房地產估價：房地產開發項目規劃設計管理

　　房地產設計管理直接關系著房地產項目的成敗，由于設計管理的疏忽會導致建設項目進度緩慢、工程停滯、成本盲目增加甚至產品質量嚴重受損。當這些事發生時開發商往往把責任全部推到設計公司的頭上，認為設計公司配合不積極，方案總不能達到甲方滿意，施工圖設計不負責任，二次設計多，造成設計變更、工程洽商頻繁出現增加無法控制的成本漏洞。
　　其實房地產項目的設計工作的混亂責任完全在開發商自身的管理。房地產開發商要集成社會各種資源才能完成一個房地產項目，這其中包括市場研發、地質勘察、規劃設計、成本測算、建筑工程總包及工程專項分包、園林市政工程施工、營銷策劃、融資管理等，這些人或公司都是房地產項目的參與者，但這其中有很少一部分是開發商自己項目管理團隊成員，大多工作都是通過承包和采購的形式完成的，而設計工作是貫穿項目始終的，對設計公司合理準確的采購，對設計工作進行精確規劃、嚴格管理對房地產項目的順利進行至關重要。
　　每一個項目都是要分階段來完成的，房地產開發項目應該分成幾個階段呢？每個階段的內容是什么？設計工作在每個階段的任務是什么？
　　對于不同的項目、不同的公司管理風格項目階段的劃分可能會有所不同，用項目管理理論結合中國房地產建設的實際出發，同時結合中國規劃設計市場的特點，項目可以分成以下幾個階段：啟動階段——設計階段——工程計劃階段——工程施工階段——控制階段——收尾階段
　　以上階段是項目被批準開展后的項目生命周期，之前的項目選擇、項目分析過程即可行性研究報告和項目建議書不包括其中。
　　很多住宅或商業項目在其項目周期還未結束時就已經開始其產品生命周期的銷售階段，PMI的項目管理知識體系PMBOK沒有類似的論述，在隨后的論述中我們簡單的分析一下此階段在房地產項目周期中所處的位置。
　　1.啟動階段。設計工作在項目全過程中起著不同的作用，但都必須是滿足項目的總體規劃和要求來開展的。啟動階段首先明確項目批準的原因，市場需求、營運需求、客戶要求、法律要求、戰略需要等都有可能是項目開展的依據。作為一個房產項目，啟動階段更多的是明確項目組織結構、產品范圍，很多房地產組織結構都是典型的項目式結構，劃分成幾個職能部門，啟動階段明確各項目參與人員的權責至關重要，包括總裁、總經理、部門經理、職員的權責。規劃設計部門要明確項目產品范圍，漸進明細產品的總體定位。拿住宅項目為例，住宅社區—別墅住宅社區—地上二層底下一層節能別墅住宅社區，通過每次對項目的定義加深，明確項目的產品范圍，就是我們常說的概念設計，同時制定產品范圍說明書，和項目章程一起作為項目開展的原始依據。
　　2.設計階段。這個階段又分為設計采購和產品設計兩個階段。
　　1）設計采購時選擇合適的設計公司通過合同的形式承包項目的產品設計工作。設計采購可以用兩種方式進行，直接指定設計公司和招投標選擇設計公司。直接指定公司長期合作的戰略伙伴或指定知名設計公司、設計師，這可以根據以往項目經驗、專家判斷、產品類型等綜合因素決定是否直接與指定的設計公司建立合同關系。方案招投標可以分內部招標和公開招標，現很多公司都采用此方式就不再贅述。
　　2）產品設計是在概念設計的基礎上深化建筑設計，這包括方案設計和初步設計。方案設計的主要內容是：總體規劃設計方案、景觀綠化設計方案、建筑單體設計方案。作為一個完整的房地產項目，這三項內容是緊密銜接相互制約的，必須在方案階段同時考慮同時深化。初步設計階段包括內容：規劃報審總圖、市政設計方案、景觀綠化初步設計、建筑單體初步設計。房地產項目的設計方案通過要經過兩道門檻。
　　首先是項目投資人或發起人的認可，我們暫且把項目投資人或發起人稱為老板，讓老板用最快最簡單的方法理解產品是非常重要的，有很多項目的設計管理人員抱怨樓都蓋起來了老板又要改立面，其實這不是老板的錯，是我們規劃設計管理人員沒有建立有效的溝通方式，讓老板沒有理解設計方案的真實信息或過濾掉了部分信息，要順利通過這個門檻，房地產估價師|就要建立有效的溝通系統，不只是規劃設計而是整個項目的管理。
　　其次是政府各職能部門的審核，這也是伴隨項目始終的重要工作。對國家及地方的法律法規進行充分的了解，多吸取同類項目的經驗作為本項目的風險。
　　3.工程計劃階段。這是整個項目的關鍵階段，要制定工程施工總體計劃，其基礎就是施工圖。施工圖設計包括：市政道路施工圖、景觀園林施工圖、建筑單體施工圖。所有施工圖都應該是詳細的涵蓋了所有項目范圍，而大部分的材料設備采購也應該在這個過程完成，并成為施工圖的內容詳細表述，這其中也包括專項設計的采購，例如高層建筑項目的幕墻設計、住宅項目的燃氣設計等。各專業施工圖設計越細致項目成本預算就越完整詳細，項目質量、項目成本、項目進度也能更有效的控制。對于大多數建設商業住宅的房地產項目，此時已開始產品的銷售策劃工作，這是設計部門必須提供準確的詳細的設計信息，把設計語言翻譯成大眾語言進行宣傳，吸引客戶同時讓客戶準確理解還未建成的產品，避免虛假錯空的信息傳遞給未來的客戶。
　　4.工程施工階段。按照項目總體計劃按部就班的進行施工組織，這個階段的工作完全是通過向外承包完成的。設計管理主要參與的是以下控制階段的工作。　　
　　5.控制階段。是和工程施工階段并行的，質量、進度、成本以項目總體計劃進行實施和控制，而開發商一方主要控制的就是變更，設計管理要及時準確地審核各種變更，提出準確地通過或否定的意見，使變更的發生盡量不脫離總體計劃，同時還要提出對項目有利的變更申請，例如變更新技術可以提高工程進度和質量。
　　6.收尾階段。此階段往往被忽略。除了合同管理中要有很多合同進行收尾，其中設計管理很重要的工作就是總結經驗教訓，這對一個公司持續發展有著重要的支持，一個項目的完整歷史紀錄會成為其他新項目的模版、風險庫、數據庫、專家庫。