05年房地產估價師《房地產估價案例與分析》考試真題及答案

　　（一）甲酒樓一年前重新裝修后出租給乙餐飲公司經營，租期5年。估價機構現對該酒樓進行拆遷估價，酒樓業主不配合拆遷工作，不允許估價人員進入酒樓實地查勘。根據拆遷人提供的資料，該酒樓產權清晰，權屬證書齊全，用途合法，無違章搭建。

　　請問：

　　1.針對該類拆遷估價，在估價程序上應特殊注意哪些環節?

　　2.裝修補償應如何確定?

　　3.對已存在的租賃關系，估價時應如何處理?

　　（二）法院委托估價機構對擬拍賣的某辦公樓進行估價。經調查，該辦公樓是甲企業因無力償還銀行貸款而被依法處置的，該辦公樓的土地使用權為劃撥方式取得。該次拍賣的拍賣規則規定，拍賣所得價款除法律規定優先受償的以外，全部用于償還銀行貸款，買受人承擔全過程相關稅費。

　　請問：

　　1.估價機構是否有義務將估價結果告知借款企業?為什么?

　　2.拍賣保留價應由誰確定?如何確定?

　　3.乙公司欲競買該辦公樓，現向估價機構咨詢競買價格。估價機構應提示乙公司注意拍賣價款之外還可能發生哪些稅費?

　　（三）某新建商業房地產出租經營，欲評估其轉讓價格。現選擇了三個經營規模不同的類似出租商業房地產作為可比實例，測算估價對象房地產的凈收益。已知每個可比實例在估價時點前連續三年的平均年凈收益分別為280萬元、300萬元和350萬元；依據最高最佳使用原則選取了350萬元作為估價對象房地產的年凈收益。

　　請問：

　　1.這樣的做法有哪些錯誤?

　　2.若估價對象的年凈收益保持不變，具體可采用那些方法求取估價對象的年凈收益?

　　二、單項選擇題（共3大題，10小題，每小題2分。每小題的備選答案中只有一個最符各題意）

　　（一）估價對象為某三星級賓館，土地使用權性質為劃撥商業用地。

　　1.業主委托房地產估價機構評估該賓館的抵押價值。下列關于房地產抵押貸款風險的表述中，正確的是（　）。
　　A.押期限內房地產市場變動造成市場價值下降形成預期風險
　　B.抵押期限內房地產不當使用造成市場價值減損形成適宜性風險
　　C.抵押人不能履行債務時，因處置抵押物的強制性等造成房地產價形成耗損風險
　　D.選用估價方法不恰當形成適宜性風險

　　2.如果該賓館的財務數據能客觀反映同類賓館的經營狀況和經營收益，則在運用收益法評估該賓館的價值時（　）。
　　A.該賓館財務數據中的當年凈利潤可視作年凈收益
　　B.按當地同類賓館的正常經營利潤水平核算得到的該賓館的年利潤可視作年掙收益
　　C.該賓館財務數據中的年凈利潤減當地同類賓館的正常商業利潤可視作年凈收益
　　D.根據該賓館財務數據中的年總利潤、建筑物折舊和財務費用，并考慮未來變動情況扣減當地同類賓館的正常商業利潤后的所得可視作年凈收益

　　3.若采用成本法估價，下列表述中不正確的是（　）。
　　A.應對房屋建筑物、房屋裝修部分分別計算折舊
　　B.無論是借貸資金還是自有資金都應計算利息
　　C.在估價測算過程中土地取得成本應包括補繳的土地使用權出讓金
　　D.在最終積算價值中應扣減需補繳的土地使用權出讓金

　　4.假如以投保火災險為估價目的評估該賓館的保險價值，：估價結果為3500萬元，則（　）。
　　A.3500萬元是該賓館的公開市場價值
　　B.3500萬元是該賓館房地產的公開市場價值
　　C.3500萬元是保險事故發生后的損失價值
　　D.投保時，保險金額不能超過3500萬元

　　（二）某商品住宅小區內臨小區外道路的部分綠地因擴展城市道路而被占用，該商品住宅小區居民向房地產估價師咨詢房地產價值變動情況。

　　5.若房地產估價師認為該住宅小區房地產整體價值發生減損，其主要原因是（　）。
　　A.道路擴寬后，交通發生變化
　　B.綠地率發生變化
　　C.公共配套設施發生變化
　　D.土地形狀發生變化

　　6.若房地產估價師認為該住宅小區房地產整體價值增值，其主要原因是（　）。
　　A.噪聲和污染程度發生變化
　　B.土地形狀發生變化
　　C.人口密度發生變化
　　D.出行便捷程度發生變化

