2008年房地產估價師《估價理論與方法》模擬試卷6

判斷題
　　1、不論估價目的如何，委托方所委托的估價對象的范圍，必須是估價人員應當評估的估價對象的范圍。
　　A、對
　　B、錯
　　2、某宗房地產1994年1月初的價格為1000元／平方米，1998年1月初的價格為1400元／平方米。假設該類房地產1994年1月初至 1998年1月初的價格變動規律，為每年1月初的價格與上一年的同期價格的比值都十分接近，則預測該宗房地產1999年1月初的價格為1523元／平方米。
　　A、對
　　B、錯
　　3、長期趨勢法既可以用于預測房地產的未來價格及其走向，也可以用于尋找交易日期修正系數。
　　A、對
　　B、錯
　　4、某宗房地產的收益年限為無限年，預計其未來第一年的總收益和總費用分別為30萬元和877元，此后每年的總收益和總費用會在上一年的基礎上增加2％，該類房地產的資本化率為10％，則該宗房地產的收益價格為275萬元。
　　A、對
　　B、錯
　　5、同一宗房地產，其房地價格：土地價格＋建筑物價格。
　　A、對
　　B、錯
　　6、若估價時點為現在，估價對象的狀況卻可以是現在、過去或未來。
　　A、對
　　B、錯
　　7、綜合還原利率：土地還原利率＋建筑物還原利率。
　　A、對
　　B、錯
　　8、同一宗房地產的價格與租金之間存在轉移關系。
　　A、對
　　B、錯
　　9、現判定某可比實例的個別因素比估價對象的差2％，則可比實例的個別因素修正系數為100／102。
　　A、對
　　B、錯
　　10、估價報告書的有效期是相對于估價作業日期而言的，而不是相對于估價時點而言的。
　　A、對
　　B、錯
　　11、人口高密度地區，必定導致對房地產的求大于供，供給相對匱乏，因而該地區的房地產價格必然超高。
　　A、對
　　B、錯
　　12、估價時點不一定是現在，也可以是過去或將來。
　　A、對
　　B、錯
　　13、購買年不是預期可獲得收益的年限。
　　A、對
　　B、錯
　　14、房地產價格一般來說是由供給和需求決定的，需求減少，則價格會下降。
　　A、對
　　B、錯

單項選擇題
　　1、某宗房地產正常情況下年總收益140萬元，年總費用40萬元，資本化率12％，出讓時的土地使用權年限50年，現已使用了5年，則該宗房地產的現時總價為( )萬元。
　　A、833.33
　　B、830.45
　　C、828.25
　　D、827.64
　　2、用成本法評估新建房地價格的基本公式為：新建房地價格=取得土地費用＋( )＋正常利稅。
　　A、拆遷費用
　　B、建造建筑物費用
　　C、公共設施建設費用
　　D、市政設施建設費用
　　3、樓面地價=土地單價÷( )。
　　A、建筑層數
　　B、建筑覆蓋率
　　C、綠地率
　　D、建筑容積率
　　4、某建筑物已使用8年，經實地勘察，估計尚可使用32年，殘值率為5％，則該建筑物的成新率為( )％。
　　A、76
　　B、80
　　C、81
　　D、84
　　5、完好房的成新度一般為( )。
　　A、十成新
　　B、九到十成新
　　C、八到十成新
　　D、七到十成新
　　6、某宗房地產，其建筑物的各層建筑面積相等，建筑層數為5層，建筑密度為50％，土地單價為2500元／平方米，則其樓面地價為( )元／平方米。
　　A、500
　　B、2500
　　C、1000
　　D、1250
　　7、從理論上講，獲取凈收益的可靠性越低，選用的還原利率應( )。
　　A、越高
　　B、越低
　　C、不變
　　D、越可靠
　　8、同一建筑物若使用性質不同，其年折舊額由大到小的排列順序為( )。
　　A、一般生產用房、腐蝕性生產用房、非生產用房
　　B、非生產用房、一般生產用房、腐蝕性生產用房
　　C、腐蝕性生產用房、一般生產用房、非生產用房
　　D、非生產用房、腐蝕性生產用房、一般生產用房
　　9、甲土地的單價2100元／平方米，建筑容積率為7，乙土地的單價1500元／平方米，建筑容積率為5，該兩塊土地的總價相比( )。
　　A、甲的等于乙的
　　B、甲的高于乙的
　　C、甲的低于乙的
　　D、難以判斷
　　10、用成本法評估舊建筑物的價格時，折舊注重的應是建筑物價值的( )。
　　A、收回
　　B、攤銷
　　C、減損
　　D、補償

