2008年房地產估價師《估價理論與方法》模擬試卷7

判斷題
　　1、購買年不是預期可獲得收益的年限。
　　A、對
　　B、錯
　　2、人口高密度地區，必定導致對房地產的求大于供，供給相對匱乏，因而該地區的房地產價格必然超高。
　　A、對
　　B、錯
　　3、遵循房地產估價的合法原則，即估價機構或人員應具有合法的評估資格。
　　A、對
　　B、錯
　　4、某宗房地產，收益年期無限，預計每年的總收益穩定為16萬元，總費用未來第一年為8萬元，此后每年遞增2％。該類房地產的資本化率為10％，則該宗房地產的收益價格為60萬元。
　　A、對
　　B、錯
　　5、同一宗房地產，其房地價格：土地價格＋建筑物價格。
　　A、對
　　B、錯
　　6、高層建筑地價分攤是將高層建筑物的造價分攤到所占土地上。
　　A、對
　　B、錯
　　7、償債基金折舊法的特點是每年的折舊額均相同，且比直線折舊法計算的年折舊額小。
　　A、對
　　B、錯
　　8、若估價時點為現在，估價對象的狀況卻可以是現在、過去或未來。
　　A、對
　　B、錯
　　9、房地產雖然可以區分為物質實體和權益兩個方面，但其價值的高低主要取決于其權益的大小。
　　A、對
　　B、錯
　　10、某商店的營業面積為550平方米，建筑面積為1000平方米，單位營業面積的年租金為720元／平方米，則該商店單位建筑面積的年租金為400元／平方米
　　A、對
　　B、錯
　　11、成本法、假設開發法可同時用于評估在建工程的價格。
　　A、對
　　B、錯
　　12、房地產價格實質是房地產權益的價格，故其權益在估價中要比物質實體更重要。
　　A、對
　　B、錯
　　13、假設開發法可用于拆遷補償估價。
　　A、對
　　B、錯
　　14、用市場比較法估價時，對比較實例為拍賣、招標的價格，需進行交易情況修正。
　　A、對
　　B、錯

單項選擇題
　　1、用成本法評估舊建筑物的價格時，折舊注重的應是建筑物價值的( )。
　　A、收回
　　B、攤銷
　　C、減損
　　D、補償
　　2、路線價法特別適用于( )需要對大量土地進行估價的場合。
　　A、土地經濟評價
　　B、土地課稅
　　C、土地收益測算
　　D、土地定級
　　3、某類房地產1994年至1998年的價格分別為910、1190、1490、1810、2110元／平方米。按平均增減量趨勢法估計，該類房地產于1999年的價格為( )元／平方米。
　　A、2390
　　B、2410
　　C、2430
　　D、2450
　　4、對比較實例價格進行交易日期修正時，最適宜采用( )。
　　A、一般物價指數
　　B、建筑材料價格指數
　　C、房地產價格指數
　　D、定額調整系數
　　5、購買某類房地產，通常抵押貸款占七成，抵押貸款年利率為9％，若該類房地產的資本化率為10.8％，則自有資本要求的年收益率為( )％
　　A、15.0
　　B、15.7
　　C、12.6
　　D、11.6
　　6、完好房的成新度一般為( )。
　　A、十成新
　　B、九到十成新
　　C、八到十成新
　　D、七到十成新
　　7、用成本法估價時，房屋現值=( )
　　A、房屋重置價格-年折舊額×尚可使用年限
　　B、房屋重置價格-年折舊額×耐用年限
　　C、房屋重置價格×成新度
　　D、房屋重置價格-年折舊額
　　8、用市場比較法評估房地產價格時，通常要對比較實例價格進行交易情況、交易日期、( )個別因素修正。
　　A、環境因素
　　B、質量因素
　　C、區域因素
　　D、新舊程度
　　9、樓面地價=土地單價÷( )。
　　A、建筑層數
　　B、建筑覆蓋率
　　C、綠地率
　　D、建筑容積率
　　10、某宗房地產采用三種估價方法得出的結果分別為820、850和900萬元，若賦予的權重分別為0.5、0.3和0.2，則該宗房地產的最終評估價格為( )萬元。
　　A、850
　　B、845
　　C、869
　　D、857
　　11、從理論上講，獲取凈收益的可靠性越低，選用的還原利率應( )。
　　A、越高
　　B、越低
　　C、不變
　　D、越可靠
　　12、某寫字樓剛建成，其建筑造價實際為1000萬元，建筑面積為5000平方米，其基地的現時市場價格為600萬元，附近類似寫字樓(包含土地和建筑物)的現時市場價格為2800元／平方米，則該寫字樓中建筑物的合理市場價格應為( )萬元。
　　A、800
　　B、900
　　C、1000
　　D、大于1000
　　13、一般損壞房的成新度為( )。
　　A、4-6成
　　B、5-7成
　　C、4-5成
　　D、5-6成
　　14、收益法公式 成立的條件是( )。
　　A、a每年不變、有限年期、r每年不變且大于零
　　B、a每年不變、無限年期、r每年不變且大于零
　　C、a每年變化、有限年期、r每年不變且大于零
　　D、a每年不變、有限年期、r每年變化且大于零

