2008年房地產估價師《估價理論與方法》模擬試卷3

判斷題
　　1、長期趨勢法既可以用于預測房地產的未來價格及其走向，也可以用于尋找交易日期修正系數。
　　A、對
　　B、錯
　　2、若估價時點為現在，估價對象的狀況卻可以是現在、過去或未來。
　　A、對
　　B、錯
　　3、成本估價法又稱重置成本法。
　　A、對
　　B、錯
　　4、某宗房地產，收益年期無限，預計每年的總收益穩定為16萬元，總費用未來第一年為8萬元，此后每年遞增2％。該類房地產的資本化率為10％，則該宗房地產的收益價格為60萬元。
　　A、對
　　B、錯
　　5、估價時點不一定是現在，也可以是過去或將來。
　　A、對
　　B、錯
　　6、現判定某可比實例的個別因素比估價對象的差2％，則可比實例的個別因素修正系數為100／102。
　　A、對
　　B、錯
　　7、成本法、假設開發法可同時用于評估在建工程的價格。
　　A、對
　　B、錯
　　8、同一宗房地產的價格與租金之間存在轉移關系。
　　A、對
　　B、錯
　　9、估價報告書的有效期是相對于估價作業日期而言的，而不是相對于估價時點而言的。
　　A、對
　　B、錯
　　10、房地產價格實質是房地產權益的價格，故其權益在估價中要比物質實體更重要。
　　A、對
　　B、錯
　　11、不論估價目的如何，委托方所委托的估價對象的范圍，必須是估價人員應當評估的估價對象的范圍。
　　A、對
　　B、錯
　　12、某宗房地產的收益年限為無限年，預計其未來第一年的總收益和總費用分別為30萬元和877元，此后每年的總收益和總費用會在上一年的基礎上增加2％，該類房地產的資本化率為10％，則該宗房地產的收益價格為275萬元。
　　A、對
　　B、錯
　　13、購買年不是預期可獲得收益的年限。
　　A、對
　　B、錯
　　14、房地產價格一般來說是由供給和需求決定的，需求減少，則價格會下降。
　　A、對
　　B、錯

單項選擇題
　　1、某開發商在開發某別墅區時，為增加利潤提高了建筑密度和容積率，但結果反而使其別墅的價格下降，這是因為( )。
　　A、市場不景氣
　　B、該別墅區的環境條件變差
　　C、該別墅區的單位開發成本降低
　　D、開發商獲得滿意的利潤即可
　　2、殘余法是依據( )價格。
　　A、土地收益求取土地
　　B、建筑物收益求取建筑物
　　C、房地收益求取房地
　　D、房地收益單獨求取土地或建筑物
　　3、樓面地價=土地單價÷( )。
　　A、建筑層數
　　B、建筑覆蓋率
　　C、綠地率
　　D、建筑容積率
　　4、有甲、乙兩宗面積形狀都相同的相鄰地塊各值50萬元，若將兩宗土地合并為一宗，合并后值110萬元，如果甲地塊的使用權人購買乙地塊的使用權，乙地塊的使用權人索要的交易雙方都是公平合理的正常價格應為( )。
　　A、50萬元
　　B、55萬元
　　C、60萬元
　　D、60萬元以上
　　5、完好房的成新度一般為( )。
　　A、十成新
　　B、九到十成新
　　C、八到十成新
　　D、七到十成新
　　6、某地區房地產交易中賣方、買方應交納的稅費分別為正常成交價格的7％和8％。某宗房地產交易，買方付給賣方297萬元，應交稅的稅費均由賣方負擔，則該宗房地產的正常成交價格為( )萬元。
　　A、323
　　B、275
　　C、273
　　D、258
　　7、某臨街深度30.48米(即100英尺)的矩形宗地，總價為100萬元，根據四、三、二、一法則，該宗地臨街前半部分的價格應為( )萬元。
　　A、50
　　B、70
　　C、30
　　D、40
　　8、同一建筑物若使用性質不同，其年折舊額由大到小的排列順序為( )。
　　A、一般生產用房、腐蝕性生產用房、非生產用房
　　B、非生產用房、一般生產用房、腐蝕性生產用房
　　C、腐蝕性生產用房、一般生產用房、非生產用房
　　D、非生產用房、腐蝕性生產用房、一般生產用房
　　9、土地價格=[房地凈收率-( )]÷土地還原利率。
　　A、土地凈收益
　　B、建筑物價格X建筑物還原利率
　　C、建筑物總收益
　　D、房地費用
　　10、某宗房地產，凈收益每年50萬元，建筑物價值200萬元，建筑物資本化率12％，土地資本化率10％，則該宗房地產的總價值為( )萬元。
　　A、417
　　B、500
　　C、460
　　D、450