　　7.房地產估價師認為測算房地產價值變化額度的正確思路是（　）
　　A.由于住宅小區用地條件發生變化，按住宅用地采用基準地價修正法計算價值變化額度
　　B.以減少的綠地的建設成本費用作為價值變化額度
　　C.用市場法分別測算出城市道路擴展后房地產的價值，相減得出房地產價值變化額度
　　D.用路線法測算臨街距離引起的房屋價值變化得出房地產價值變化額外負擔度

　　（三）某工廠有甲、乙兩個廠區，當初兩個廠區的土地均由劃撥方式取得。其中甲廠區在20世紀90年代已經補交了土地使用權出讓金，辦理了土地使用權出讓手續。現在甲廠區為危險房，乙廠區為嚴重損壞房，房地產行政主管部門已通知工廠停止使用。該工廠為了生存和發展，決定轉讓甲廠區、抵押乙廠區房地產，用籌得的資金在乙廠區經有關部門批準后重新建造廠房。現請某估價機構同時對兩廠區進行估價。

　　8.針對以上情況，在估價時最恰當的做法是（　）。
　　A.將兩個廠區視為一個估價項目一起估價，出具一份估價報告
　　B.將兩個廠區視為兩個估價項目分別估價，每個項目出具一份估價報告
　　C.兩個廠區分別估價，出具一份估價報告
　　D.視委托人要求進行估價并出具估價報告

　　9.委托人要求估價機構按照委托人的估價目的對甲、乙兩個廠區的房屋和土地進行估價。估價機構認為（　）。
　　A.可以按委托人要求對兩個廠區的房屋和土地進行估價
　　B.只能對兩個廠區的土地進行估價
　　C.可以對甲廠區的土地、乙廠區的房屋和土地進行估價
　　D.可以對乙廠區的土地、甲廠區的房屋和土地進行估價

　　10.對乙廠區的土地估價的思路應當是（　）
　　A.按出讓土地使用權評估其公開市場價值
　　B.按出讓土地使用權評估其市場價值，再扣除應繳納的土地使用權出讓金
　　C.用成本法估算土地公開市場價值，再扣除應繳納的土地使用權出讓金
　　D.用假設開發法估價，先估算其改造完成后的價值，再減去開發成本、管理費用、投資利息、銷售費用、銷售稅費、開發利潤和投資者購買待開發土地應負擔的稅費

　　三、下列估價結果報告和估價技術報告存在多處錯誤，請指明其中的13處（每指明一處錯誤得3分，本題全對得加分）

××在建工程房地產抵押價值評估報告
封面及目錄（略）
致委托方函（略）
估份師聲明（略）
估價的假設與限制條件（略）

房地產估價結果報告

　　一、委托方（略）

　　二、估價方（略）

　　三、估價對象

　　1.區位狀況（略）

　　2.實物狀況（略）

　　3.權益狀況（略）

　　四、估價目的

　　為委托方以估價對象為抵押物向銀行申請抵押貸款提供抵押物市場價值參考。

　　五、估價時點

　　2005年4月18日

　　六、價值定義

　　本次估價采用公開市場價值標準，即估價結果為估價對象在估價時點時的公開市場的客觀合理價值。

　　七、估價依據（略）

　　八、估價方法

　　估價人員進行了實地查勘，通過認真分析所掌握的資料，根據估價對象的特點及估價目的，選用假設開發法、成本法作為本次估價的基礎方法，其中假設開發法中開發完成后的價值采用市場法估價

　　九、估價結果

　　經測算，估價對象在估價時點2005年4月18日的客觀價值為人民幣4794.52萬元。

　　大寫人民幣肆仟柒佰玖拾肆萬伍仟貳佰元整。

　　十、估價人員（略）

　　十一、估價作業日期

　　2005年4月16日至2005年4月22日

　　十二、估價報告應用的有效期（略）

估價技術報告

　　一、個別因素分析（略）

　　二、區域因素分析（略）

　　三、最高最佳使用分析（略）

　　四、估價方法選用

　　估價對象為在建工程，估價人員進行了實地查勘。認真分析所掌握的資料，根據估價對象的特點及估價目的，選用假設開發法、或本法作為本次估價的基本方法，其估價技術路線如下：

