《房地產估價案例與分析》試題真題及答案

　　(一)某房地產開發商欲參加一宗規劃用途為公寓、寫字樓的出讓地塊的投標，委托房地產估價機構評估該宗土地的公開市場價值，供其確定投標價格時參考。作為房地產估價人員，在全面了解地塊的基本情況(包括位置、四至、用途、面積、容積率等)和地塊所在區域基本情況(包括市政基礎設施和公共配套設施狀況、商業繁華程度、人文環境和區域的總體規劃等)之后，還需做哪些專業工作?來源：www.fangchankaoshi.com

　　(二)某房地產估價機構接受委托評估一棟于5年前建成的鋼筋混凝土結構的商場，該商場土地使用權以出讓方式取得，用途為商業，估價目的為評估該商場的抵押價值。房地產估價師完成估價報告后，委托人發現估價報告中收益法所采用的年凈收益與委托人提供的財務報表中該商場近三年平均的年凈利潤不同，收益年限也與該商場建筑物的剩余經濟壽命不同;成本法所采用的成本也與委托人提供的成本數據不同。請你分析說明房地產估價師這樣做的理由。

　　(三)某城區缺少辦公用房，兩年前甲公司兼并了該城區中一個有沿街二層標準工業廠房的工廠，兼并后自行將廠房改造、重新裝修為辦公樓用于出租。現政府將該區段規劃改造為辦公商務區，上述房屋需拆遷。甲公司為獲得最有利的拆遷補償，向房地產估價機構進行專業咨詢。根據《城市房屋拆遷管理條例》和《城市房屋拆遷估價指導意見》，甲公司可能提出哪些評估要求?對甲公司可能提出的評估要求，房地產估價機構該如何解答?

　　二、單項選擇題(共10小題，每小題2分。每小題的備選答案中只有一個最符合題意，請將這個答案對應的字母填在答題紙各小題相應的括號內)

　　(一)某商業樓建筑面積為5000㎡，于2000年9月1日開工，2002年3月1日建成投入使用;該樓為鋼筋混凝土結構，耐用年限為60年。業主于2003年3月1日通過補交土地使用權出讓金將土地使用權性質由劃撥轉為出讓，用途為商業，土地使用年限40年，自2003年3月1日起至2043年2月28日止。在2(X)4年3月1日，業主擬以該商業樓為抵押物向銀行申請二年期的抵押貸款，委托房地產估價機構估價。

　　1.采用成本法估價，計算該建筑物折舊時，確定建筑物的剩余經濟壽命應( )。

　　A.按土地使用權出讓年限扣除土地已使用年限計算

　　B.按建筑物耐用年限計算

　　C.按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限計算

　　D.按建筑物已使用年限計算

　　2.采用收益法估價時，下述觀點不正確的是( )。

　　A.收益年限應按估價時點時的土地使用權剩余年限計算

　　B.估價時點應設定為2004年3月1日

　　C.凈收益中應扣除建筑物折舊額

　　D.應要求委托人提供該商業樓的經營收益和費用資料

　　3.估價機構評估出該商業樓在2004年3月1日的公開市場價值為4000萬元。近年來此類房地產的價格年均上漲5%，且預測此上漲趨勢仍將繼續。另根據拍賣行統計數據，此類房地產快速變現的變現率一般為其正常市場價格的70%。估價機構向委托人提交的估價結果應該是( )。

　　A.2800萬元 B.2940萬元 C.4000萬元 D.4200萬元

　　4.假設在2005年9月1日，業主委托某估價機構重新評估該商業樓屆時的抵押價值，若估價結果顯示該商業樓的公開市場價值比2004年3月1日的公開市場價值增加了500萬元。下列表述中正確的是( )。

