2010年房地產估價師《案例與分析》備考資料（13）

第六部分 各種類型的房地產估價：

　　一、居住房地產估價（分普通住宅、高檔公寓、別墅）

　　1、影響居住房地產價格的區域因素：交通條件、生活服務設施、教育配套設施、環境質量、治安環境、城市大配套設施條件、人文環境等。

　　2、影響居住房地產價格的個別因素：建筑結構、類型和等級、裝修、設施與設備、質量、朝向與樓層、戶型、產權情況。

　　3、各種類型的居住房地產區域影響因素不同，估價時還要考慮政策性的影響。高層住宅通常是樓層越高價值越大。

　　二、商業房地產估價（含餐飲）

　　1、商業房地產及其估價特點。

　　①經營內容多。不同的經營內容（或不同的用途）一般會有不同的收益率，如果用收益法估價，則應對經營內容不同的各部分房地產采用不同的資本化率。

　　②轉租經營多。商業房地產的業主常常將其房地產出租給別人經營，有的承租人從業主手上整體承租后又分割轉租給第三者，因此在進行商業房地產估價時要調查清楚產權狀況。避免有的估價委托方僅是承租人，卻以房地產所有人的身份委托估價。注意轉租的合法性。

　　③裝修高檔而復雜。有些地方，買下或租下別人經營的商業用房后，一定要重新裝修，因此在抵押估價、交易估價、轉租估價等過程中，要考慮到這種因素。

　　2、影響商業房地產價格的主要區域因素：繁華程度、交通條件（公交通達度、交通便捷度）。

　　3、影響商業房地產價格的主要個別因素：臨街狀況、內部格局（分割出租的，要有一定的空間間距）、樓層、面積（不宜太大也不宜太小）、裝修、轉租的可能性（轉租將影響投資商業房地產的靈活性，從而影響該商業房地產的價值）。

　　4、餐飲房地產估價：搜集包間數、座位數、就餐次數、人均消費額等；經營成本：保險費、成本、工資、應扣除特色引起的商業壟斷收益。