2010年房估師經(jīng)營(yíng)與管理輔導(dǎo)：房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值

　　（1）一種物品有用，是指它能夠用來滿足人們的某種需要，經(jīng)濟(jì)學(xué)上稱為有使用價(jià)值。

　　（2）一種物品稀缺，是指它的數(shù)量沒有多到使每個(gè)人都可以隨心所欲地得到它。

　　（3）人們對(duì)一種物品有需求，是指不僅愿意購買它，而且有能力購買它。

　　2．房地產(chǎn)價(jià)格的特征

　　（1）房地產(chǎn)價(jià)格既有交換代價(jià)的價(jià)格，又有使用代價(jià)的租金。

　　（2）房地產(chǎn)價(jià)格受區(qū)位的影響很大。

　　（3）房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格。

　　（4）房地產(chǎn)價(jià)格形成的時(shí)間較長(zhǎng)。

　　（5）房地產(chǎn)價(jià)格容易受交易者的個(gè)別情況的影響。

　　3．房地產(chǎn)供求狀況的類型

　　（1）全國房地產(chǎn)總的供求狀況。

　　（2）本地區(qū)房地產(chǎn)的供求狀況。

　　（3）全國本類房地產(chǎn)的供求狀況。

　　（4）本地區(qū)本類房地產(chǎn)的供求狀況。

　　4．使用價(jià)值和交換價(jià)值的關(guān)系為：沒有使用價(jià)值肯定就沒有交換價(jià)值，但是反過來卻不一定成立，即沒有交換價(jià)值不一定沒有使用價(jià)值。房地產(chǎn)估價(jià)所評(píng)估的是房地產(chǎn)的交換價(jià)值。

　　5．成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格和評(píng)估價(jià)值的區(qū)別

　　（1）正常成交價(jià)格形成的條件：①公開市場(chǎng)；②交易對(duì)象本身具備市場(chǎng)性；③眾多的買者和賣者；④買者和賣者都不受任何壓力，完全出于自愿；⑤理性的經(jīng)濟(jì)行為；⑥買者和賣者都具有完全信息；⑦適當(dāng)?shù)钠陂g完成交易。

　　（2）一般地說，成交價(jià)格圍繞著市場(chǎng)價(jià)格而上下波動(dòng)，市場(chǎng)價(jià)格又圍繞著理論價(jià)格而上下波動(dòng)。就成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格三者相對(duì)而言，房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。

　　6．三種評(píng)估價(jià)格的趨向

　　（1）當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)比較成熟且處于正常狀態(tài)時(shí)，市場(chǎng)法求得的價(jià)值應(yīng)當(dāng)與收益法求得的價(jià)值基本一致。 

　　（2）在房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫的情況下，市場(chǎng)法求得的價(jià)值會(huì)大大高于收益法求得的價(jià)值。反過來，如果市場(chǎng)法求得的價(jià)值大大高于收益法求得的價(jià)值時(shí)，則說明這種房地產(chǎn)的價(jià)值被市場(chǎng)高估或者房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著泡沫。

　　（3）當(dāng)成本法求得的價(jià)值（不考慮經(jīng)濟(jì)折舊）大大高于市場(chǎng)法或收益法求得的價(jià)值時(shí)，說明房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，反之，說明房地產(chǎn)供不應(yīng)求。

　　評(píng)估價(jià)值不是事實(shí)，但合格的房地產(chǎn)估價(jià)師所評(píng)估出的價(jià)值應(yīng)當(dāng)是基本一致的，彼此之間的差異會(huì)在合理的誤差范圍內(nèi)。 

　　7．公開市場(chǎng)價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值、清算價(jià)值和投資價(jià)值的關(guān)系

　　原始價(jià)值高于賬面價(jià)值，投資價(jià)值大于或等于市場(chǎng)價(jià)值，謹(jǐn)慎價(jià)值低于市場(chǎng)價(jià)值，清算價(jià)值低于公開市場(chǎng)價(jià)值，快速變現(xiàn)價(jià)值低于市場(chǎng)價(jià)值，在用價(jià)值一般低于市場(chǎng)價(jià)值，但如果現(xiàn)狀使用是最高最佳使用的，則在用價(jià)值等于市場(chǎng)價(jià)值。