2010年房估師理論與實務模擬試題（2）

6、某住宅小區附近新建了一座釀酒廠，由此引起的該住宅小區房地產價值貶值屬于( )。

A、物質折舊 B、功能折舊 C、經濟折舊 D、會計折舊

　　答案：C

　　解析：該釀酒廠在建筑物本身以外降低了住宅小區房地產價值，應當屬于經濟折舊。

　　7、一宗2000m2的工業用地，容積率為0.8，樓面地價為690元/m2。現按規劃擬改為商業用地，容積率為5.1，樓面地價為950元/m2，理論上應補地價(單價)為( )元/m2。

　　A、552 B、3519 C、4293 D、4845

　　答案：C

　　解析：改用途前的土地單價=690*0.8=552元/m2，改用途后的土地單價=950*5.1=4845元/m2

　　應補地價(單價)為改用途后的土地單價減去改用途前的土地單價，即4845-552=4293元/m2。

　　8、現有一宗規劃用途為商住綜合的城市土地，采用假設開發法估價，假設按純商業用途的估算結果為800萬元，按純居住用途的估價結果為1000萬元。該宗土地的評估價值應為( )。

　　A、800萬元 B、1000萬元 C、1800萬元 D、800-1000萬元

　　答案：D

　　解析：根據最高最佳使用原則，應當取最高價格的用途，所以該宗土地的評估價值應在兩種用途的價格之間確定。

　　9、判定某可比實例的成交價格比正常價格低6%，則交易情況修正系數為( )。

　　A、0.060 B、0.940 C、1.060 D、1.064

　　答案：D

　　解析：交易情況修正系數=100/(100-6%)=1.064。

　　10、某宗土地取得成本為1000萬元，開發成本為1500萬元，管理費用為75萬元，銷售費用為35萬元，投資利潤率為12%，則開發利潤為( )萬元。

　　A、180.0 B、300.0 C、309.0 D、313.2

　　答案：C

　　解析：開發利潤率=投資利潤率*(土地取得成本+開發成本+管理費用)