2010年房估師經營與管理輔導：房地產住宅項目的策劃分析

房地產住宅項目的策劃分析　　怎樣才算一個好的房地產項目，相信每一個開發商都對此有自己的闡釋。但體現人文關懷，創造一個美好的、令人舒心的房地產項目卻是每一個開發商的共識。 

　　從我們身邊典型的家庭分析起，一個簡單的家庭成員有中青年、夫婦、小孩、老人。據不完全的統計，大部分家庭中以小孩為主角，老人為配角。那么，根據體現人文關懷的角度來講，我們在建房時就應該考慮各方面條件是否照顧到小與老，以此為策劃基點，就將是買房時的一個買點： 

　　1. 地段要方便 

　　事實上方便的地段就是指交通發達，有良好的交通，小孩上下學，老人外出訪友、活動均十分方便。從某種意義上講只要是方便小孩、老人活動，距離遠近并不重要。但也要考慮物業本身的綜合素質，因為小孩總要長大離開，老人也不會居住時間太久，而物業本身又擁有70年的產權，要有更長遠考慮，在夫妻上下班、小孩與學校、老人親友圈之間掌握最合適的“度”。

　　2.周邊環境要清新

　　對小孩與老人最重要的是身體健康，城市里的各種污染都對他們健康有害，應盡可能避免居住被污染的舊城區或擁擠嘈雜的社區里。現在大部分房地產項目均有一定的綠化，但不是全能做到白天、夜晚都能讓老人小孩使用，盲目巨大的廣場、大片不準踐踏的草坪，只能觀不能用；為了增加小區的容積率，樓與樓之間的間距太小，僅有空間因為車位不夠，也成為了非法車位。沒有足夠地方種植綠色植物，就沒法改善空氣的質量。因此置業除了要求有大環境(好地段)也要有小環境，為業主提供可以享受得到的綠。

　　3.戶型功能齊全

　　老人、小孩的健康與陽光有著密切的關系，所以白天老人、小孩宜在客廳的陽臺享受陽光。但理想與現實是有距離的，因為家有老少，雜物就特別多，特別占地方。因此一個功能齊全的戶型應有儲藏間堆放雜物，也需要有服務性陽臺，一般與廚房連接，有著洗衣、曬衣的功能。這樣客廳的陽臺才能成為生活陽臺，享受樂趣、景觀、采光的最佳空間。

　　4.硬件配套要完善

　　（1）硬件配套包括電梯、暖通、水質、保溫系統、供電。

　　（2）要讓老人小孩住有電梯的住宅，電梯要穩定，性能要好。

　　（3）暖氣在冬天時能保證室溫達20℃以上。 

　　（4）要有好的采光、景觀少不了用大窗、落地窗、異形窗，它們的保溫能力就顯得尤為重要，最低限度要采用雙層玻璃，檔次高的采用雙層中空玻璃，建筑物的外圍要有保溫節能設計，這樣舒適的溫度才有保障。

　　5.生活配套要貼近生活

　　（1）老人小孩在社區內最需要方便，要有室內的活動、運動空間，以及教育文化交流場所和應急的醫務所。

　　（2）要提供一個全天候的活動、運動場所，補充在冬天不能在室外活動的缺憾。

　　（3）托兒所、幼兒園、老人康樂中心都是為社區內老少服務的。有了這些場所能減輕成年人在老年人、小孩身上的時間、金錢、精神負擔。

　　（4）小型應急醫務所，為社區內的老少提供更方便、更有效的個性化醫療服務。

　　6.物業管理要有“內涵”

　　物業管理公司水平的優劣直接關系到業主的生活質量、物業的保值增值。不但要重視開發商的實力、口碑、信譽，還要聘用專業的物業管理公司。這樣的物管公司不但能提供優質良好的服務，還能與業主融洽相處，推出更具人性化的軟性服務。 

　　7.網絡設施要實事求是

　　進入21世紀，人類與網絡不能分割，網絡正以幾何倍數迅速發展。今天最先進的可能兩年后就被淘汰，開發商若太大投入在網絡設備上，成本最終會轉移給買家，倒不如實在點，只把網絡的高速公路做好，適當留出改裝、擴充的空間，把省下的成本投放在物業的質量上，購房置業者也樂意接受，因為畢竟是購房，不是購網。 

　　綜上所述，隨著社會經濟、科學技術的發展及居民生活水平的提高，住宅在先進性、實用性、安全性、舒適性、生態性、耐久性方面都有更高的要求，并且要求注入更多的人文主義精神。一個好的項目策劃并不一定非是豪華住宅或浪漫經典，而是在地段選擇、社區規劃、戶型設計、裝修標準、生活配套等都深層次的體現著人性關懷。畢竟“以人為本，創造美好生活”是項目策劃的基本出發點。