開(kāi)發(fā)商獲得土地的三種方式

　　全國(guó)的情況看，土地儲(chǔ)備應(yīng)該是一個(gè)先行指數(shù)，土地的供應(yīng)量決定的是第二年、第三年的商品房供應(yīng)量。開(kāi)發(fā)企業(yè)不是有一塊土地就夠了，在保持企業(yè)連續(xù)發(fā)展的過(guò)程中，土地儲(chǔ)備會(huì)起到重要的作用。對(duì)于一個(gè)大的開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)講，需要保持品牌的延續(xù)性和市場(chǎng)的占有率，就必須保持在市場(chǎng)有不斷的供給，也就是要今年儲(chǔ)備明年、后年、大后年的土地，保持每年連續(xù)在市場(chǎng)上提供一定量的商品房。鑒于這種情況，會(huì)造成開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)土地儲(chǔ)備的特殊需求。
　　開(kāi)發(fā)企業(yè)取得土地的方式大概分為以下三類(lèi)：
　　第一、行政命令式
　　第一類(lèi)是行政命令式，可以是劃撥也可以是協(xié)議出讓。根據(jù)8月12號(hào)正式發(fā)布的國(guó)務(wù)院18號(hào)令，政府有權(quán)合理的確定各類(lèi)房地產(chǎn)用地的布局和比例。也就是說(shuō)，在各個(gè)城市中，都有大量由政府決策的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其中有相當(dāng)一部分是通過(guò)土地協(xié)議出讓的方式進(jìn)行的，尤其是危改和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中的建設(shè)用地分配，基本上是控制在政府手里。
　　1、危改拆遷
　　大部分的危改項(xiàng)目用行政命令的方式或者行政批準(zhǔn)的方式，先劃撥后出讓。因?yàn)槲８捻?xiàng)目里有大量的回遷、有大量的政府配套設(shè)施、有大量的實(shí)物出租的部分，這些采取劃撥的方式。而另外一部分采取協(xié)議出讓的方式。通常大部分的危改項(xiàng)目都涉及到居民拆遷問(wèn)題，以及原有土地上的政府機(jī)構(gòu)和工廠拆遷的問(wèn)題，在沒(méi)有進(jìn)行談判和確定之前，很難決定哪些單位回來(lái)，哪些單位一定被拆走。這時(shí)候，我們通常采用的辦法是對(duì)危改進(jìn)行協(xié)議出讓。
　　2、工商企業(yè)改造
　　一些城市的政府用協(xié)議出讓的方式來(lái)進(jìn)行工商企業(yè)的改造。這里頭包括退二進(jìn)三、污染企業(yè)，擾民企業(yè)的一些特殊情況，因?yàn)樗鼪](méi)有辦法把附帶的一些條件作為土地招標(biāo)的條件，比如剩余勞動(dòng)力的安置等，或者是招標(biāo)、拍賣(mài)的形式很難做，所以通常采用協(xié)議出讓的方式。
　　3、經(jīng)濟(jì)適用房
　　按照政府的規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房的土地以有計(jì)劃的劃撥方式提供。經(jīng)濟(jì)適用住房在各個(gè)城市招標(biāo)的一般不是土地，大部分招標(biāo)的是操作項(xiàng)目的法人，所以是一個(gè)以法人招標(biāo)為主的招標(biāo)制度，土地是預(yù)先由政府來(lái)進(jìn)行計(jì)劃性安排并以劃撥方式提供的。
　　4、基礎(chǔ)設(shè)施　
　　基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)在今年的增長(zhǎng)速度比房地產(chǎn)增長(zhǎng)速度還快。基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)里面涉及到公路、鐵路、輕軌、地鐵，以及一些水廠，電廠或者是供熱廠等等相關(guān)配套設(shè)施的建設(shè)。有些地方政府因?yàn)闆](méi)有資金大量的投入，所以利用變換土地轉(zhuǎn)讓的方式，給公路，鐵路、輕軌等基礎(chǔ)設(shè)施的管理部門(mén)和建設(shè)部門(mén)一些轉(zhuǎn)換。比如香港政府把地鐵上層的部分土地轉(zhuǎn)給了地鐵公司，雖然他還要繳納一定量的土地出讓金，但是他通過(guò)地鐵上層建設(shè)用地的轉(zhuǎn)換，或者是建設(shè)產(chǎn)品獲得盈利，來(lái)彌補(bǔ)地鐵建設(shè)資金的不足。到目前為止，上海市幾乎所有地鐵的站臺(tái)，站口、交換站都是用這種方式，地面上的土地轉(zhuǎn)讓給了開(kāi)發(fā)商，由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)整個(gè)站區(qū)的建設(shè)，減少地鐵投資的壓力。
