2010年房估師理論與方法輔導: 估價實踐中易產生分歧問題3

    對不同估價方法所測算的結果差異幅度沒有做科學性的約定

    我們知道，不同的估價方法是從某一角度或某一方面建立起來的，或多或少有一些局限性，因此在估價實務中要求房地產估價師采用兩種以上估價方法進行估價，就是出于對不同估價方法局限性的調整及綜合平衡的考慮。然而，對不同估價方法計算的結果和估價方法選用上，《中華人民共和國國家標準房地產估價規范》并未作相關硬性規定。從而在房地產估價市場上對兩種以上估價方法測算出的評估結果可謂是千差萬別，結果數據之間的偏差幅度，大的有50%，或100%，更荒謬的甚至有200%左右。這種硬套兩種以上估價方法進行測算的做法是否可取值得商榷，在此筆者認為對估價方法及估價結果的取舍方面更值得深思。在確定最終估價結果時我們估價人員通常只是對不同估價方法計算出的估價結果進行取舍、調整，而并沒有對各種估價方法所測算出的結果進行分析。筆者認為光取舍、調整還遠遠不夠，還應加入估價師對估價方法的選擇對估價結果影響分析。

　　曾見過某估價公司對一宗土地使用權抵押評估，在估價報告中該公司采用兩種方法即基準地價修正法及假設開發法進行評估，其中基準地價修正法測算出的結果為4500萬元，假設開發法測算出的結果為9500萬元，最后該公司采用算術平均數確定最終估價結果為7000萬元。兩種評估方法測算出的結果相差5000萬元之多，假設開發法比基準地價測算出的結果多出了111%，這樣的結果只能說明兩個問題，其一是必然有一種方法是不適合本地塊的評估，其二是要么兩種估價方法均不適合。然而該估價公司并沒去考慮是否因估價方法不適合導致如此大的差別，而是簡單的算術平均就確定了估價結果。這樣的現象在估價執業中比比皆是。因此筆者認為《中華人民共和國國家標準房地產估價規范》有必要對兩種以上估價方法測算出的結果差別幅度做一個相應的規定或限制。

　　就評估結果差別幅度的限制方面，筆者建議可以效仿《中華人民共和國國家標準房地產估價規范》對市場比較法中交易情況、交易日期、區域因素和個別因素的修正，視具體情況可采用百分率法、差額法或回歸分析法。每項修正對可比實例成交價格的調整不得超過20%，綜合調整不得超過30%的規定。因為在確定最終結果時各種估價方法測算出結果可以視同于在市場比較法中的可比案例，可比案例之間的價格相差幅度是絕對不可能允許如上例所述的100%以上。因此筆者建議在估價報告中必須增加分析確定兩種以上估價方法的同時確定其中一種作為主估價方法，其他估價方法作為輔助估價方法的理由，輔助估價方法所測算出的結果與主方法測算出的結果偏差幅度不宜超過主方法測算出結果的30%。否則應認定該輔助估價方法不適合擬估標的評估，從而不能作為輔助估價方法列入估價報告中。