2010年房估師理論與方法輔導: 影響房地產變現能力的因素

(一)房地產的通用性

所謂通用性，是指該房地產是否常見、是否被普遍使用，也就是有效需求數量的多與少。

　　1、用途的專業化

　　用途越專業化的房地產，使用者的范圍越窄，越不容易找到買家，變現能力越弱。例如：廠房比住宅的變現能力弱;特殊廠房比標準廠房的變現能力弱;商場(柜臺)比店面的變現能力弱。

　　2、結構質式與房屋質量

　　從結構上說，磚混結構的變現能力不如鋼混結構;以住宅而言，點狀布置的不如條狀布置的，一梯多戶的不如一梯兩戶的;從質量上說，房屋質量差的不如質量好的，成新率差的不如成新率好的。

　　房屋質量從廣義上說，除了本體的質量外還包括小區環境、物業管理等等。

　　3、房地產的價值大小

　　一般說，價值越大的房地產，所需的資金越多，越不容易找到買家，其變現能力就越弱。

　　例如：大型商場比小店鋪變現能力弱，別墅、復式住宅比一般單元住宅變現能力弱。

　　4、房地產的開發程度

　　一般說，開發程度低的房地產，其不確定因素多，其變現能力也就越弱。

　　例如：生地、毛地比熟地的變現能力弱，在建工程比現房變現能力弱。

　　5、區位條件

　　所處區位越偏僻、越不成熟的區域房地產，變現能力越弱。

　　例如：郊區的房地產比市區房地產變現能力弱，商圈外的商業用房比商圈內的商業用房變現能力弱。

　　6、該類房地產市場狀況

　　房地產市場越不景氣，出售房地產越困難，其變現能力也就越弱。

　　例如：市場蕭條時期比市場繁榮時期的房地產變現能力弱。

　　(二)獨立使用性

　　所謂獨立使用性，通俗的說就是能否單獨地使用而不受限制。一般說，獨立使用性越差的房地產，越妨礙房地產的使用，其變現能力也就越弱

　　例如：位于某大院內或工廠內的一棟房屋，其獨立使用性就不好，如果大門關閉，就難以出入。

　　例如：商場的柜臺受制于整個商場的管理，不如店面獨立使用性好。

　　(三)房地產可分割轉讓性

　　所謂可分割轉讓性，是指物理上、經濟上是否可以分離開來使用的房地產。