2010年房估師經營與管理輔導：房地產價格形成及特征

　　（1）一種物品有用，是指它能夠用來滿足人們的某種需要，經濟學上稱為有使用價值。

　　（2）一種物品稀缺，是指它的數量沒有多到使每個人都可以隨心所欲地得到它。

　　（3）人們對一種物品有需求，是指不僅愿意購買它，而且有能力購買它。

　　2．房地產價格的特征

　　（1）房地產價格既有交換代價的價格，又有使用代價的租金。

　　（2）房地產價格受區位的影響很大。

　　（3）房地產價格實質上是房地產權益的價格。

　　（4）房地產價格形成的時間較長。

　　（5）房地產價格容易受交易者的個別情況的影響。

　　3．房地產供求狀況的類型

　　（1）全國房地產總的供求狀況。

　　（2）本地區房地產的供求狀況。

　　（3）全國本類房地產的供求狀況。

　　（4）本地區本類房地產的供求狀況。

　　4．使用價值和交換價值的關系為：沒有使用價值肯定就沒有交換價值，但是反過來卻不一定成立，即沒有交換價值不一定沒有使用價值。房地產估價所評估的是房地產的交換價值。

　　5．成交價格、市場價格、理論價格和評估價值的區別

　　（1）正常成交價格形成的條件：①公開市場；②交易對象本身具備市場性；③眾多的買者和賣者；④買者和賣者都不受任何壓力，完全出于自愿；⑤理性的經濟行為；⑥買者和賣者都具有完全信息；⑦適當的期間完成交易。

　　（2）一般地說，成交價格圍繞著市場價格而上下波動，市場價格又圍繞著理論價格而上下波動。就成交價格、市場價格、理論價格三者相對而言，房地產估價是評估房地產的市場價格。

　　6．三種評估價格的趨向

　　（1）當房地產市場比較成熟且處于正常狀態時，市場法求得的價值應當與收益法求得的價值基本一致。

　　（2）在房地產市場存在泡沫的情況下，市場法求得的價值會大大高于收益法求得的價值。反過來，如果市場法求得的價值大大高于收益法求得的價值時，則說明這種房地產的價值被市場高估或者房地產市場存在著泡沫。

　　（3）當成本法求得的價值（不考慮經濟折舊）大大高于市場法或收益法求得的價值時，說明房地產市場不景氣，反之，說明房地產供不應求。

　　評估價值不是事實，但合格的房地產估價師所評估出的價值應當是基本一致的，彼此之間的差異會在合理的誤差范圍內。

　　7．公開市場價值、快速變現價值、謹慎價值、清算價值和投資價值的關系

　　原始價值高于賬面價值，投資價值大于或等于市場價值，謹慎價值低于市場價值，清算價值低于公開市場價值，快速變現價值低于市場價值，在用價值一般低于市場價值，但如果現狀使用是最高最佳使用的，則在用價值等于市場價值。