07年《房地產估價理論與方法》模擬試題一

1、房地產具有易受限制性，政府對房地產的限制通常通過( )來實現。
　　A、充公權
　　B、管制權
　　C、征稅權
　　D、征收權
　　2、某酒店已知可以在未來30年內取得豐厚收益，經計算未來3年收益分別為93萬元、100萬元、120萬元，從第4年到第30年的凈收益會穩定在130萬元左右，在該區域酒店類房地產的報酬率為12%，則此宗估價對象房地產的價格為( )萬元
　　A、992.06
　　B、983.10
　　C、1080
　　D、852
　　3、假設開發法又稱開發法、剩余法，它是一種科學實用的估價方法，其理論依據與收益法相同，都是預期原理。( )
　　A、對
　　B、錯
　　4、建筑物的經濟壽命是指建筑物從建成之日起預期產生的收入等于其運營費用時的持續年數。( )
　　A、對
　　B、錯
　　5、房地產估價人員必須了解房地產的供求狀況以及影響房地產價格的各種因素，并且應該不斷提高自己的估價技能和豐富自己的估價經驗，必須遵循嚴謹的( )。
　　A、估價目的
　　B、估價程序
　　C、估價時點
　　D、估價作業日期
　　6、假設開發估價必須考慮資金的時間價值，一般采用計算利息的傳統方式和現金流量折現法，由于存在眾多未知因素和偶然因素易使預測偏高實際，因此，在實際估價中應盡量采用計算利息的傳統方法。( )
　　A、對
　　B、錯
　　7、工料測量法的優點是詳實，缺點是費時費力并需要有其他專家的參與，它主要用于( )的建筑物的估價。
　　A、具有重要價值
　　B、具有現實價值
　　C、具有巨大價值
　　D、具有歷史價值
　　8、關于收益法適用的對象，下列最佳表述為( )。
　　A、臨街房地產
　　B、城市房地產
　　C、有收益或有潛在收益的房地產
　　D、出租或銷售用途的房地產
　　9、房地產估價需要明確一些基本事項，下列事項中占龍頭地位的是( )。
　　A、估價目的
　　B、估價時點
　　C、估價對象
　　D、估價方法
　　10、估價上的折舊注重的是( )。
　　A、原始取得價值的減價修正
　　B、原始取得價格的攤銷與回收
　　C、重置價格的攤銷與回收
　　D、價值的減價修正11、有甲乙兩宗房地產，甲房地產的收益年限為50年，單價為3500元/m2，報酬率為8%;乙房地產收益年限為30年，單價為3000元/m2，報酬率為6%。那么，甲的價格( )乙的價格。
　　A、高于
　　B、低于
　　C、等于
　　D、條件不足，無法確定
　　12、某建筑物總價值100萬元，其中主體、設備、裝修的價值分別占60%、25%、15%，經濟耐用年限分別為55年、10年、5年，殘值率假設均為零，則用直線法計算出的折舊額為6.59萬元。( )
　　A、對
　　B、錯
　　13、從理論上講，同一個房地產開發項目的開發利潤，采用不同的計算基數及與其相對應的利潤率來估算，所得的結果不同。( )
　　A、對
　　B、錯
　　14、假設開發法是以( )原理為理論依據的。
　　A、收益遞增原理
　　B、均衡原理
　　C、預期原理
　　D、未來趨勢原理
　　15、某臨街深度30.48%(即100英尺)、臨街寬度20%的矩形土地，總價為1500萬元。根據四三二一法測，與其相鄰、臨街深度為15.24%(即50英尺)、臨街寬度20%的矩形土地的總價為( )萬元。
　　A、1200
　　B、1150
　　C、1100
　　D、1050

16、某一廠房建成后5年被改造為超級市場，并補辦了土地使用權出讓手續，土地使用權出讓年限為40年，建筑物的經濟壽命為50年，則計算該建筑物折舊的經濟壽命應為( )年。
　　A、40
　　B、42
　　C、45
　　D、50
　　17、某塊土地總面積為200 m2，建筑物的各層面積相同，共10層，其建筑密度60%，則總建筑面積為( ) m2。A、1200
　　B、120
　　C、3333
　　D、333.3
　　18、直接比較修正一般是采用( )的方法，以估價對象的房地產狀況為基準，將可比實例的房地產狀況與它逐項比較。
　　A、評選
　　B、評定
　　C、評分
　　D、評價
　　19、某工業用地出讓年限為50年，出讓時為五通一平，該區域的基準地價為800元/m2 (基準地價內涵為五通一平無限年期的地價)，土地報酬率為8%。那么該宗工業用地的價格為( )元/m2。
　　A、782.94
　  B、817.06
　　C、792.85
　　D、768.06
