2010年房估師理論與方法輔導: 房地產估價的本質3

(三)房地產估價是提供價值意見而不是作價格保證

估價行業之外的人通常認為，估價機構和估價師評估出的價值應是可以實現的或者八九不離十，否則就要賠償相應的損失。實際上，估價是估價機構和估價師以專業機構和專家的身份發表對估價對象價值的專業見解、看法或觀點，而不應被視為估價機構和估價師對估價對象可實現價格的保證。雖然估價是提供價值意見而不是作價格保證，但并不意味著估價機構和估價師可以隨意發表這種意見并對其意見可以不負責任。根據提供的專業意見的用途和作用，可分為兩種不同性質的估價：一是鑒證性估價(或稱證據性估價、公證性估價);二是咨詢性估價(或稱參考性估價)。為估價委托人向第三方證明或者說服第三方而提供的估價，即估價報告是給委托人以外的特定第三方特別是給眾多的不特定的第三方使用，例如為上市公司關聯交易提供參考依據的估價，估價報告具有“公共產品”性質，通常屬于鑒證性估價。為估價委托人自己使用而提供的估價，即估價報告是供委托人自己使用，例如為委托人確定投標報價提供參考的估價，估價報告是一種“私人產品”，通常屬于咨詢性估價。在這兩種不同性質的估價中，估價機構和估價師都要承擔一定的法律責任，但鑒證性估價承擔的法律責任一般要大于咨詢性估價承擔的法律責任。

　　目前，已有一些法律法規規定了估價的法律責任：①《中華人民共和國刑法》(2006年6月29日修正文本)第一百九十八條規定：“保險事故的鑒定人、證明人、財產評估人故意提供虛假的證明文件，為他人詐騙提供條件的，以保險詐騙的共犯論處�！钡诙�百二十九條第一款規定：“承擔資產評估、驗資、驗證、會計、審計、法律服務等職責的中介組織的人員故意提供虛假證明文件，情節嚴重的，處五年以下有期徒刑或者拘役，并處罰金。”該條第二款規定：“前款規定的人員，索取他人財物或者非法收受他人財物，犯前款罪的，處五年以上十年以下有期徒刑，并處罰金�！痹摋l第三款規定：“第一款規定的人員，嚴重不負責任，出具的證明文件有重大失實，造成嚴重后果的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金。”第二百三十一條規定：“單位犯本節第二百二十一條至第二百三十條規定之罪的，對單位判處罰金，并對其直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依照本節各該條的規定處罰。”②《中華人民共和國公司法)(2005年10月27日中華人民共和國主席令第42號公布，以下簡稱《公司法》)第二百零八條規定：“承擔資產評估、驗資或者驗證的機構提供虛假材料的，由公司登記機關沒收違法所得，處以違法所得一倍以上五倍以下的罰款，并可以由有關主管部門依法責令該機構停業、吊銷直接責任人員的資格證書，吊銷營業執照。承擔資產評估、驗資或者驗證的機構因過失提供有重大遺漏的報告的，由公司登記機關責令改正，情節較重的，處以所得收入一倍以上五倍以下的罰款，并可以由有關主管部門依法責令該機構停業、吊銷直接責任人員的資格證書，吊銷營業執照。承擔資產評估、驗資或者驗證的機構因其出具的評估結果、驗資或者驗證證明不實，給公司債權人造成損失的，除能夠證明自己沒有過錯的外，在其評估或者證明不實的金額范圍內承擔賠償責任。”③《中華人民共和國證券法)(2005年10月27日中華人民共和國主席令第43號公布，以下簡稱《證券法》)第一百七十三條規定：“證券服務機構為證券的發行、上市、交易等證券業務活動制作、出具審計報告、資產評估報告、財務顧問報告、資信評級報告或者法律意見書等文件，應當勤勉盡責，對所依據的文件資料內容的真實性、準確性、完整性進行核查和驗證。其制作、出具的文件有虛假記載、誤導性陳述或者重大遺漏，給他人造成損失的，應當與發行人、上市公司承擔連帶賠償責任，但是能夠證明自己沒有過錯的除外�！�

　　不論是何種性質的估價以及承擔的法律責任的大小如何，估價機構和估價師都應認真對待，勤勉盡責地去完成。其中鑒證性估價應“獨立、客觀、公正”，咨詢性估價應“為委托人爭取最大的合法權益”。本書講的主要是鑒證性估價。