　　A.原抵押權人認為該商業樓已全部抵押，500萬元增值不能再次設立抵押權

　　B.原抵押權人認為該商業樓已全部抵押給原抵押權人，500萬元增值不能對原抵押權人以外的債權提供擔保

　　C.業主認為該500萬元屬于抵押物價值的新增部分，不屬于抵押范圍，若對抵押物拍賣，原抵押權人對該部分價值無優先受償權

　　D.該500萬元可再次抵押

　　(二)某臨街商鋪業主為該商鋪投保，保險公司于2001年3月1日委托房地產估價機構對該商鋪進行估價，評估價值為人民幣200萬元。2002年8月1日，該商鋪發生火災，為確定火災給該商鋪房屋造成的直接損失，保險公司又委托估價機構估價。估價機構的估價報告認為該商鋪在2002年8月1日尚未遭受火災時的公開市場價值是人民幣750萬元，建筑物價值是人民幣190萬元;2002年8月1日遭受火災后建筑物價值為人民幣50萬元。

　　5.火災給該商鋪房屋造成的直接損失為( )。

　　A.人民幣140萬元 B.人民幣150萬元 C.人民幣190萬元 D.人民幣700萬元

　　6.下列表述中不正確的是( )。

　　A.2002年8月1日的評估價值750萬元包含地價

　　B.2001年3月1日的評估價值200萬元包含地價

　　C.2002年8月1日的評估價值190萬元不包含地價

　　D.2001年3月1日至2002年8月]日未遭受火災期間該商鋪建筑物價值減損了10萬元

　　7.下列表述中正確的是( )。

　　A.750萬元的評估價值可以作為該商鋪在2002年8月1日未遭受火災時轉讓的參考價

　　B.750萬元的評估價值可以作為該商鋪在2002年8月1日未遭受火災時繳納房產稅的參考價

　　C.200萬元的評估價值可以作為該商鋪在2001年3月1日為抵押貸款評估的公開市場價值

　　D.190萬元的評估價值可以作為該商鋪在2002年8月1日未遭受火災時繳納房產稅的參考價

　(三)需對以下兩宗地塊進行估價：1號地塊是一宗臨街寬度80m，臨街深度50m，面積 4000㎡的矩形土地;2號地塊與1號地塊相鄰接，是一塊臨街寬度40m，臨街深度40m，面積1600㎡，形狀略不規整的土地。該兩地塊的法定用途為商業，土地使用權分別由甲、乙兩單位以有償出讓方式取得，現均由毛地開發成熟地。經咨詢機構的可行性研究分析，認為將1號地塊和2號地塊合并為3號地塊，開發商業綜合樓可以實現土地的最高最佳利用。現經某房地產估價機構評估，1號地塊的單價為9000元/㎡，2號地塊的單價為8000元/㎡兩地塊合并為3號地塊后，若按新方案開發商業綜合樓，3號地塊的評估單價為11000元/㎡。來源：www.fangchankaoshi.com

　　8.下列關于增值收益的表述中正確的是( )。

　　A.以3號地塊的總價扣除1號地塊的總價后即是2號地塊的增值

　　B.以3號地塊的總價分別扣除1號地塊和2號地塊的總價后除以3號地塊的總價即為增值總額分配率

　　C.以3號地塊的總價扣除條件改變等費用后才能考慮在1號、2號地塊中計算增值分配

　　D.1號地塊比2號地塊對增值額的貢獻小

　　9.在甲、乙兩單位之間分配增值收益，不可采用的方法是( )。

　　A.以合并前地塊各自的單價確定增值分配比例

　　B.以合并前地塊各自的面積確定增值分配比例

　　C.以合并前地塊各自的總價確定增值分配比例

　　D.以合并前后地塊各自價格的變動確定增值分配比例

　　10.假定甲單位購買乙單位的2號地塊，且地塊合并后按新方案開發商業綜合樓，合并費用忽略不計，則甲單位付給乙單位的土地總價最多應為( )。

　　A.1616萬元 B.2560萬元 C.1882萬元 D.1920萬元

　　三、下列估價結果報告和估價技術報告存在多處錯誤，請指明其中的13處(每指明一處錯誤得3分，本題全對得40分。請在答題紙上作答。每個錯誤對應一個序號，未將錯誤內容寫在序號后面空格處的不計分)

　　X X大廈房地產估價報告

　　封面及目錄(略)