15、某建筑物已使用8年，經實地勘察，估計尚可使用32年，殘值率為5％，則該建筑物的成新率為( )％。
　　A、76
　　B、80
　　C、81
　　D、84
　　16、理論上“八項因素”構成的房租通常稱為( )。
　　A、市場租金
　　B、商品租金
　　C、理論租金
　　D、成本租金
　　17、路線價法估價的第二個步驟應為( )。
　　A、設定標準深度
　　B、求取路線價
　　C、編制深度百分率表
　　D、劃分路線價區段
　　18、用成本法評估新建房地價格的基本公式為：新建房地價格=取得土地費用＋( )＋正常利稅。
　　A、拆遷費用
　　B、建造建筑物費用
　　C、公共設施建設費用
　　D、市政設施建設費用
　　19、某宗房地產，凈收益每年50萬元，建筑物價值200萬元，建筑物資本化率12％，土地資本化率10％，則該宗房地產的總價值為( )萬元。
　　A、417
　　B、500
　　C、460
　　D、450
　　20、在評估期房價格時，( )。
　　A、估價對象狀況及房地產市場情況均為估價時點(現在)的狀態
　　B、估價對象狀況為估價時點(現在)的狀態，房地產市場情況為未來某時點的狀態
　　C、估價對象狀況及房地產市場情況均為估價時點(未來)的狀態
　　D、估價對象狀況為未來某時點的狀態，房地產市場情況為估價時點(現在)的狀態
　　21、甲房地產尚可使用年限為50年，單價為1050元／平方米，乙房地產尚可使用年限為60年，單價為1100元／平方米，資本化率均為8％，實際上甲房地產的價格( )乙房地產的價格。
　　A、高于
　　B、低于
　　C、等于
　　D、B或C
　　22、同一建筑物若使用性質不同，其年折舊額由大到小的排列順序為( )。
　　A、一般生產用房、腐蝕性生產用房、非生產用房
　　B、非生產用房、一般生產用房、腐蝕性生產用房
　　C、腐蝕性生產用房、一般生產用房、非生產用房
　　D、非生產用房、腐蝕性生產用房、一般生產用房
　　23、房地產的供給增加，需求不變，其價格會( )。
　　A、上升
　　B、下降
　　C、不變
　　D、升降難定
　　24、某地區房地產交易中賣方、買方應交納的稅費分別為正常成交價格的7％和8％。某宗房地產交易，買方付給賣方2325元／平方米，應交納的稅費均由買方負擔，則該宗房地產的正常成交價格為( )元／平方米。
　　A、2487.75
　　B、2500.00
　　C、2511.00
　　D、2162.25
　　25、某宗房地產正常情況下年總收益140萬元，年總費用40萬元，資本化率12％，出讓時的土地使用權年限50年，現已使用了5年，則該宗房地產的現時總價為( )萬元。
　　A、833.33
　　B、830.45
　　C、828.25
　　D、827.64
　　26、某房地產正常年凈收益為6000元，當前銀行利率為10％，購買年為8，估價應為( )元。
　　A、54000
　　B、32010
　　C、48000
　　D、60000
　　27、在路線價法中，( )只需根據深度百分率即可計算地價，不必制定相應的修正率。
　　A、一面臨街矩形地
　　B、一面臨街三角形地
　　C、一面臨街梯形地
　　D、一面臨街不規則形地
　　28、某臨街深度30.48米(即100英尺)的矩形宗地，總價為100萬元，根據四、三、二、一法則，該宗地臨街前半部分的價格應為( )萬元。
　　A、50
　　B、70
　　C、30
　　D、40