　　1.根據《房地產估價規范》，具有投資開發或再開發潛力的房地產的估價，應選取用假設開發法作為其中的一種估價方法因此選用假設開發法作為估價方法之一進行估價。根據假設開發法的思路，可將預計估價對象開發完成后的價值，扣除預計的正常的開發成本、管理費用、投資利息、銷售稅費、開發利潤以及購買估價對象應負擔的稅費，求取估價對象的客觀合理價格或價值。

　　2.估價對象為在建工程，有明確的工程進度和費用投入，因此采用成本法作為估價方法之一。根據成本法的思路，以建造估價對象房地產所需的各項必要費用、應繳納的稅金、正常開發利潤之和，求取估價對象的客觀合理價格或價值。

　　3.對以上兩種方法測算的價格進行綜合處理，最終求取估價對象的總價值和單位價值。

　　五、估價測算過程

　　（一）假設開發法分析測算過程

　　假設開發法是預計估價對象開發完成后的價值，扣除預計的正常開發成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法

　　1.采用的公式：

　　估價對象價格=開發完成后的房地產價值-續建開發成本-管理費用-投資利息-銷售稅費

　　2.估價對象開發完成后房地產價值的測算。

　　運用市場法測算估價對象開發完成后的價值。

　　市場法是將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產進行比較。對這些類似房地產的已知價格作適當的修正，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

　　（1）采用的公式：

　　（2）所選可比實例（表1）。

表1　　可比實例情況表

　　（3）交易情況修正。可比實例A、B、C均屬正常交易，交易情況無需修正，交易情況修正系數均為100/100。

　　（4）交易日期調整。近期××市房地產市場狀況穩定，可比實例A、B、c均屬近期交易，交易日期無需調整，調整系數均為100/100。

　　（5）房地產狀況調整。因權益狀況相同，將房地產狀況調整分為區域因素、個別因素調整。

　　1）區域因素調整。根據可比實例的具體情況，可比實例A、B、C的區域因素略好于估價對象。將區域因素調整的主要內容與估價對象進行打分比較。得到可比實例A、B、C區域因素調整系數分別為：100/101、100/102、100/103（具體比較情況見表2）。

　　2）個別因素調整。根據可比實例的具體情況，可比實例A、B、C的個別因素略差于估價對象，可比實例C的個別因素略優于估價對象。將個別因素調接的主要內容與估價對象進行打分比較，得到可比實例A、B、C個別因素調整系數分別為100/102、100/102、100/97（具體比較情況見表2）。

表2　　房地產狀況具體調整

　　（6）比較修正計算

　　從測算結果來看，三個可比實例的比準價格水平差異不大，因此采用簡單算術平均值作為市場法測算結果：

　　（3009+2980+2963）/3=2984元/m2

　　（7）預計開發完成后的總價值。估價對象規劃總建筑面積為47799.8m2，其中地下建筑面積7979m2作為設備用房等，不能對外銷售，可銷售建筑面積為39820.80m2。故估價對象預計建成后的總價值為：

　　2984×39820.80=11882.53元

　　3.繼建開發成本的測算估價對象共4棟，其中編號第28棟總建筑面積為24578.00m2（含地下建筑面積3998.00m2），第21,22,23棟總建筑面積23221.80m2（含地下建筑面積3981.00m2）。經現場查勘，第28棟正在進行地下混凝土澆筑工程，第21、22、23棟正在進行基礎灌注工程。

　　（1）續建建筑安裝工程費。根據××市造價管理站《關于發布××市建筑安裝工程2005年一季度造價指數的通知》（××建價字[2005]10號，鋼筋混凝土高層住宅樓本期建安造價指標為873.18～970.2元/m2，本次評估取900元/m2。另外，依據以上文件，樁基礎增長率加值為80元m2，一般水電安裝增加值為30元/m2，消防設備及安裝增加值為10元/m2，電梯及安裝增加值為50元/m2，則續建工程成本為：

　　24578.00×（900.00+30+10+50）+23221.80×（900+80+30+10+50）=4917.95萬元

　　（2）室外道路管網及綠化等工程費。根據類似住宅的技術經濟指標，按用地面積取30元/m2，估價對象用地面積為23667.00m2，則室外道路管網及綠化等工程續建成本為：30×23667.00=71.00萬元