11、購買某類房地產，通常抵押貸款占七成，抵押貸款年利率為9％，若該類房地產的資本化率為10.8％，則自有資本要求的年收益率為( )％
　　A、15.0
　　B、15.7
　　C、12.6
　　D、11.6
　　12、其他條件相同，期房價格一般( )現房價格。
　　A、高于
　　B、低于
　　C、等于
　　D、不可比
　　13、某房地產1992年1月1日的價格為1000元／平方米，1992年到1995年年平均上漲10％，用長期趨勢法評估，該房地產1996年1月1日的價格應為( )元／平方米。
　　A、1611
　　B、1331
　　C、1464
　　D、1400
　　14、某前后臨街總深度30米的矩形宗地，前街路線價20000元／平方米，后街路線價1000元／平方米，若按重疊價值估價法，其前街影響深度為( )米。
　　A、10
　　B、15
　　C、20
　　D、 30
　　15、理論上“八項因素”構成的房租通常稱為( )。
　　A、市場租金
　　B、商品租金
　　C、理論租金
　　D、成本租金
　　16、一宗房地產交易能夠達成的充分條件是( )。
　　A、買方愿意付出的最低價格小于賣方愿意接受的最高價格
　　B、買方愿意付出的最高價格小于賣方愿意接受的最低價格
　　C、買方愿意付出的最高價格大于賣方愿意接受的最低價格
　　D、買方愿意付出的最高價格小于賣方愿意接受的最低價格
　　17、某寫字樓剛建成，其建筑造價實際為1000萬元，建筑面積為5000平方米，其基地的現時市場價格為600萬元，附近類似寫字樓(包含土地和建筑物)的現時市場價格為2800元／平方米，則該寫字樓中建筑物的合理市場價格應為( )萬元。
　　A、800
　　B、900
　　C、1000
　　D、大于1000
　　18、某類房地產通常抵押貸款占7成，抵押貸款的年利率10％，購買者自有資本要求的年收益率12％，則該類房地產的資本化率為( )％。
　　A、10.6
　　B、11.4
　　C、11.2
　　D、10.8
　　19、收益法公式 成立的條件是( )。
　　A、a每年不變、有限年期、r每年不變且大于零
　　B、a每年不變、無限年期、r每年不變且大于零
　　C、a每年變化、有限年期、r每年不變且大于零
　　D、a每年不變、有限年期、r每年變化且大于零
　　20、某宗房地產，建筑層數5層，各層建筑面積相等，建筑覆蓋率50％，樓面地價100元／平方米，則其土地單價為( )元／平方米。
　　A、500
　　B、200
　　C、250
　　D、100

21、一宗土地用假設開發法評估其價格：在商業用途下的估算結果為800萬元，在居住用途下的估算結果為1000萬元。城市規劃規定既可作商業用途也可作居住用途，則該宗土地的評估價格應為( )萬元。
　　A、800
　　B、1000
　　C、900
　　D、1800
　　22、用成本法評估新建房地價格的基本公式為：新建房地價格=取得土地費用＋( )＋正常利稅。
　　A、拆遷費用
　　B、建造建筑物費用
　　C、公共設施建設費用
　　D、市政設施建設費用
　　23、房地產開發成本的增加( )房地產的價格。
　　A、必定提高
　　B、必定降低
　　C、不一定提高
　　D、不一定降低
　　24、某宗房地產正常情況下年總收益140萬元，年總費用40萬元，資本化率12％，出讓時的土地使用權年限50年，現已使用了5年，則該宗房地產的現時總價為( )萬元。
　　A、833.33
　　B、830.45
　　C、828.25
　　D、827.64
　　25、新建建筑物價格：( )＋建造建筑物費用＋正常利稅。
　　A、征地費
　　B、拆遷安置補償費
　　C、地價款
　　D、零
　　26、某宗房地產，其建筑物的各層建筑面積相等，建筑層數為5層，建筑密度為50％，土地單價為2500元／平方米，則其樓面地價為( )元／平方米。
　　A、500
　　B、2500
　　C、1000
　　D、1250
　　27、房地產價格實質上是房地產( )的價格。
　　A、開發成本
　　B、權益
　　C、物質實體
　　D、B和C
　　28、用市場比較法評估房地產價格時，通常要對比較實例價格進行交易情況、交易日期、( )個別因素修正。
　　A、環境因素
　　B、質量因素
　　C、區域因素
　　D、新舊程度