　　20、承租人甲與出租人乙于5年前簽訂了一套住宅的租賃合同，該套住宅面積為200m2，租賃期限為8年，年租金固定不變為480元/m2�，F市場上類似住宅的年租金為600元/m2。若折現率為8%，則承租人甲當前的權益價值為( )萬元。
　　A、6.19
　　B、6.42
　　C、7.20
　　D、9.58
  　21、在計算投資利息時要注意，應計息項目包括( )。
　　A、未知的、需要求取的待開發的房地產項目的價值
　　B、投資者購買待開發房地產應負擔的稅費
　　C、銷售稅費及銷售費用
　　D、開發成本和管理費用
　　22、經濟折舊是建筑物本身以外的各種因素所造成的價值損失，它包括以下幾個方面，正確的選項是( )。
　　A、供給過量
　　B、需求不足
　　C、自然環境惡化
　　D、交通擁擠
　　23、威廉配弟在《賦稅論》中寫道：“在愛爾蘭，土地的價值只相當于六年至七年的年租，但在海峽彼岸，土地就值二十年的年租。”這里體現的估價思想是( )。
　　A、市場比較法
　　B、早期購買年法
　　C、地租倍數法
　　D、直接資本化法
　　24、抑制房地產價格上漲的措施是多種多樣的，它們影響房地產價格低落的速度和幅度不盡相同。抑制房地產價格的措施主要有( )。
　　A、制定最高限價或標準價格
　　B、政府通過調整房地產的供給來平抑房地產價格
　　C、征收房地產交易稅或增值稅
　　D、建立一套房地產交易管理制度
　　25、估價人員在拆遷估價中可按下列( )來把握被拆遷房屋的性質和面積。
　　A、一般以被拆遷房屋的權屬證書及權屬檔案的記載為準
　　B、地方對被拆遷房屋的性質和面積認定有特別規定的，從其規定
　　C、拆遷人與被拆遷人協商一致后，可以依據協商結果進行評估
　　D、在對被拆遷房屋的性質和面積不能協商一致時，拆遷人或被拆遷人應當申請有關 部門或機構確認或測算
　　26、當房地產價格的變動過程持續上升或者下降，并且各期上升或下降的數額大致接近時，宜采用( )預測房地產的未來價格。
　　A、數學曲線擬合法
　　B、平均增減量法
　　C、平均發展速度法
　　D、移動平均法
　　27、一個地價區段可以視為一個地價“均質"區域，通�？蓪⑼恋貏澐譃�3類地價區段，即( )。
　　A、商業路線價區段
　　B、住宅片區段
　　C、工業片區段
　　D、教育用地片區段
　　28、房地產需求的交叉價格彈性是指( )。
　　A、房地產需求量變化的百分比與其價格變化的百分比之比
　　B、房地產供給量變化的百分比與其要素價格變化的百分比之比
　　C、一種房地產需求量變化的百分比與另一種房地產或商品價格變化的百分比之比
　　D、在一定時期內，一種房地產需求量的相對變化對于該種房地產自身價格的相對變化的反應程度
　　29、建筑物的重新構建價格是( )的價格。
　　A、扣除折舊后
　　B、估價時點時
　　C、客觀
　　D、建筑物全新狀態下
　　30、某宗房地產土地面積300 m2，建筑面積250 m2，建筑物的外觀及設備均已陳舊過時，有待拆除重建，估價拆遷費用每平方米建筑面積300元，殘值每平方米建筑面積50元，則該宗房地產相對于空地的減價額為( )元。
　　A、62500
　　B、62000
　　C、61000
　　D、61500

 31、估價人員在拆遷估價中可按下列( )來把握被拆遷房屋的性質和面積。
　　A、一般以被拆遷房屋的權屬證書及權屬檔案的記載為準
　　B、地方對被拆遷房屋的性質和面積認定有特別規定的，從其規定
　　C、拆遷人與被拆遷人協商一致后，可以依據協商結果進行評估
　　D、在對被拆遷房屋的性質和面積不能協商一致時，拆遷人或被拆遷人應當申請有關部門或機構確認或測算
　　32、在完全競爭條件下，各種用途的經濟地租曲線梯度的大到小的排列順序為：( )。
　　A、零售業、服務業和批發業、多層住宅、農業
　　B、零售業、多層住宅、服務業和批發業、農業
　　C、農業、多層住宅、零售業、服務業和批發業
　　D、服務業和批發業、零售業、多層住宅、零售業
　　33、房地產價格與利率正相關，利率下降，房地產價格會下降;反之，利率上升，房地產價格也會隨之上漲。( )A、對
　　B、錯
　　34、( )是以房地產與其外部環境是否保持協調，來判定是否為最高最佳使用，它可以幫助我們確定最佳用途。例如，在日常必需品的零售商店集中地區，開設專賣店并不一定能獲得高收益，從而在這樣的地區開設專賣店就不是最高最佳使用。
　　A、權益原理
　　B、收益遞增遞減原理
　  C、均衡原理
　　D、適合原理
　　35、下列房地產不是按其經營使用方式來劃分的為( )。