　　（3）估價對象的續建成本合計

　　4917.95+71.00=4988.95萬元

　　4.管理費用主要包括工程續建過程中的管理人員工資等必要支出，按市場平均水平取續建成本的3％。

　　4988.95×3％=149.67萬元

　　5.銷售稅費包括廣告宣傳費用及營業稅等，依據類似項目平均標準，取開發完成后房地產價值的8％。

　　11882.-53×8％=950.60萬元

　　6.開發利潤××置業公司的投資直接成本利潤率15％，續建成本為4988，95萬元，

　　開發利潤為：

　　4988.95×15％=748.34萬元

　　7.投資者購買待開發房地產應負擔的稅費主要包含契稅及印花稅等，為：

　　在建工程價值×4.1％。

　　8.運用假設開發法的測算結果假設開發法的測算結果為：

　　（11882.23-4988.95-149.67-950.60-748.34）(1+41％）=4846.27萬元

　　（二）成本法分析測算過程

　　成本法是求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。本估價對象為在建工程，折舊為零。

　　采用的公式：

　　估價對象價格=土地取得成本+開發成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+開發利潤

　　1.土地取得成本

　　運用基準地價修正法求取估價對象土地價格，并測算相關稅費。

　　土地取得成本單價=1717.18元/m2（計算過程略）

　　估價對象用地面積為23667.00m2，則估價對象土地總價為：

　　1717.18×23667.00=4064.05萬元

　　2.開發成本

　　（1）勘察設計等前期工程費及開發建設過程中的稅費為：39.82萬元（計算過程略）

　　（2）基礎設施配套費。基礎設施配套費包括所需的道路、排水、供電、通信、燃氣、熱力等的建設費。根據××市近期公布的收費項目和收費標準，基礎設施配套費為80元/m2（按建筑面積），則合計318.57萬元。

　　（3）建筑安裝工程費。估價對象已建部分建筑安裝工程費為196.62萬元，則估價對象開發成本為：

　　39.82+318.57+196.62=555.01萬元

　　3.管理費用

　　管理費用包括開發商的人員工資、辦公費、差旅費等。經調查，管理費一般為開發成本的2％～4％，本次評估取其中問值，即按開發成本的3％計取：

　　555.01×3％=16.65萬元

　　4.投資利息

　　按正常開發進度，整個項目開發周期為1.5年，假設資金在開發周期內均勻投入，利率取一年期貸款利率5.76％。

　　555.01×[（1+5.76％）1.5/2-1]=23.81萬元

　　5.銷售稅費

　　估價對象尚未進入預售或銷售階段，故不考慮銷售稅費。

　　6.開發利潤

　　經調查，××市同類房地產開發項目的直接成本平均利潤為15％，本次評估取利潤率15％。

　　555.01×15％=83.25萬元

　　7.運用成本法的估價結果

　　4064.05+555.01+1665+23.81+83.25=4742.77萬元

　　六、估價結果確定

　　運用假設開發法測算的價格為4846.27萬元，運用成本法測算的價格為4742.77萬元。根據估價目的，確定假設開發法估價結果權重為50％，成本法估價結果權重為50％，則估價對象房地產價值為：

　　4846.27×50％+4727.77×50％=4792.52萬元

　　則估價對象房地產價值為人民幣4792152萬元，大寫人民幣肆仟柒佰玖拾肆萬伍仟貳佰元整

附件（略）

　　四、指出并改正下面估價報告片斷中的錯誤（本題10分。錯處不超過4個，后面應用前面的錯誤計算結果導致的錯誤不再算作錯誤。如將正確的內容改錯，則每改錯一處倒扣2.5分。本題最多扣至0分）

