2008年房地產估價師《開發經營與管理》模擬試卷6

判斷題
　　1、進度控制是指以項目進度計劃為依據，綜合利用技術、經濟和合同等手段，對建設工程項目實施的時間管理。
　　A、對
　　B、錯
　　2、影響物業收益的因素主要有物業的類型及臨街狀況、租客的類型、租期、樓層、朝向和面積。
　　A、對
　　B、錯
　　3、土地使用稅的稅種為國稅，以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據。
　　A、對
　　B、錯
　　4、以當前潛在使用者的功能需求特征為導向，站在使用者的立場上精打細算，體現以人為本和對人的關懷，是進行房地產產品功能定位應遵守的根本原則。
　　A、對
　　B、錯
　　5、財務凈現值是指房地產開發項目按目標收益率各年的凈現金流量折算到開發活動起始點的現值之和。
　　A、對
　　B、錯
　　6、房地產開發的建設過程分為四個階段，即投資機會選擇與決策分析、前期工作、建設階段和租售階段。
　　A、對
　　B、錯
　　7、城市規劃應服從房地產開發的需要。
　　A、對
　　B、錯
　　8、對舊城區的房地產開發項目，開發商一般希望提高建筑容積率，以增加樓面面積、提高樓面地價。
　　A、對
　　B、錯
　　9、物業投資者一般擁有收益、保值、增值和消費四個方面的利益。
　　A、對
　　B、錯
　　10、房地產同時具有經濟壽命和自然壽命，一般情況下，經濟壽命等于自然壽命。但如果房地產維護良好的話，在一個自然壽命周期內可以獲取幾個經濟壽命周期。
　　A、對
　　B、錯
　　11、一般情況下，建筑物荷載的傳力方向為梁一板一柱一基礎。
　　A、對
　　B、錯
　　12、建筑物內無樓梯時，室外樓梯按每層水平投影面積的一半計算建筑面積。
　　A、對
　　B、錯

　單項選擇題
　　1、建筑裝飾材料按( )分類，可以分為外墻裝飾材料、內墻裝飾材料、地面裝飾材料、吊頂裝飾材料和室內裝飾材料等。
　　A、建筑裝飾部位
　　B、制造工藝
　　C、化學成分
　　D、力學性能
　　2、在我國商品房取得《預售許可證》時，開發項目處于()階段。
　　A、決策階段
　　B、前期階段
　　C、建設階段
　　D、租售階段
　　3、物業管理就是利用現代管理科學和先進的維修養護技術，以( )手段管理物業。
　　A、行政
　　B、法律
　　C、商業經營
　　D、市場
　　4、物業投資者能夠容忍較低投資收益率的原因是物業投資( )。
　　A、能夠保值和增值
　　B、受通貨膨脹的影響
　　C、貸款利率較低
　　D、經營成本較低
　　5、下列哪項是物業管理中經營計劃的核心。
　　A、經營費用估算
　　B、預算
　　C、預期收益估算
　　D、制定租金方案
　　6、經營性房地產項目的成本收益率等于( )乘以100％。
　　A、開發商利潤／總開發成本　建設工程教育網信息
　　B、正常經營年份的凈經營收入／總開發成本
　　C、開發商利潤／總開發價值
　　D、正常經營年份的經營收入／總開發成本
　　7、已知名義利率為6％，實際利率為6.14％，那么年計息周期數為：
　　A、2
　　B、3
　　C、4
　　D、5
　　8、成本加酬金合同是按工程實際發生的成本加商定的( )來確定總承包價格的合同。
　　A、利潤
　　B、總管理費
　　C、不可預見費
　　D、總管理費和利潤
　　9、招標人采用邀請招標方式時，應當向 () 個以上具備承擔招標項目的能力、資信良好的特定的法人或者組織發出投標邀請書。
　　A、1
　　B、2
　　C、3
　　D、4
　　10、哪項市場調查內容不屬于不可控制因素的調查。
　　A、市場營銷因素的調查
　　B、消費者和消費行為調查
　　C、競爭情況的調查
　　D、技術發展調查
　　11、動態投資回收期是指項目以( )所需的時間。
　　A、經營收人抵償全部投資
　　B、全部現金流入抵償全部現金流出
　　C、凈收益抵償全部投資
　　D、凈收益現值抵償全部投資
　　12、開發商在辦理存款抵押貸款時，抵押存款限額低，對開發商( )。
　　A、有利
　　B、不利
　　C、利弊各半
　　D、不影響