　多項選擇題
　　1、受理估價委托時，估價人員應明確的估價基本事項有：( )。
　　A、估價時點
　　B、估價目的
　　C、估價對象
　　D、估價原則
　　2、運用市場比較法估價時選取的比較實例應符合下列要求：( )。
　　A、與估價對象具有類似性
　　B、交易日期與估價時點接近
　　C、交易雙方有經濟關系
　　D、成交價格是單價
　　3、估價報告書的內在質量取決于( )。
　　A、估價方法選擇的正確性
　　B、估價報告的文字表述水平
　　C、估價結論的準確性
　　D、估價報告書的格式
　　4、某宗房地產欲出售，其評估價格為100萬元，最后實際成交價格為150萬元，這可能是( )。
　　A、評估價格公平合理，成交價格不公平合理
　　B、評估價格不公平合理，成交價格公平合理
　　C、評估價格和成交價格都公平合理
　　D、評估價格和成交價格都不公平合理
　　5、下列說法正確的有：( )。
　　A、購買年是利息率的倒數
　　B、購買年法是地租資本化的另一種表現
　　C、購買年法實質是一種收益法
　　D、購買年實際是預計的可獲收益的年限
　　6、建筑物的物質折舊包括( )。
　　A、有形損耗
　　B、正常使用的磨損
　　C、功能折舊
　　D、意外的破壞損毀
　　7、地價區段是根據( )的原則來劃分的。
　　A、形狀相似
　　B、用途相似
　　C、地價相近
　　D、地段相連
　　8、下列說法正確的是：( )。
　　A、可比實例肯定是交易實例
　　B、交易實例肯定是可比實例
　　C、可比實例不一定是交易實例
　　D、交易實例不一定是可比實例
　　9、求取建筑物重新建造成本的方法有( )。
　　A、指數調整法
　　B、實際觀察法
　　C、工料測量法
　　D、分部分項法
　　10、用成本法評估商品住宅的價格時，其中的土地價格可用( )求取。
　　A、市場比較法
　　B、基準地價修正法
　　C、假設開發法
　　D、成本法
　　11、估價報告書的內在質量包括( )。
　　A、估價結論的準確性
　　B、文字表達水平
　　C、估價方法選擇的正確性
　　D、參數確定的合理性
　　12、某大廈建筑總面積8000平方米，房地總價值8000萬元，其中土地總價值3000萬元。若某人擁有該大廈的某一部分，該部分的建筑面積200平方米，房地價值215萬元，則按建筑面積和房地價值進行分攤所計算的該人的土地占有份額為( )％。
　　A、2.5
　　B、7.17
　　C、2.69
　　D、3.0
　　13、運用收益法評估房地產價格時，影響估價結論準確性的因素有：( )。
　　A、總收益的準確性
　　B、費用及扣除項目的準確性
　　C、基準地價的準確性
　　D、還原利率的準確性
　　14、以下說法是錯誤的：( )。
　　A、只有經房地產所有權人要求，才能對該房地產進行估價
　　B、只有經房地產使用權人要求，才能對該房地產進行估價
　　C、只有經房地產抵押人要求，才能對該房地產進行估價
　　D、只要經房地產抵押權人要求，就可以對該房地產進行估價

判斷題答案
　　1、A　2、B　3、B　4、A　5、A　6、B　7、A　8、A　9、B　10、B　11、A　12、B　13、B　14、A
　　單項選擇題答案
　　1、C　2、B　3、B　4、C　5、A　6、C　7、C　8、C　9、D　10、B　11、A　12、D　13、C　14、A　15、C　16、B　17、A　18、B　19、C　20、D　21、B　22、C　23、B　24、B　25、C　26、C　27、A　28、B
　　多項選擇題答案
　　1、ABC　2、AB　3、AC　4、ABD