展的后顧之憂。