房地產價值評估基本理論－概述（四）

　　(1)臨街狀況。一般來說，臨街面越寬越好。如果幾面臨街，則有利于商業房地產價值的提高。

　　(2)內部格局。商業用房的內部格局應有利于柜臺和貨架的布置和顧客的停留。一些大型商業用房往往要分割出租，因此，要求內部空間能夠靈活地間隔。

　　(3)樓層。一般來說，位于底層的商業用房較優，但如果有自動扶梯，樓上的商業用房與底層之間的不利差距將大大縮小。

　　(4)面積。應有與經營要求相適應的面積。

　　(5)凈高。商業房地產的室內凈高應適宜。凈高偏低則難免產生壓抑感，不利于經營;若凈高超過合適的高度，建筑成本會提高，也無助于房地產價值的提高。

　　(6)儲存空間。

　　(7)裝修和結構構造。裝修在商業房地產的價值中往往占有很大分量。同樣的房屋，僅僅由于裝修不同，價值會有很大的差別。此外，建筑結構構造因采用的材料不同，其價值也有很大的差別。

　　(8)轉租的可能性。有些業主或中間承租人規定，承租人不能再轉租，這將影響投資(承租)商業房地產的靈活性，從而影響該商業房地產的價值。

　　(9)使用年限和折舊情況。

　　4.商業房地產估價的常用方法。

　　商業房地產的一個主要特點是能夠用以獲得收益，商業房地產的價值往往也正是體現在它的獲取收益的能力上，所以收益法是商業房地產最為常用的估價方法。

　　商業房地產的轉售轉租比較頻繁，特別是小型商用，因此，較易獲得比較案例。所以，在商業房地產估價時，市場比較法也是一種常用方法。

　　對于將要轉變用途的商業房地產，有時也可用成本法作為輔助評估方法。

　　(三)工業房地產

　　工業房地產主要包括廠房及工廠區內的其他房地產、倉庫及其他倉儲用房地產。

　　1.工業房地產的特點。

　　(1)涉及的行業多。各類工業有各自的行業特點、生產要求，即使生產同一產品的工業企業，由于工藝、流程的不同，對廠房、用地的要求也可能截然不同。因此，進行工業房地產估價時，首先應該了解相應企業生產的一些行業知識。

　　(2)非標準廠房多、單價差異大。

　　(3)受腐蝕的可能性大。廠房常常會受到腐蝕，估價時要注意房屋使用年限與受到腐蝕的嚴重程度。

　　2.影響工業房地產價值的主要區域因素。

　　(1)交通條件。工業企業通常需要大量運進原材料及燃料，運出產品，因此，必須有便捷的交通條件。如果鄰近或與公路交通干線相連，有鐵路專用線進入廠區，鄰近通航河道(或海岸)且有專用碼頭等，則都有利于工業房地產價格的提高。

　　(2)基礎設施。工業生產對基礎設施依賴較強，當地的電力供應情況，生產用水能否滿足需要，排污及污染治理，通訊條件等等，都是影響工業房地產價值的主要區域因素。

　　(3)地理位置。有些工業生產要求特定的地理位置，例如造紙需要大量排放污水，所以通常需要鄰近河道;化工企業則不應設在山溝里。否則不利于廢氣的排放;水泥廠的附近若有煤礦和石灰礦則可減少原材料的運輸費用。

　　3.對工業房地產價值影響較大的個別因素。

　　(1)用地面積。廠區用地面積大小應該合理，面積太小無法滿足生產需要，太大則多渠的部分并不能增加房地產價值，但有時要考慮廠區擴建預留用地;用地形狀、地勢應符合生產要求，便于布置生產線，不同的生產工藝常常要求不同的用地形狀及地勢。

　　(2)地質和水文條件。

　　(3)房地產用途。在評估時要考慮該房地產改作其他用途以及用干其他產品生產的可能性。

　　(4)廠房面積、結構、高度與設備安裝情況。有些工業設備安裝是和建筑物(廠房)的修建同時進行的。例如，很多設備的基座就和廠房的基座連為一體。