2010年房估師理論與實務模擬試題（9）

6、在下列情形中，通常會引起房地產價格降低的有( )。

A、農用地改為非農建設用地 B、在寫字樓旁新建大型游樂場

　　C、住宅區內道路禁止貨車通行 D、常常遭受洪水威脅

　　答案：BD

　　解析：在寫字樓旁新建大型游樂場使辦公環境受到影響，會降低該類房地產價格，常常遭受洪水威脅更會使房地產貶值。

　　7、一個估價項目完成后，應保存的檔案資料包括( )。

　　A、委托估價合同 B、實地查勘記錄

　　C、估價人員的作息時間 D、向委托人出具的估價報告

　　E、估價項目來源和接洽情況

　　答案：ABDE

　　解析：見教材。

　　8、房地產的社會經濟位置發生變化，可能是由于( )等引起。

　　A、交通建設 B、市場供求變化 C、人口素質變化

　　D、所在地區衰落 E、城市規劃的指定與修改

　　答案：ABDE

　　解析：房地產的位置有自然位置和經濟位置之分，自然位置是固定不變的，而經濟位置可隨交通建設和城市規劃的指定與修改等發生變化。

　　9、在商品房交易中，常見的最低價格有( )。

　　A、商品房銷售中的起價 B、拍賣活動中的保留價

　　C、拍賣中減價拍賣方式由拍賣師首先喊出的起拍價

　　D、招標活動中，開發建設方案最為合理的中標價

　　E、采用收益法確定的參考價格

　　答案：AB

　　解析：拍賣中減價拍賣方式由拍賣師首先喊出的起拍價應是最高價不是最低價，招標活動中的開發建設方案最為合理的中標價一般也是最高價，采用收益法確定的參考價格也不一定是最低價。

　　10、下面( )是計入商品住宅價格的費用。

　　A. 征地費

　　B. 建筑安裝工程費

　　C. 住宅小區內的營業性用房建設費用

　　D. 住宅小區內設施的建設費用

　　答案：AB

　　解析：按照商品住房價格構成的有關規定，住宅小區內的營業性用房和設施的建設費用不得計入商品住宅價格。

　　第十一章 所有者權益在考試中居于一般地位，考題中的題型主要為客觀題型。重點是資本公積的核算。

　　一、所有者權益核算的基本要求

　　1.權益工具與金融負債的區分

　　(1)權益工具是指能證明擁有某個企業在扣除所有負債后的資產中的剩余權益的合同。從權益工具的發行方看，權益工具屬于所有者權益的組成內容。比如企業發行的普通股。

　　企業發行金融工具，應當按照該金融工具的實質，以及金融資產、金融負債和權益工具的定義，在初始確認時將該金融工具或其組成部分確認為金融資產、金融負債或權益工具。

　　(2)企業發行金融工具時，如果該工具合同條款中沒有包括交付現金或其他金融資產給其他單位的合同義務，也沒有包括在潛在不利條件下與其他單位交換金融資產或金融負債的合同義務，那么該工具應確認為權益工具。

　　2.混合工具的分拆

　　企業發行的某些非衍生金融工具，即混合工具，既含有負債成份，又含有權益成份，如可轉換公司債券等。對此，企業應當在初始確認時將負債和權益成份進行分拆，分別進行處理。

　　在進行分拆時，應當先確定負債成份的公允價值并以此作為其初始確認金額，再按照該金融工具整體的發行價格扣除負債成份初始確認金額后的金額確定權益成份的初始確認金額。

　　發行該非衍生金融工具發生的交易費用，應當在負債成份和權益成份之間按照各自的相對公允價值進行分攤。具體可參見負債章例子。

　　3.所有者權益的分類

　　所有者權益可分為實收資本、資本公積、盈余公積、未分配利潤四部分。其中，盈余公積和未分配利潤統稱為留存收益。