　  A、出售型房地產
　　B、出租型房地產
　　C、辦公型房地產
　　D、自用型房地產
　　36、對于一宗房地產的價格，通常由( )所構成。
　　A、土地取得成本
　　B、開發成本
　　C、銷售稅費、投資利息
　　D、管理費用
　　37、如果城市規劃規定某宗土地為居住用途，但如果從其坐落位置、周圍環境等來看，適合用作商業用途，則可以商業用途估價。( )
　　A、對
　　B、錯
　　38、土地取得成本是取得( )所需的費用、稅金等。
　　A、土地使用權
　　B、土地轉讓權
　　C、土地經營權
　　D、開發土地
　　39、某宗房地產的土地總面積為1200 m2，是10年前通過征用農地取得的，當時的花費為15萬元/畝，現時重新取得該類土地需要花費650元/m2;地上建筑物總建筑面積為2300 m2，是7年前建成交付使用的，當時的建筑造價為600元/m2建筑面積，現時建筑類似建筑物的建筑造價為1250元/m2建筑面積，估計該建筑物有八成新。則根據所給資料測算出該宗房地產的現時單價為( )元/m2
　　A、2567
　　B、1339
　　C、1145
　　D、1117
　　40、銷售稅費是指銷售開發完成后的房地產應由開發商繳納的稅費，通常簡稱“兩稅一費"。( )
　　A、對
　　B、錯
    41、功能折舊又稱精神磨損、無形損耗，是指由于( )等原因導致建筑物在功能方面相對殘缺、落后和不適用所造成的價值損失。
　　A、意外破壞的損毀
　　B、市場供給過量
　　C、建筑設計的缺陷
　　D、人們消費觀念的改變
　　42、一宗房地產的價格，雖然受到許多復雜多變的因素的影響，但仔細觀察其形成和運動的過程，仍然有它自身的基本性規律，并不以個人的主觀意志為轉移。因此，估價人員對房地產的估價應該做到( )。
　　A、公正
　　B、公開
　　C、客觀
　　D、合理
　　43、估價上的折舊非常注重市場價值的真實減損，因此在收益法中需要扣除建筑物的折舊費和土地攤提費。( )
　　A、對
　　B、錯
　　44、估價機構接受估價委托后，由于業務繁忙，可以適當轉讓部分受托的估價業務，但要明確合適的人員負責該估價項目。( )
　　A、對
　　B、錯
　  45、評估某宗房開發用地2005年l0月16日的價值，要將在未來發生的支出和收入都折算到2005年10月16日。如果預測該宗土地2008年10月15日開發完成后的房價為3000萬元，折現率為12%，則需將這3000萬元折現到2005年10月16日，即在2005年10月16日的房價實際為( )萬元。
　　A、2526
　　B、2241
  　 C、2135
　　D、2985

46、在其他條件相同時，地勢高的房地產價格，要高于地勢低的房地產價格。( )
　　A、對
　　B、錯
　　47、甲、乙、丙三宗土地的單價分別為每平方米946元、860元、800元，建筑容積率分別為5.5、5、4.5，若該三宗土地的其他條件相同，則明智的購買者會選擇( )。
　　A、甲土地
　　B、乙土地
　　C、丙土地
　　D、甲、乙、丙三宗土地任選其一
　　48、所謂類似房地產，一般是指在( )等幾個方面與估價對象房地產是相同或相類似的。
　　A、處地區
　　B、房產用途
　　C、使用年限
　　D、建筑結構
　　49、《城市房屋拆遷估價指導意見》中規定：估價機構和估價人員與拆遷當人有利害關系或者是拆遷當事人的，應當回避。( )
　　A、對
　　B、錯
　　50、( )要求房地產估價人員應站在中立的立場上，求出一個對各方當事人來說都是公平合理的價格。評估出的價格如果不夠合理，必然會損害當事人中某一方的利益，也會有損于房地產估價人員、估價機構以至于整個估價行業的社會名譽和權威性。
　　A、合法原則
　　B、公平原則
　　C、替代原則
　　D、估價時點原則
參考答案
　　1、A B C D 2、B 3、A 4、B 5、B 6、B 7、D 8、C 9、A 10、D
　　11、B 12、A 13、B 14、C 15、D 16、C 17、A 18、C 19、A 20、A
　　21、A B D 22、A B C D 23、B D 24、A B C D 25、C 26、B C 27、A B C 28、C 29、B C D 30、A
　　31、A B C D 32、A 33、B 34、D 35、C 36、A B C D 37、B 38、D 39、B 40、B
　　41、C D 42、A C D 43、B 44、B 45、C 46、A 47、C 48、A B D 49、A 50、B