2010年房估師理論與方法輔導: 房地產估價的本質5

(五)房地產估價既是一門科學也是一門藝術

    正確的房地產價值分析、測算和判斷必須依靠科學的估價理論和方法，但又不產市場是地區性市場，各地的房地產市場行情和價格影響因素可能各不相同，而且影響房地產價格的因素眾多，其中許多因素對房地產價格的影響難以準確把握和量化，從而房地產價值不是簡單地套用某些數學公式或者數學模型就能夠測算出來的。數學公式或者數學模型中的一些參數、系數等，有時也要依靠房地產估價師的實踐經驗作出判斷。此外，每種估價方法都是從某個角度或者某個方面建立起來的，它們或多或少存在一些局限性。在估價實務中盡量同時采用多種估價方法進行估價，就是出于對不同估價方法局限性的調整和綜合平衡的考慮。針對不同的估價對象，如何選用合適的估價方法，如何對不同估價方法測算出的結果進行取舍、調整得出最終的估價結果，這個過程是房地產估價師對房地產市場規律的把握，對估價理論和方法的掌握以及其實務操作能力的綜合體現。最終的估價結果是否客觀合理，也依賴于房地產估價師的判斷力。因此，可以說房地產估價不僅是一門科學，也是一門藝術。

　　基于房地產估價既是科學又是藝術，世界上許多國家和地區規定要成為執業的房地產估價師，不僅應具有相當程度的估價理論知識，而且應具有一定年限以上的估價實踐經驗。例如，中國臺灣地區《不動產估價師法》第五條規定：“領有不動產估價師證書，并具有實際從事估價業務達二年以上之估價經驗者，得申請發給開業證書。不動產估價師在未領得開業證書前，不得執行業務。”

　　雖然房地產估價也是一門藝術，但房地產估價師仍應努力把握房地產價格影響因素，科學量化它們對房地產價格的影響，從而不斷增加房地產估價的科學成分，減少其“藝術”成分，提高估價的客觀性。