2010年房估師理論與方法輔導(dǎo): 房地產(chǎn)估價(jià)的本質(zhì)4

(四)房地產(chǎn)估價(jià)會(huì)有誤差，但誤差應(yīng)在合理的范圍內(nèi)

在一般人看來，合格的估價(jià)師對(duì)同一房地產(chǎn)評(píng)估出的價(jià)值應(yīng)相同;對(duì)于為交易提供參考依據(jù)的估價(jià)，評(píng)估出的價(jià)值是否正確還應(yīng)當(dāng)用事后的實(shí)際成交價(jià)格來檢驗(yàn)。但在實(shí)際中，評(píng)估出的價(jià)值與實(shí)際成交價(jià)格通常有差異甚至差異較大;即使是聘請(qǐng)合格的估價(jià)師對(duì)同一房地產(chǎn)在同一時(shí)間的同種價(jià)值進(jìn)行重新評(píng)估，不同的估價(jià)師評(píng)估出的價(jià)值往往也不相同。這就產(chǎn)生了估價(jià)準(zhǔn)確性的問題。

　　對(duì)估價(jià)準(zhǔn)確性問題的全面認(rèn)識(shí)包括下列幾點(diǎn)：

　　(1)即使都是合格的估價(jià)師，也不可能得出完全相同的價(jià)值意見，只會(huì)得出近似的價(jià)值意見。因?yàn)楣纼r(jià)總是在信息不完全及存在許多不確定因素下作出的，并且不同的估價(jià)師掌握的信息一般不可能完全相同。

　　(2)所有的評(píng)估價(jià)值都會(huì)有誤差，即：評(píng)估價(jià)值=真實(shí)價(jià)值+誤差。估價(jià)對(duì)象的真實(shí)價(jià)值只是理論上存在，實(shí)際中不可得知，因此評(píng)估價(jià)值有誤差是必然的。即使是對(duì)高度、面積、重量等一般物理量的測(cè)量，雖然被測(cè)量物和測(cè)量工具通常是有形的實(shí)物，但也不可避免地存在誤差。更何況是估價(jià)，它在某種意義上是選用無形的估價(jià)方法等去測(cè)量看不見、摸不著的價(jià)值，存在誤差也就不難理解了。

　　(3)不能用物理量測(cè)量的誤差標(biāo)準(zhǔn)來要求估價(jià)的誤差標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)允許估價(jià)有較大的誤差。在英國(guó)和其他英聯(lián)邦國(guó)家，在估價(jià)委托人起訴估價(jià)師的法庭訴訟中，法官使用的誤差范圍通常是±10%，有時(shí)放寬到±15%，對(duì)于難度很大的估價(jià)業(yè)務(wù)甚至放寬到±20%。如果評(píng)估價(jià)值超出了誤差范圍，即可以認(rèn)為估價(jià)師存在“專業(yè)疏忽(professional negligence)”。但以誤差范圍來判斷估價(jià)的準(zhǔn)確性，在英國(guó)估價(jià)行業(yè)內(nèi)一直有爭(zhēng)議。雖然如此，估價(jià)誤差還應(yīng)有個(gè)度，誤差應(yīng)在合理范圍內(nèi)，因此就需要確定一個(gè)合理的誤差范圍，上述英國(guó)的估價(jià)誤差范圍值得借鑒。

　　(4)判斷一個(gè)評(píng)估價(jià)值的誤差大小或者準(zhǔn)確性，理論上是將它與真實(shí)價(jià)值進(jìn)行比較。由于真實(shí)價(jià)值不可得知，便出現(xiàn)了兩種替代真實(shí)價(jià)值的選擇：一是實(shí)際成交價(jià)格;二是合格的估價(jià)師的重新估價(jià)結(jié)果。因?yàn)樵u(píng)估價(jià)值一般是在一系列正常交易假定條件下最可能的價(jià)格，而實(shí)際成交時(shí)的交易情況不一定是正常的，從而實(shí)際成交價(jià)格不一定是正常市場(chǎng)價(jià)格，所以一般不能采用實(shí)際成交價(jià)格，而應(yīng)采用合格的估價(jià)師(通常為公認(rèn)的具有較高專業(yè)勝任能力的若干名估價(jià)專家)對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在同一估價(jià)目的、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)下的重新估價(jià)結(jié)果。

　　(5)即使可以用上述方法判斷一個(gè)評(píng)估價(jià)值的誤差大小或者準(zhǔn)確性，但在實(shí)際估價(jià)鑒定中并不輕易直接評(píng)判一個(gè)評(píng)估價(jià)值的對(duì)與錯(cuò)和誤差大小，而是通過考察估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)在履行估價(jià)程序上有無疏漏、在估價(jià)過程中有無失誤等，間接對(duì)其估價(jià)結(jié)果予以肯定或否定。

　　為了使評(píng)估價(jià)值更加客觀合理，防止不同的估價(jià)師對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在同一估價(jià)目的、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)評(píng)估出的價(jià)值出現(xiàn)較大偏差，相關(guān)估價(jià)國(guó)際組織、區(qū)域組織以及許多國(guó)家和地區(qū)的估價(jià)組織或者政府部門制定了指導(dǎo)估價(jià)師從事估價(jià)業(yè)務(wù)的技術(shù)規(guī)范和職業(yè)道德規(guī)范的估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)則、指南、指引等。例如，國(guó)際估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)委員會(huì)(international valuation standards committee，ivsc)制定并努力推廣《國(guó)際估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》(international valuation standards，evs)，歐洲估價(jià)師協(xié)會(huì)聯(lián)合會(huì)(the european group of valuers' associations，tegova)制定了《歐洲估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》(european valuation standards，evs)，美國(guó)估價(jià)促進(jìn)會(huì)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)委員會(huì)(the appraisal standards board of the appraisal foundation)制定了《專業(yè)估價(jià)操作統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》(uniform standards of professional appraisal practice，uspap)，英國(guó)皇家特許測(cè)量師學(xué)會(huì)(royal institution of chartered surveyors，rics)制定了《皇家特許測(cè)量師學(xué)會(huì)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》(rics valuation standards)，日本制定了《不動(dòng)產(chǎn)鑒定評(píng)價(jià)基準(zhǔn)》，中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)內(nèi)政部制定了《不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)技術(shù)規(guī)則》，香港測(cè)量師學(xué)會(huì)制定了《香港測(cè)量師學(xué)會(huì)物業(yè)估值準(zhǔn)則》(the hkis valuation standards on properties)，中國(guó)內(nèi)地制定了國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》并發(fā)布了《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》、《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》等。