13、速動比率是 ()和()的比值
　　A、（流動資產總額－存貨）和流動負債總額
　　B、流動資產總額和流動負債總額
　　C、（流動資產總額－存貨）和負債總額
　　D、流動資產總額和負債總額
　　14、假設整個投資市場的平均收益率為20％，寫字樓投資市場相對于整個投資市場的風險相關系數是0.3；整個房地產市場的平均收益率為25％，寫字樓投資市場相對于整個房地產市場的風險相關系數是0.8。國家債券的收益率為10％，那么寫字樓投資市場的預期收益率是：()
　　A、22％
　　B、13％
　　C、18％
　　D、14.5％
　　15、從事市場推廣工作最基本的一點就是要清楚地了解( )的市場和需求。
　　A、期望
　　B、最好
　　C、潛在
　　D、過去
　　16、通過采用折現現金流法對房地產開發項目進行財務評估，就可以彌補( )與實際情況不符的缺點。
　　A、成本投入的數量
　　B、成本投入的數量和時間
　　C、支出與投入的數量和時間
　　D、銷售收入的數量
　　17、建筑工程施工合同中的固定總價合同若包含增價條款，則開發商可令承包商削減其( )，進而降低總承包價，以降低開發商的風險。
　　A、部分財務費用
　　B、前期工程費用
　　C、管理費用
　　D、不可預見費用
　　18、一個理想的折現率至少等于( )再加上該項目的風險報酬率。
　　A、貸款利率
　　B、存款利率
　　C、目標收益率
　　D、無風險收益率
　　19、施工圖中軸線的編號規則為( )。
　　A、水平方向用英文字母從左到右，垂直方向用阿拉伯數字由上往下
　　B、水平方向用英文字母從右到左，垂直方向用阿拉伯數字由下往上
　　C、水平方向用阿拉伯數字從左到右，垂直方向用英文字母由下往上
　　D、水平方向用阿拉伯數字從右到左，垂直方向用英文字母由上往下
　　20、在項目評估中，說明項目在計算期內資金盈余或短缺的基本報表是( )。
　　A、投資計劃與資金籌措表
　　B、資金來源與運用表
　　C、營業利潤測算表
　　D、全部投資現金流量表
　　21、下列哪項不屬我國房地產開發投資的資金來源。
　　A、預售收入
　　B、預租收入
　　C、自籌資金
　　D、商業銀行貸款
　　22、某寫字樓物業的業主為獲得較高收益并降低投資風險，應當首選的出租策略是( )。
　　A、以固定租金的形式出租
　　B、簽訂長期租約
　　C、簽訂短期租約
　　D、令長、短期租約保持合理比例
　　23、在項目評估時，當目標收益率大于財務內部收益率時，則該項目的FNPV( )。
　　A、大于零
　　B、小于零
　　C、等于零
　　D、難以確定
　　24、目前我國對申請開發貸款的房地產開發企業的自有資金的要求是：不低于項目總投資的().
　　A、20％
　　B、30％
　　C、25％
　　D、35％

多項選擇題
　　1、下列哪些屬于房地產投資的系統風險：（）
　　A、通貨膨脹風險
　　B、或然損失風險
　　C、市場供求風險
　　D、利息風險
　　E、周期風險
　　2、房地產市場的功能包括哪幾個方面。
　　A、改變需求適應供給條件的變化
　　B、顯示房地產市場需求變化
　　C、配置存量房地產資源和利益
　　D、指導供給以適應需求的變化
　　E、指導政府制訂科學的土地供給計劃
　　3、地形圖中的地物，是指地表面的固定性物體，如( )等。
　　A、道路
　　B、房屋
　　C、丘陵
　　D、山地
　　4、房地產開發貸款的風險主要有：
　　A、政策風險
　　B、市場風險
　　C、貸款風險
　　D、財務風險
　　E、經營風險
　　5、下列哪些與計算稅前現金流有關的是：
　　A、公積金
　　B、準備金
　　C、抵押貸款還本付息
　　D、所得稅
　　E、空置和收租損失
　　6、某投資者用自有資金購買了一店鋪物業，擬以固定租金形式出租5年，則投資者在該項投資計劃中將面臨著( )風險。
　　A、收益現金流 資本價值
　　B、購買力
　　C、購買力
　　D、政策
　　7、房地產資產的物業類型主要包括：（）
　　A、居住物業
　　B、倉儲物業
　　C、工業物業
　　D、特殊物業
　　E、商用物業
　　8、對收益性物業來說空置率提高將會導致( )以及新租客要求更大的租金折扣等后果。
　　A、租金收入減少
　　B、附加支出增加
　　C、物業資本價值下降
　　D、運營成本下降
　　9、房地產開發貸款包括：
　　A、土地購置貸款
　　B、建設貸款
　　C、按揭貸款
　　D、土地儲備貸款
　　E、土地開發貸款
　　10、開發商預售部分樓宇，是( )的有效辦法。
　　A、提高開發收益
　　B、分散開發風險
　　C、降低開發成本
　　D、籌措建設資金
　　11、下列哪些行為屬于房地產直接投資。
　　A、購買廠房進行生產經營
　　B、進行商品房開發
　　C、開發建設寫字樓并進行出租
　　D、購買房地產企業的股票
　　E、購買商品房并在短期內進行轉售
　　12、反映和描述房地產市場狀況的指標有：供給指標、需求指標和市場交易指標。下列哪些屬于供給指標。
　　A、出租量
　　B、空置率
　　C、房屋空間使用數量
　　D、可供租售量
　　E、房屋施工面積

 判斷題答案
　　1、B　2、B　3、B　4、B　5、A　6、B　7、B　8、B　9、A　10、B　11、B　12、B
　　單項選擇題答案
　　1、A　2、C　3、C　4、A　5、B　6、B　7、C　8、D　9、C　10、A　11、C　12、A　13、A　14、A　15、D　16、C　17、D　18、D　19、C　20、B　21、B　22、D　23、B　24、D
　　多項選擇題答案
　　1、ABCE　2、BCDE　3、AB　4、ABDE　5、CE　6、BCD　7、ACDE　8、AC　9、ABE　10、BD　11、ABC　12、BDE