2009年房地產(chǎn)估價(jià)師案例分析高分沖刺題（1）

案例分析題:

（2002年試題）賣房者甲與購房者乙于2002年4月25日簽訂了一套裝修較陳舊的二手房買賣合同（以下稱合同1）和房屋裝修合同（以下稱合同2），合同1規(guī)定甲必須于5月25日交房，且乙同時(shí)付清房款。交房后甲按合同2進(jìn)行裝修，裝修工程共2個(gè)月。乙于4月25日支付90%的購房款和10%的裝修費(fèi)，5月25日付清剩余購房款和60%的裝修費(fèi)，7月25日付清剩余的30%裝修費(fèi)。按規(guī)定，在向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門申報(bào)買賣成交價(jià)格時(shí)，被認(rèn)定應(yīng)重新評(píng)估。請(qǐng)?jiān)谝韵聠栴}中選擇正確的答案：

1．估價(jià)時(shí)點(diǎn)是（　）

A．2002年4月25日
B．2002年5月25日
C．2002年7月25日
D．2002年7月25日以后的某一天

2．估價(jià)的價(jià)值范圍應(yīng)是（　）

A．合同1規(guī)定的房款
B．合同1規(guī)定的90%購房款和合同2規(guī)定的裝修費(fèi)的10%
C．合同1規(guī)定的購房款和合同2規(guī)定的裝修費(fèi)的70%
D．合同1規(guī)定的購房款和合同2規(guī)定的全部裝修費(fèi) 

標(biāo)準(zhǔn)答案：1.A,2.A 
 
解　　析：1.即估價(jià)時(shí)點(diǎn)是合同訂立之日。理由如下：合同是有法律效力的文書，雙方確定價(jià)格之時(shí)是簽訂合同之日。實(shí)際交付房款也是依據(jù)合同進(jìn)行的。估價(jià)時(shí)應(yīng)是計(jì)算在雙方確定價(jià)格之日時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況下，估價(jià)對(duì)象的客觀市場(chǎng)價(jià)值或價(jià)格，因此估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)是合同訂立之日。
2.此例中的裝修合同是個(gè)干擾項(xiàng)，因?yàn)橐彝耆�可以與甲之外的人簽訂裝修合同；裝修合同只是一種勞務(wù)合同，不是買賣合同，裝修費(fèi)用不應(yīng)計(jì)入買賣估價(jià)價(jià)值之中。