2010年房估師理論與方法輔導: 估價人員面臨的房地產估價風險表現

    估價機構和估價人員是估價風險的直接承擔者，估價機構和估價人員面臨的風險主要表現在以下幾個方面：

1、技術風險：為估價行業廣為接受的基本估價方法是成本法、收益法和市場法。從估價理論角度這三種方法都有其存在的必要性。不管采用哪一種方法，都需要詳實的基礎資料來支撐。因此，在利用具體的估價方法進行估價時，是否掌握豐富的基礎資料是估價結論能否準確的重要保障。實際評估過程中，由于我國房地產業以及房地產估價起步較晚，許多技術資料無法在短時期內積累下來，比如市場基準收益率水平、房地產價格分類變動指數等等。

　　這樣使得估價機構和估價人員將在房地產價格預期的技術上面臨極大的不確定性。此外，估價報告的敘述不完善或不完整也會在將來給估價機構和估價人員帶來意想不到的后果。再者就是估價人員素質水平低。對于房地產估價基本理論掌握不牢靠，通過估價師考試缺乏實際估價經驗，在參數選擇和方法運用上存在這樣那樣的漏洞，也會產生一定的估價風險。

　　2、政策風險：房地產價格的變化一方面受到供求變化的影響，另外一方面政策變動也同樣會對房地產價格產生重要影響。政策的變化是一般估價人員無法，或者說是沒有能力預期的。政策的變化，包括稅收政策、金融政策以及產業政策都必然會對房地產價格產生或高或低的影響。同時，政策的變動往往還會對估價方法產生影響，如《城市房屋拆遷條例》的修改，使得房屋拆遷補償估價方法也發生了變化。

　　3、業務風險：即估價業務帶來的風險。房地產估價主要是對房地產權益的估價。我國房地產市場雖然在逐步規范，但是由于歷史原因，在產權界定方面還存在著這樣那樣的問題。比如某企業通過政府對原農民所有的土地通過征地取得了劃撥土地使用權。企業為了節省費用不去辦理產權登記手續。這種情況在估價實踐中經常遇到，給估價的結果帶來一定的風險。另外一個方面，當估價機構或人員接受新業務時，對于估價方法和技術參數的選擇和利用同樣存在著極大的不確定性，給估價機構和估價人員未來帶來風險。

　　4、經濟風險：所謂經濟風險是指經濟形勢短期內發生了巨大變動。使得估價結果與市場價格產生了較大偏離。這種結果是任何估價師和經濟利益各方都不愿意看到的情況。這種情況不是估價機構和估價人員的道德問題，甚至有些情況下也不是估價師能夠預期的，但是這種結果會對社會經濟穩定產生不利影響，而且可能會直接給房地產經濟活動某一主體帶來經濟上的損失。