2008年房地產估價師考試《經營與管理》練習題十二

　　2、對房地產投資項目來說，動態投資回收期自投資起始點算起，累計凈現值等于零或出現正值的年份即為投資回收終止年份。( )
　　A、對
　　B、錯

　　3、按照合同所包括的工程范圍以及承包關系的不同，合同形式分為( )。
　　A、總包合同
　　B、分包合同
　　C、成本加酬金合同
　　D、獨立承包合同

　　4、在房地產開發過程中，開發商只能委托由資質的監理機構負責工程項目管理。( )
　　A、對
　　B、錯

　　5、從投資的角度來說，城市國有土地或規劃中可以轉化為( )使投資者關注的重點。
　　A、建設用地
　　B、城鎮基礎設施用地
　　C、可以進行開發利用的土地
　　D、城市國有土地的農村集體土地

　　6、招標文件通常包括( )等。
　　A、合同文件
　　B、投標須知
　　C、招標方式
　　D、工程標底

　　7、房地產置業投資的投資者從長期投資的角度出發希望獲得的利益有( )。
　　A、自我消費
　　B、房地產保值
　　C、房地產增值
　　D、開發利潤
　　E、出租收益

　　8、( )是指準備出租但還沒有出租出去的建筑面積占全部可出租建筑面積的比例。
　　A、空置量
　　B、空置率
　　C、空置水平
　　D、空置面積

　　9、某開發項目規劃建設用地面積為3000m²，總容積率為5.5，已知項目開發周期為1.5年，購買土地使用權后即開始建設，工期為1年，租售期0.5年；地價為1000萬元，購買土地使用權手續費為地價的1.5％，項目開發成本為2000元／m²，開發商市場推廣費為開發成本的3.5％。貸款利率為10％，銷售代理費為銷售收入的2.5％，銷售稅費為銷售收入的5.48％，項目的平均售價為5000元／m²，項目可銷售面積的比例為90％，問開發商的成本利潤率是多少?

　　10、對于物業管理企業的選擇有一系列的標準可供遵循，標準通常包括( )。
　　A、能否令業主滿意
　　B、專業服務水平
　　C、向業主提供信息的能力
　　D、管理計劃

　　答案
　　1、D　　
　　2、A　　
　　3、ABD　　
　　4、B　　
　　5、D　　
　　6、ABC　　
　　7、CDE　　
　　8、B
　　9、提示：
　　　　A．項目總開發價值：建設工程教育網
　　　　a．總建筑面積=3000×5.5=16500m2
　　　　b．總銷售收入=16500×90％×5000=7515萬元
　　　　C．銷售稅金=7515×5.48％=411.82萬元
　　　　d．項目總開發價值=7515-411.82=7103.18萬元
　　　　B．項目總開發成本：
　　　　a．土地費用=1000+1000×1.5％=1015萬元
　　　　b．開發成本=165002000=3300萬元
　　　　C．財務費用=1015×[(1+10％)1.5-1]+3300×[(1+10％)-1]=486萬元
　　　　d．市場推廣及銷售代理費用=3300×3.5％+7515×2.5％=304.38萬元
　　　　e．項目總開發成本=1015+3300+486+304.38=5105.38萬元
　　　　c．開發商成本利潤率=(7103.18-5105.38)/5105.38×100％=39.13％
　　注：主觀題答案僅供參考
　　10、ABCD