11、有甲、乙兩宗面積形狀都相同的相鄰地塊各值50萬元，若將兩宗土地合并為一宗，合并后值110萬元，如果甲地塊的使用權人購買乙地塊的使用權，乙地塊的使用權人索要的交易雙方都是公平合理的正常價格應為( )。
　　A、50萬元
　　B、55萬元
　　C、60萬元
　　D、60萬元以上
　　12、某臨街深度30.48米(即100英尺)的矩形宗地，總價為100萬元，根據四、三、二、一法則，該宗地臨街前半部分的價格應為( )萬元。
　　A、50
　　B、70
　　C、30
　　D、40
　　13、某宗房地產采用三種估價方法得出的結果分別為820、850和900萬元，若賦予的權重分別為0.5、0.3和0.2，則該宗房地產的最終評估價格為( )萬元。
　　A、850
　　B、845
　　C、869
　　D、857
　　14、某房地產正常年凈收益為6000元，當前銀行利率為10％，購買年為8，估價應為( )元。
　　A、54000
　　B、32010
　　C、48000
　　D、60000
　　15、在評估期房價格時，( )。
　　A、估價對象狀況及房地產市場情況均為估價時點(現在)的狀態
　　B、估價對象狀況為估價時點(現在)的狀態，房地產市場情況為未來某時點的狀態
　　C、估價對象狀況及房地產市場情況均為估價時點(未來)的狀態
　　D、估價對象狀況為未來某時點的狀態，房地產市場情況為估價時點(現在)的狀態
　　16、路線價法特別適用于( )需要對大量土地進行估價的場合。
　　A、土地經濟評價
　　B、土地課稅
　　C、土地收益測算
　　D、土地定級
　　17、某宗房地產，建筑層數5層，各層建筑面積相等，建筑覆蓋率50％，樓面地價100元／平方米，則其土地單價為( )元／平方米。
　　A、500
　　B、200
　　C、250
　　D、100
　　18、對同一宗房地產而言，( )。
　　A、房地價格=土地價格+建筑物價格-建筑物的折舊
　　B、建筑物價格=房地價格-土地價格
　　C、土地價格=房地價格-建筑物價格-建筑物的折舊
　　D、房地價格=土地價格+建筑物價格+建筑物的折舊
　　19、某一房地產價格水平的高低，主要取決于( )供求狀況。
　　A、本地區房地產的
　　B、全國房地產的
　　C、本地區本類房地產的
　　D、本類房地產的
　　20、某類房地產1994年至1998年的價格分別為910、1190、1490、1810、2110元／平方米。按平均增減量趨勢法估計，該類房地產于1999年的價格為( )元／平方米。
　　A、2390
　　B、2410
　　C、2430
　　D、2450

21、收益法公式 成立的條件是( )。
　　A、a每年不變、有限年期、r每年不變且大于零
　　B、a每年不變、無限年期、r每年不變且大于零
　　C、a每年變化、有限年期、r每年不變且大于零
　　D、a每年不變、有限年期、r每年變化且大于零
　　22、某建筑物，政府主管部門規定的該類建筑物的耐用年限N與該建筑物的經過年數t、尚可使用年數n之間的關系為( )。
　　A、N=t+n
　　B、N　　C、N>t+n
　　D、A、B、C都可能
　　23、一般損壞房的成新度為( )。
　　A、4-6成
　　B、5-7成
　　C、4-5成
　　D、5-6成
　　24、理論上“八項因素”構成的房租通常稱為( )。
　　A、市場租金
　　B、商品租金
　　C、理論租金
　　D、成本租金
　　25、( )限制了估價報告書的用途。
　　A、估價方法
　　B、估價目的
　　C、估價原則
　　D、估價日期
　　26、按直接比較判定某可比實例價格的區域因素修正系數為0.98，則其依據為( )。
　　A、可比實例的區域因素優于估價對象的區域因素，對價格的影響幅度為2％
　　B、可比實例的區域因素劣于估價對象的區域因素，對價格的影響幅度為2％
　　C、可比實例的區域因素劣于估價對象的區域因素，對價格的影響幅度為2.04％
　　D、可比實例的區域因素優于估價對象的區域因素，對價格的影響幅度為2.04％
　　27、殘余法是依據( )價格。
　　A、土地收益求取土地
　　B、建筑物收益求取建筑物
　　C、房地收益求取房地
　　D、房地收益單獨求取土地或建筑物
　　28、用成本法估價時，房屋現值=( )
　　A、房屋重置價格-年折舊額×尚可使用年限
　　B、房屋重置價格-年折舊額×耐用年限
　　C、房屋重置價格×成新度
　　D、房屋重置價格-年折舊額

