2010年房估師理論與方法輔導: 估價實踐中易產生分歧問題1

再次抵押價值的確定存在著較明顯的不確定性因素

《房地產估價理論與方法》(中國房地產估價師執業資格考試輔導教材，2007年4月第三次印刷;下同)第100頁中對“再次抵押價值”的確定是這樣約定的：“再次抵押價值=未設立法定優先受償權利下的市場價值—已抵押貸款余款/貸款成數”。筆者認為，這樣的描述存在著較明顯的不確定性因素，因為公式中貸款成數是指原貸款成數還是指擬再次申請抵押貸款成數并沒有明確指出，從而在估價活動中造成了諸多估價師會想當然地認為貸款成數是指原貸款發放時采用的貸款成數。這與中華人民共和國建設部、中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會三部門在二○○六年一月十三日聯合頒發的《關于規范與銀行信貸業務相關的房地產抵押估價管理有關問題的通知》“加強房地產抵押估價管理，防范房地產信貸風險，維護房地產抵押當事人的合法權益”的宗旨不符。

　　眾所周知，貸款成數是指貸款額與房地產抵押價值之間的比值。銀行在確定貸款成數時，主要考慮企業(個人)的綜合素質、房地產的狀況及處置變現能力等，對于不同片區、不同類型的房地產在確定貸款成數時有其不同規定。所以我們可以這樣認為：銀行確定貸款成數時是結合企業(個人)的綜合素質、房地產的狀況及處置變現能力等因素來確定，因此貸款成數是隨著企業(個人)的綜合素質、房地產的狀況及處置變現能力等因素而發生變化的。所以采用原貸款成數來防范首次貸款余額的風險顯然是不合理的。

　　舉個例子更好說明，如甲于2004年1月1日通過房地產a抵押在銀行乙獲得八成80萬元貸款，至2007年1月1日還有剩余貸款50萬元，于同日甲向銀行乙提出再次抵押申請，銀行根據甲的誠信狀況、抵押房地產的狀況及處置變現能力擬定本次貸款成數為七成，同時委托估價機構對估價時點為2007年1月1日未設立法定優先受償權利下的市場價值評定為100萬元，試問再次抵押價值為多少?

　　諸多估價師通常做法是：再次抵押價值=未設立法定優先受償權利下的市場價值—已抵押貸款余款/貸款成數=(100-50/0.8)=37.5萬元。按照銀行乙根據甲的誠信狀況、抵押房地產的狀況及處置變現能力等擬定本次貸款成數為七成，其再次抵押能力應有所下降才對。即再次抵押價值=未設立法定優先受償權利下的市場價值—已抵押貸款余款/貸款成數=(100-50/0.7)=28.57萬元。

　　為了佐證筆者的觀點，我們不妨假定銀行乙采用借新還舊的方式，這種方式與追加抵押貸款是異曲同工之效。即先假定該房地產無抵押貸款，則銀行乙依據估價機構出估價報告即可以申請100×0.7=70萬元，然后再用70萬元償還尚余銀行乙貸款50萬元，即為再次申請抵押貸款20萬元。通過貸款成數我們可反推出再次抵押價值為20/0.7=28.57萬元。與筆者的采用再次抵押貸款成數思路相吻合。

　　因此再次抵押價值應為“未設立法定優先受償權利下的市場價值—已抵押貸款余款/再次抵押貸款成數”或“未設立法定優先受償權利下的市場價值×再次抵押貸款成數-已抵押貸款余款)/再次抵押貸款成數”才能真正起到加強房地產抵押估價管理，防范房地產信貸風險，維護房地產抵押當事人合法權益的目的。