　　致委托方函

　　X X股份有限公司：

　　受貴公司委托，我公司對貴公司位于X X市X X路X X號院內的X X大廈(以下簡稱 “估價對象”)的公開市場價值進行了評估。

　　我公司估價人員根據貴公司確定的為抵押擔保提供房地產價格參考的估價目的，資料的基礎上經過測算，并結合估價人員的經驗和對影響估價對象價值因素的分析，確定估價對象作為抵押貸款擔保物的公開市場價值為20350萬元，大寫人民幣貳億零叁佰伍拾萬元整，單價：(略)。

　　X X房地產評估有限公司(公章)

　　2004年10月16日

　　估價師聲明(略)

　　估價的假設與限制條件(略)

　　房地產估價結果報告

　　一、委托人

　　X X股份有限公司，法定代表人(略)，地址(略)

　　二、估價機構

　　X X房地產評估有限公司，法定代表人(略)，地址(略)，資質及資質證書號(略)

　　三、估價對象

　　X X大廈是位于X X市X X路X X號院內的一幢寫字樓，建設用地面積5刪㎡，建筑

　　結構為鋼筋混凝土結構，建筑層數為地上30層，地上建筑面積為3m00㎡;地下兩層為車

　　庫、人防和設備用房，地下建筑面積8000㎡，共有車位100個。大廈土地使用權由X X股份有限公司于2001年10月10日以出讓方式取得，出讓合同規定土地使用年限為40年(2001年10月10日至2041年10月9日)。取得土地使用權后，經過兩年時間，大廈建設完成，投入使用。X X股份有限公司擁有大廈的土地使用權和房屋所有權(土地使用證和房屋所有權證內容：略)，至估價時點，估價對象未設定抵押等他項權利。大廈外觀造型設計新穎，地上各層均采用花崗石地面，仿瓷內墻面，配置六部三菱電梯、中央空調系統、電視衛星接收系統、電腦閉路電視系統、保安監視和防盜系統、自控消防系統和多功能程控電話系統，設有快速自動轉換發電機組，為大廈提供雙電源保證。

　　估價對象實物、權益和區位的其他情況(略)。

　　四、估價目的

　　確定估價對象抵押價值。

　　五、估價時點

　　2004年10月10日

　　六、價值定義

　　本報告中的估價結果為估價對象現狀合法利用條件下于估價時點的公開市場價值。

　　七、估價依據(略)

　　八、估價原則(略)

　　九、估價方法

　　根據估價對象的特點、估價目的、房地產市場狀況及對所搜集資料的分析，認為估價對象為收益性房地產，且當地房地產市場活躍，因此，本次評估采用收益法和市場法進行估價，最后綜合兩種估價方法的計算結果，確定估價對象的最終估價結果。

　　十、估價結果(略)

　　十一、估價人員(略)

　　十二、估價作業日期

　　2004年10月10日—2(X)4年10月16日

　　十三、估價報告應用的有效期

　　自估價報告完成之日起一年內有效。

　　房地產估價技術報告

　　一、個別因素分析(略)

　　二、區域因素分析(略)

　　三、市場背景分析(略)

　　四、最高最佳使用分析(略)

　　五、估價方法選用

　　結合估價對象的特點，經過估價人員反復的分析與研究，估價對象為收益性房地產，可以收集到類似房地產的市場成交實例，因此，本次評估采用收益法和市場法進行估價，然后綜合收益法和市場法的估價結果，并結合估價人員的經驗，確定最終的估價結論。

　　六、估價測算過程

　　(一)收益法估價測算過程

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　　1.年有效毛收人估算

　　估價人員經過細致的市場調查與分析得知，該大廈21—30層計10000㎡為X X股份公司自用辦公，1—20層寫字樓計20000㎡全部用于出租，除少量單元外均已簽訂租約。按市場上同類物業(不含寫字樓二次裝修及家具)的租金情況(詳細實例比較與分析略)，估價對象的寫字樓分割出租，每平方米使用面積的平均租金水平為肋元/月(能源費及物業管理費另計)，出租率為90%，公共面積占總建筑面積的比率為20%;押金為每平方米建筑面積100元，押金的年收益率為6%;地下車位的正常租金為1000元/月·個，出租率100%，故：