　多項選擇題
　　1、某地區繁華地段有一空地，另有一塊附有建筑物的土地，這兩塊土地的位置相當，土地的其他條件也大體相同。此時對于購買者來說，空地的價格與附有建筑物的土地價格相比有( )。
　　A、前者大于后者
　　B、前者低于后者
　　C、前者等于后者
　　D、不能比較
　　2、地價區段是根據( )的原則來劃分的。
　　A、形狀相似
　　B、用途相似
　　C、地價相近
　　D、地段相連
　　3、估價時計算地租量須把握( )。
　　A、土地是在最佳用途下使用的
　　B、土地是由最有能耐的人使用的
　　C、土地是在最粗放利用下使用的
　　D、土地是在最佳集約利用下使用的
　　4、運用市場比較法估價時選取的比較實例應符合下列要求：( )。
　　A、與估價對象具有類似性
　　B、交易日期與估價時點接近
　　C、交易雙方有經濟關系
　　D、成交價格是單價
　　5、某大廈建筑總面積8000平方米，房地總價值8000萬元，其中土地總價值3000萬元。若某人擁有該大廈的某一部分，該部分的建筑面積200平方米，房地價值215萬元，則按建筑面積和房地價值進行分攤所計算的該人的土地占有份額為( )％。
　　A、2.5
　　B、7.17
　　C、2.69
　　D、3.0
　　6、對確定資本化率有參考依據的有( )。
　　A、折舊率
　　B、物價指數
　　C、銀行貼現率
　　D、投資回報率
　　7、用假設開發法估價，在估算利息時必須把握( )。
　　A、計息方法
　　B、資本化率
　　C、計息基礎
　　D、計息期
　　8、下列各種價格中肯定是事實的有( )。
　　A、不能作為可比實例的交易實例價格
　　B、可比實例價格
　　C、非公平市價
　　D、評估價格
　　9、房屋估價時，確定其面積的依據有：( )。
　　A、房屋所有權證所載面積
　　B、房屋現有實際面積(當實際面積大于房屋所有權證所載面積時)
　　C、建筑竣工圖所載面積(當房屋已竣工驗收合格，尚未辦理房屋所有權證時)
　　D、房屋買賣合同所載面積
　　10、估價上真實、客觀、合理的價格是指：( )。
　　A、交易雙方均接受的價格
　　B、對交易雙方來說經濟上合理的價格
　　C、正常交易情況下形成的價格
　　D、政府規定或希望的價格

11、運用成本法評估房屋價格時，影響估價結論準確性的因素有：( )。
　　A、估價人員所確認的房屋成新度的準確性
　　B、會計報表中房屋計提折舊的原始記錄的完備性
　　C、房屋結構類型確認的正確與否
　　D、房屋重置價格的準確性
　　12、房地產估價可在下列活動中發揮作用( )。
　　A、房地產出租
　　B、房地產保險
　　C、房屋繼承、分割
　　D、房地產拍賣抵債
　　13、一宗房地產的土地價值為40萬元，建筑物價值為60萬元，已抵押貸款45萬元，作為某種目的的估價結果為55萬元，則該估價目的的可能是( )。
　　A、買賣
　　B、抵押貸款
　　C、拆遷補償
　　D、保險
　　14、房地產交易中的特殊交易情形包括( )
　　A、交易雙方曾經有過業務聯系
　　B、購買相鄰房地產
　　C、交易稅費由買方承擔
　　D、賣方不了解市場行情
　　判斷題答案
　　1、B　2、A　3、A　4、A　5、A　6、A　7、B　8、A　9、B　10、A　11、B　12、A　13、A　14、B
　　單項選擇題答案
　　1、C　2、B　3、D　4、C　5、C　6、C　7、A　8、C　9、D　10、C　11、B　12、B　13、B　14、C　15、D　16、B　17、C　18、B　19、C　20、B　21、A　22、D　23、C　24、B　25、B　26、D　27、D　28、C
　　多項選擇題答案
　　1、ABC　2、BCD　3、AD　4、AB　5、AC　6、CD　7、ACD　8、ABC　9、AC　10、BC　11、ACD　12、ABCD　13、ABC　14、BCD