多項選擇題
　　1、以下說法是錯誤的：( )。
　　A、只有經房地產所有權人要求，才能對該房地產進行估價
　　B、只有經房地產使用權人要求，才能對該房地產進行估價
　　C、只有經房地產抵押人要求，才能對該房地產進行估價
　　D、只要經房地產抵押權人要求，就可以對該房地產進行估價
　　2、估價報告書的內在質量包括( )。
　　A、估價結論的準確性
　　B、文字表達水平
　　C、估價方法選擇的正確性
　　D、參數確定的合理性
　　3、地價區段是根據( )的原則來劃分的。
　　A、形狀相似
　　B、用途相似
　　C、地價相近
　　D、地段相連
　　4、運用市場比較法估價時選取的比較實例應符合下列要求：( )。
　　A、與估價對象具有類似性
　　B、交易日期與估價時點接近
　　C、交易雙方有經濟關系
　　D、成交價格是單價
　　5、用路線價法估價時，遇有下列臨街地，需進行加價或減價修正：( )。
　　A、路角地
　　B、一面臨街的長方形地
　　C、梯形地
　　D、一面臨街的三角形地
　　6、估價報告書的內在質量取決于( )。
　　A、估價方法選擇的正確性
　　B、估價報告的文字表述水平
　　C、估價結論的準確性
　　D、估價報告書的格式
　　7、對一宗房地產同時采用三種不同方法估價，計算出三個價格，( )。
　　A、這三個價格應是相等的
　　B、最后評估價格可采用這三個價格的平均值
　　C、可采用這三個價格中某一個作為最終評估價格
　　D、在這三個價格的基礎上，估價人員根據自己的經驗進行修正，確定一個評估價格
　　8、運用收益法評估房地產價格時，影響估價結論準確性的因素有：( )。
　　A、總收益的準確性
　　B、費用及扣除項目的準確性
　　C、基準地價的準確性
　　D、還原利率的準確性
　　9、某地區繁華地段有一空地，另有一塊附有建筑物的土地，這兩塊土地的位置相當，土地的其他條件也大體相同。此時對于購買者來說，空地的價格與附有建筑物的土地價格相比有( )。
　　A、前者大于后者
　　B、前者低于后者
　　C、前者等于后者
　　D、不能比較
　　10、建筑物的物質折舊包括( )。
　　A、有形損耗
　　B、正常使用的磨損
　　C、功能折舊
　　D、意外的破壞損毀

11、房地產估價可在下列活動中發揮作用( )。
　　A、房地產出租
　　B、房地產保險
　　C、房屋繼承、分割
　　D、房地產拍賣抵債
　　12、房地產交易中的特殊交易情形包括( )
　　A、交易雙方曾經有過業務聯系
　　B、購買相鄰房地產
　　C、交易稅費由買方承擔
　　D、賣方不了解市場行情
　　13、求取建筑物重新建造成本的方法有( )。
　　A、指數調整法
　　B、實際觀察法
　　C、工料測量法
　　D、分部分項法
　　14、一宗房地產的土地價值為40萬元，建筑物價值為60萬元，已抵押貸款45萬元，作為某種目的的估價結果為55萬元，則該估價目的的可能是( )。
　　A、買賣
　　B、抵押貸款
　　C、拆遷補償
　　D、保險
　　判斷題答案
　　1、A　2、A　3、B　4、A　5、A　6、B　7、A　8、A　9、A　10、B　11、B　12、A　13、A　14、B
　　單項選擇題答案
　　1、B　2、D　3、D　4、B　5、C　6、B　7、B　8、C　9、B　10、C　11、A　12、B　13、C　14、C　15、B　16、C　17、D　18、A　19、A　20、C　21、B　22、B　23、C　24、C　25、D　26、C　27、B　28、C
　　多項選擇題答案
　　1、ABC　2、ACD　3、BCD　4、AB　5、ACD　6、AC　7、BCD　8、ABD　9、ABC　10、ABD　11、ABCD　12、BCD　13、ACD　14、ABC