　　對某新建成的寫字樓進行估價，估價人員掌握了在估價時點時的相關資料（見下表），并用收益法評估該寫字樓的市場價值。

估價對象相關資料

　　估價對象相關資料

　　估價測算如下（節選）：

　　（一）年有效毛收入

　　22000×（50+5）×12×（1-10％）=13068000元

　　（二）年運營費用

　　1.年維修費用

　　25000×2000×2％=1000000元

　　2.年管理費用

　　年管理費用=年有效毛收入×管理費用率+管理用房租金損失

　　　　　　　=13068000×3％+500×50％=692040元

　　3.年營業稅及附加

　　年營業稅及附加=13068000×5.55％=725274元

　　4.年運營費用小計

　　年運營費用=1000000+692040+725274=2417314元

　　（三）年凈收益

　　年凈收益=（一）項-（二）項=13068000-2417314=10650686元

　　（四）估價結果

參考答案

　　一、問答題

　　（一）答：

　　1.在估價程序上應特殊注意：

　　（1）被拆遷人不允許估價人員進入酒樓實地查勘，估價人員應做好無利害關系第三人見證工作（未說明無利害關系給0分）并在報管中做出相應說明。

　　（2）估價機構應將分戶初步估價結果向被拆遷人公示7日，并進行現場說明。

　　（3）公示期滿后一估價機構將整體估價報告和分戶估價報告提交委托人并由委托人向被拆遷人轉交分戶報告。

　　2.被拆遷房屋室內自行裝飾裝修補償金額由拆遷人和被拆遷人協商確定：協商不成的，可以通過委托評估機構確定。

　　3.拆遷估價不考慮房屋租賃因素的影響。（或按完全產權評估）

　　（二）答：

　　1.估價機構沒有義務將估價結果告知借款企業：估價機構應將評估結果提交法院，由法院將評估結果告知債權債務執行雙方當事人（或：①估價機構不需要向委托方之外的第三方提供估價結果；②估價機構僅對委托人負責；③法院是委托人，借款企業不是委托人）。

　　2.拍賣保留價由法院確定，應以評估價格為基礎確定。

　　3.應注意以下費用：

　　（1）拍賣機構傭金；

　　（2）補繳土地使用權出讓金；

　　（3）房地產交易相關稅費；

　　（4）估價機構的評估費用；

　　（三）答

　　1.錯誤

　　（1）由于三個交易實例經營規模不同，其中與估價對象房地產經營規模差異較大的交易實例不宜作可比實例；

　　（2）未說明三個交易實例的凈收益是否屬于客觀收益；

　　（3）不應采用年總凈收益，而應采用單位面積的年凈收益；

　　（4）不應選用350萬元作為估價對象的年凈收益（或應采用三個可比實例的平均值作為估價對象的年凈收益）

　　2.具體可選擇過去數據簡單算術平均法，未來數據簡單算術平均法，或未來數據資本化公式法確定。

　　二、單項選擇題

　　（一）1.A

　　2.D（關于凈收益的，D為利潤總額、折舊和財務費用，再扣減商業利潤）

　　3.C

　　4.D（關于保險評估3500萬元的，D為保險金額不能超過3500萬元）

　　（二）5.B（關于小區減值的，B為綠地率減少）

　　6.D（關于小區增值的，D為交通條件改善）

　　7.C（關于小區估價的，C為改變前后分別估價，求差額）

　　（三）8.B（關于出幾個報告的，B為出兩份報告）

　　9.A（關于甲乙廠區估價的，A為甲乙廠區的房產和土地都要估價）

　　10.B（關于乙廠區土地估價的，B為市場價格扣減土地出讓金）

　　三、指錯題

　　1.結果報告缺估價原則；

　　2.結果報告中缺少估價方法定義；

　　3.技術報告缺市場背景分析；

　　4.假設開發法公式錯，未扣除銷售費用、開發利潤和購買待開發房地產應負擔的稅1

　　5.市場法中個別因素修正錯誤，修正系數取值與個別因素描述不一致；

　　6.可比實例B、C與估價對象的土地等級不同，未作修正（應加以修正）；

　　7.開發完成后總價計算有錯誤，未分析或說明地下室設備用房部分面積是否計入總面積；或地下室面積不能對外銷售，未說明可比實例是否也是一樣；

　　8.續建工程中的建安工程費900元/m2，是否與實際工程進度相符未作說明（或續建取值900元/m2缺少具體說明）；

　　9.假設開發法中未扣除轉業費、開發過程中的稅費；

　　10.假設開發法中未扣減利息；

　　11.假設開發法計算開發利潤的直接成本利潤率不應采用××置業公司的；

　　12.假設開發法計算開發利潤計算錯誤，未計算購買估價對象的投資利潤；

　　13.成本法基礎設施配套費計算有誤，建筑面積取值不對；

　　14.成本法中管理費用計算基數錯，其中未計土地取得成本；

　　15.成本法中投資利息計算基數錯，其中未計土地取得成本；

　　16.成本法中投資利息的計息周期不應該是整個項目開發周期；

　　17.成本法中應該考慮銷售稅費；

　　18.成本法中開發利潤的計算基數錯，其中未計土地成本；

　　19.估價結果的確定過程缺少必要的綜合考慮，或理由不充分；

　　20.估價結果缺少單價。

　　四、改錯題

　　1.有效毛收入的計算不應包括物業費

　　22000×50×12×（1-10％）=11880000元

　　2.管理用房未出租不應算空置

　　年管理費用=年有效毛收入×3％=13068000×3％=392040元

　　3.遺漏房產稅

　　房產稅：有效毛收入×12％=13068000×12％=1568160元

　　年費用合計：

　　4項：1000000+356400+725274+1425600=3507274元

　　年凈收益=11880000-3507274=8372726元

　　4.估價結果中計算收益年限取值錯誤，應為45年。