　　年有效毛收入=80X12X30000X90%X(1—0.2)+100X30000X6%+1000X12X100X100%=2211.60(萬元)

　　2.年運營費用估算

　　(1)年維修費

　　根據x X市的規定和估價對象的建筑結構，估價對象的年維修費確定為房屋重置價格的2%，估價對象的重置價格為1500元/㎡(確定依據及過程略)，故：

　　年維修費=1500X38000X2%=114.00(萬元)

　　(2)年管理費

　　年管理費按年租金的3%計，故：

　　年管理費=2211.6X3%=66.35(萬元)

　　(3)年保險費

　　估價對象的保險費按房屋重置價的0.3%計，故：

　　年保險費=1500X38000X0.3%=17.10(萬元)

　　(4)年房產稅、營業稅、城市維護建設稅和教育費附加

　　根據有關規定，房產稅為房產租金收入的12%，營業稅、城市維護建設稅和教育費附加為租金收入的5.5%，則：

　　年房產稅和兩稅一費=2211.6X(12%+5.5%)=387.03(萬元)

　　(5)年土地使用稅

　　根據X X市的有關規定，土地使用稅不得減免，估價對象的土地使用稅為每平方米土地面積5元，故：

　　年土地使用稅=5X5000=2.50(萬元)

　　(6)年運營費用合計

　　年運營費用=114.00+66.35+17.10+387.03+2..50=586.98(萬元)

　　3.年凈收益估算

　　年凈收益=年有效毛收入—年運營費用=2211.60—586.98=1624.62(萬元)

　　4.確定適當的報酬率

　　通過市場調查，采用市場提取法，確定本類房地產(含地下車庫)的綜合報酬率為7.5%(具體過程略)。

　　5.計算收益價格

　　預測年凈收益保持不變，選用有限年期的收益法公式。

　　自估價時點至土地使用權終止日期2041年10月9日，土地使用權剩余年期為37年，短于房屋尚可使用年限，故確定收益年限為37年，則：

　　故運用收益法的估價結果為20170.26萬元。

　　(二)市場法估價測算過程

　　1.可比實例的選取，

　　估價人員通過市場調查，按照用途、結構、地段等級等相同或相似，成交日期與估價時點相近，成交價格為正常價格或可修正為正常價格的要求，選取了A、B、C三個可比實例具體情況見下表(房地產狀況中的區域因素、個別因素詳細情況比較略)。

2.比較修正過程

　　(1)交易情況修正

　　由于實例B、C的交易方式為拍賣、招標，故較正常價格偏高，估計分別偏高2%和1

　　%，故實例A、B、C的交易情況修正系數分別為100/100，100/102，100/101。

　　(2)交易日期修正：

　　根據估價人員分析得知，從2003年12月以來，該類房地產的價格自2003年12月起平均每月上漲0.5%，故實例A、B、C的交易日期修正系數分別為：105/100，104/100，103/100。

　　(3)區域因素修正

　　估價人員經過認真調查、分析，并對實例A、B、C目前的區域因素狀況和估價對象目前的區域因素狀況進行了比較，確定區域因素修正系數分別為1凹/99，100/101，100/100。

　　(4)個別因素修正

　　估價人員經過逐項認真調查、分析，確定實例A的個別因素狀況比估價對象差2%，實例B的個別因素狀況比估價對象好1%，實例C的個別因素狀況比估價對象差1%(具體分析判斷過程略)，故： 實例A、B、C的個別因素修正系數分別為100/98，100/101，100/99。

　　3.求取比準價格

　　實例A：

　　6300X(100/100)X(105/100)X(100/99)X(100/98)=6818(元/m2)

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　　實例B：

　　6750x(100/102)X(104/100)X(100/101)X(100/101)=6747(元/㎡)

　　實例C：

　　6760X(100/101)X(103/100)X(100/100)X(100/99)=6963(元/㎡)

　　由于三個實例與估價對象的類似程度非常接近，故取三者的簡單算術平均數作為估價對象的單位比準價格：

　　單位比準價格=6818+6747+6963=6843(元/㎡)

　　故運用市場法的估價結果為：

　　比準價格=6843X30000=20529.00(萬元)