　　盡管政府下達(dá)11號(hào)令規(guī)定經(jīng)營(yíng)型項(xiàng)目的土地必須掛牌招標(biāo)拍賣(mài)，但每個(gè)城市都保持了一部分協(xié)議出讓的口子。從目前全國(guó)的情況看，這類(lèi)土地在市場(chǎng)上數(shù)量是最大的，大部分城市會(huì)維持在70％。當(dāng)然，這里頭也還包括了一些開(kāi)發(fā)區(qū)，由開(kāi)發(fā)區(qū)來(lái)承擔(dān)一級(jí)土地開(kāi)發(fā)，然后他再進(jìn)行二級(jí)的轉(zhuǎn)讓或者合作項(xiàng)目的合建形成的轉(zhuǎn)讓等等。因此，行政批準(zhǔn)仍然占有很大的數(shù)量。
　　第二、土地市場(chǎng)
　　國(guó)土資源部11號(hào)令出臺(tái)以后，土地市場(chǎng)實(shí)際上變成公開(kāi)出讓的方式。對(duì)于發(fā)展商來(lái)說(shuō)一般有三種情況：一個(gè)是投標(biāo)，一個(gè)是摘牌，一個(gè)是競(jìng)買(mǎi)。這三種情況都是公開(kāi)取得土地的方式之一。從全國(guó)的情況看，除了深圳，廣州這些市場(chǎng)化程度比較高的城市很早就開(kāi)始實(shí)行土地招投標(biāo)和公開(kāi)出讓這種方式之外，其他大部分城市都是在去年11號(hào)令出臺(tái)之后才開(kāi)始的。這個(gè)市場(chǎng)是逐步擴(kuò)大公開(kāi)土地市場(chǎng)供給比例的一個(gè)過(guò)程。也是逐步實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化，為主的供給渠道的過(guò)程。可以想見(jiàn)，多少年之后，可能這個(gè)公開(kāi)的市場(chǎng)比率會(huì)逐漸占到主流，而行政批準(zhǔn)的土地占到次要地位。　　　　　
　　1、土地市場(chǎng)中存在的問(wèn)題
　　從目前看，我們不管是招標(biāo)、拍賣(mài)或者掛牌，大概只有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，就是價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，通常的情況下是以“價(jià)高者得”為唯一的衡量標(biāo)準(zhǔn)，而不限制他的資格，也不限制他的其他相關(guān)條件。在這里就會(huì)產(chǎn)生許多的弊病：
　　（1）非專(zhuān)業(yè)化的結(jié)果
　　從97年國(guó)家開(kāi)始進(jìn)行市場(chǎng)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)和資本結(jié)構(gòu)的調(diào)整以后，大量的資產(chǎn)或資金向房地產(chǎn)涌入，而其中非專(zhuān)業(yè)性的資產(chǎn)或資金占了主流。大量的非專(zhuān)業(yè)性公司，過(guò)去不是做房地產(chǎn)的公司都進(jìn)入到了房地產(chǎn)行業(yè)。從97年以后出現(xiàn)這種情況，就造成了投招標(biāo)的過(guò)程中，很多非專(zhuān)業(yè)化的企業(yè)因?yàn)閾碛写罅抠Y金，所以他會(huì)以參加投標(biāo)的方式取得土地。而這種非專(zhuān)業(yè)的公司，大部分是非理性的定位，所以，這種非理性化的程度會(huì)大量出現(xiàn)，在很多城市已經(jīng)有了先例，這種招標(biāo)不限制資格，只以?xún)r(jià)格為準(zhǔn)，就會(huì)造成很大的負(fù)面影響。
　　（2）資源配置的錯(cuò)位
　　本來(lái)這個(gè)土地應(yīng)該用最佳配置的方式，給最能發(fā)揮土地價(jià)格的公司來(lái)使用，但是，由于投標(biāo)價(jià)格的衡量方式造成了土地資源被不能有效利用這塊土地的企業(yè)所擁有。這種情況在很多城市投招標(biāo)過(guò)程當(dāng)中都出現(xiàn)過(guò)，最后很多在投招標(biāo)初期的時(shí)候中標(biāo)了，但是在后期造成流標(biāo)或者是其它的一些現(xiàn)象使項(xiàng)目無(wú)法開(kāi)展的情況也是大量存在的。　　　
　　（3）造成了地區(qū)的壓力
　　一般情況下，城市的土地出讓金是不受人大和財(cái)政預(yù)算控制的資金，按照文件的規(guī)定，這筆資金是用于城市開(kāi)發(fā)和土地改造的。大部分城市的政府在財(cái)政處理的時(shí)候，都會(huì)把一個(gè)地區(qū)土地拍賣(mài)的資金轉(zhuǎn)移到另外一個(gè)地區(qū)去，在全市融資為求得平衡。因此，這塊土地拍賣(mài)了很高的價(jià)格，但是政府并沒(méi)有把這筆資金用以解決這個(gè)地區(qū)的問(wèn)題。土地拍賣(mài)的資金會(huì)轉(zhuǎn)移到其他地區(qū)，那么這個(gè)地區(qū)的壓力會(huì)大大增加，因?yàn)檫@個(gè)地區(qū)所產(chǎn)生的收益并沒(méi)有應(yīng)用于這個(gè)地區(qū)。.