2009年房地產估價師案例分析高分沖刺題（1）

案例分析題:

（2002年試題）賣房者甲與購房者乙于2002年4月25日簽訂了一套裝修較陳舊的二手房買賣合同（以下稱合同1）和房屋裝修合同（以下稱合同2），合同1規定甲必須于5月25日交房，且乙同時付清房款。交房后甲按合同2進行裝修，裝修工程共2個月。乙于4月25日支付90%的購房款和10%的裝修費，5月25日付清剩余購房款和60%的裝修費，7月25日付清剩余的30%裝修費。按規定，在向當地房地產管理部門申報買賣成交價格時，被認定應重新評估。請在以下問題中選擇正確的答案：

1．估價時點是（　）

A．2002年4月25日
B．2002年5月25日
C．2002年7月25日
D．2002年7月25日以后的某一天

2．估價的價值范圍應是（　）

A．合同1規定的房款
B．合同1規定的90%購房款和合同2規定的裝修費的10%
C．合同1規定的購房款和合同2規定的裝修費的70%
D．合同1規定的購房款和合同2規定的全部裝修費 

標準答案：1.A,2.A 
 
解　　析：1.即估價時點是合同訂立之日。理由如下：合同是有法律效力的文書，雙方確定價格之時是簽訂合同之日。實際交付房款也是依據合同進行的。估價時應是計算在雙方確定價格之日時的房地產市場情況下，估價對象的客觀市場價值或價格，因此估價時點應是合同訂立之日。
2.此例中的裝修合同是個干擾項，因為乙完全可以與甲之外的人簽訂裝修合同；裝修合同只是一種勞務合同，不是買賣合同，裝修費用不應計入買賣估價價值之中。