2010年房估師理論與方法輔導(dǎo): 估價機(jī)構(gòu)和估價人員面臨的風(fēng)險主要表現(xiàn)

    估價機(jī)構(gòu)和估價人員是估價風(fēng)險的直接承擔(dān)者，估價機(jī)構(gòu)和估價人員面臨的風(fēng)險主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

 1、技術(shù)風(fēng)險：為估價行業(yè)廣為接受的基本估價方法是成本法、收益法和市場法。從估價理論角度這三種方法都有其存在的必要性。不管采用哪一種方法，都需要詳實的基礎(chǔ)資料來支撐。因此，在利用具體的估價方法進(jìn)行估價時，是否掌握豐富的基礎(chǔ)資料是估價結(jié)論能否準(zhǔn)確的重要保障。實際評估過程中，由于我國房地產(chǎn)業(yè)以及房地產(chǎn)估價起步較晚，許多技術(shù)資料無法在短時期內(nèi)積累下來，比如市場基準(zhǔn)收益率水平、房地產(chǎn)價格分類變動指數(shù)等等。

　　這樣使得估價機(jī)構(gòu)和估價人員將在房地產(chǎn)價格預(yù)期的技術(shù)上面臨極大的不確定性。此外，估價報告的敘述不完善或不完整也會在將來給估價機(jī)構(gòu)和估價人員帶來意想不到的后果。再者就是估價人員素質(zhì)水平低。對于房地產(chǎn)估價基本理論掌握不牢靠，通過估價師考試缺乏實際估價經(jīng)驗，在參數(shù)選擇和方法運(yùn)用上存在這樣那樣的漏洞，也會產(chǎn)生一定的估價風(fēng)險。

　　2、政策風(fēng)險：房地產(chǎn)價格的變化一方面受到供求變化的影響，另外一方面政策變動也同樣會對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生重要影響。政策的變化是一般估價人員無法，或者說是沒有能力預(yù)期的。政策的變化，包括稅收政策、金融政策以及產(chǎn)業(yè)政策都必然會對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生或高或低的影響。同時，政策的變動往往還會對估價方法產(chǎn)生影響，如《城市房屋拆遷條例》的修改，使得房屋拆遷補(bǔ)償估價方法也發(fā)生了變化。

　　3、業(yè)務(wù)風(fēng)險：即估價業(yè)務(wù)帶來的風(fēng)險。房地產(chǎn)估價主要是對房地產(chǎn)權(quán)益的估價。我國房地產(chǎn)市場雖然在逐步規(guī)范，但是由于歷史原因，在產(chǎn)權(quán)界定方面還存在著這樣那樣的問題。比如某企業(yè)通過政府對原農(nóng)民所有的土地通過征地取得了劃撥土地使用權(quán)。企業(yè)為了節(jié)省費用不去辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。這種情況在估價實踐中經(jīng)常遇到，給估價的結(jié)果帶來一定的風(fēng)險。另外一個方面，當(dāng)估價機(jī)構(gòu)或人員接受新業(yè)務(wù)時，對于估價方法和技術(shù)參數(shù)的選擇和利用同樣存在著極大的不確定性，給估價機(jī)構(gòu)和估價人員未來帶來風(fēng)險。

　　4、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險：所謂經(jīng)濟(jì)風(fēng)險是指經(jīng)濟(jì)形勢短期內(nèi)發(fā)生了巨大變動。使得估價結(jié)果與市場價格產(chǎn)生了較大偏離。這種結(jié)果是任何估價師和經(jīng)濟(jì)利益各方都不愿意看到的情況。這種情況不是估價機(jī)構(gòu)和估價人員的道德問題，甚至有些情況下也不是估價師能夠預(yù)期的，但是這種結(jié)果會對社會經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定產(chǎn)生不利影響，而且可能會直接給房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動某一主體帶來經(jīng)濟(jì)上的損失。