2010年房估師理論與方法輔導:估價實踐中易產生分歧問題2

房地產抵押價值的存在與否界定比較模糊

《房地產估價理論與方法》第156頁中“法律、法規和政策應當符合一定條件才能轉讓的房地產，評估其抵押價值時應符合轉讓條件。不符合轉讓條件的房地產，不應作為抵押估價對象;如果委托人要求評估其抵押價值的，其抵押價值為零。”書中并列舉了《中華人民共和國房地產管理法》第38條規定“以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時應當符合下列條件：(一)按照出讓合同約定已經支付了全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書;(二)按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資的25%以上，屬于成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件�！睍�中引用這段話，筆者可不可以這樣理解呢：不滿足條件(一)、(二)的土地使用權是不能作為抵押估價對象，如果委托方要求評估該土地使用權抵押價值，其抵押價值為零?

　　為了說明筆者要闡述的觀點，先回顧一下國家土地管理局關于土地使用權抵押登記有關問題的通知([1997]國土[籍]字第2號) 第二條：關于土地使用權抵押的地價評估和合同簽訂。

　　土地使用權抵押應當進行地價評估，并由抵押人和抵押權人簽訂抵押合同。地價評估收費標準按國家有關規定執行。

　　1、以出讓方式取得的國有土地使用權，由抵押權人進行地價評估或由具有土地估價資格的中介機構評估并經抵押權人認可后，由抵押人和抵押權人簽訂抵押合同。

　　2、以劃撥方式取得的國有土地使用權，由抵押人委托具有土地估價資格的中介機構進行地價評估，經土地管理部門確認，并批準抵押，核定出讓金數額后，由抵押人和抵押權人簽訂抵押合同。

　　3、鄉(鎮)村企業廠房等建筑物抵押涉及集體土地使用權抵押的，由抵押人委托具有土地估價資格的中介機構進行地價評估，經土地管理部門確認，并明確實現抵押權的方式，需要轉為國有的，同時核定土地使用權出讓金數額。然后，由抵押人和抵押權人簽訂抵押合同。

　　4、以承包方式取得的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的集體土地使用權，由抵押人委托具有土地估價資格的中介機構進行地價評估，并經土地管理部門確認后，由抵押人和抵押權人簽訂抵押合同。把房地產估價師站點加入收藏夾

　　從以上文字中可以看出土地使用權抵押登記并不受《中華人民共和國房地產管理法》第38條規定約束，因此有些房地產雖然不符合轉讓條件，但只要符合抵押條件的，筆者認為是可以作為抵押估價對象進行估價的。再例如目前按揭貸款就是一個很好的例子，作為“樓花”其房地產再轉讓是受到一定的限制的。《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十五條規定“商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓的問題，由國務院規定”。因此“樓花”轉讓存在一定的難度，但并不意味著它不能抵押登記，不具有抵押價值。因此筆者認為作為房地產抵押價值存在與否不是以能否轉讓為前提，而應以能否“抵押”為前提。因此確切地說應該是只有具備抵押條件的房地產才具有房地產抵押價值，否則就不能作為房地產抵押估價對象。