房地產估價師：建設用地制度與政策考點精析

(1)本章涉及的有關法律、法規包括：①《中華人民共和國土地管理法》及《中華人民共和國物權法》、②《中華人民共和國城市房地產管理法》土地條款、③《土地管理法實施條例》。

　　④《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、⑤《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》、⑥《閑置土地處置辦法》、⑦《中華人民共和國刑法》土地條款(記住具體的刑事處罰規定)、⑧∞06年11月7日，財政部、國土資源部、中國人民銀行《關于調整新增建設用地土地有償使用費政策等問題的通知》(財綜[2006]48號)(該《通知》指出，調整新增建設用地土地有償使用費征收等別和征收標準，從2007年1月1日起，新批準新增建設用地的土地有償使用費征收標準在原有基礎上提高1倍)、⑨《關于調整報國務院批準城市建設用地審批方式有關問題的通知》國土資發[2006]320號。

　　(2)本章內容中，集體土地征收和建設用地使用權出讓內容是重要的考點，尤其集體土地征收中的“征收土地批準權限的規定”和“集體土地征收補償范圍和標準”是重中之重，不僅易出單項選擇題、多項選擇題，更是考試中出綜合分析題的“素材”。實踐也是如此，在2001～2007年的考試中，只有2003、2006年的綜合分析題未出現本章內容，其他各年度均有涉及。

　　學習本章內容，要緊密結合建設用地制度與政策所涉及的法律、法規，進行全面、系統的學習。

　　1)要緊密結合《中華人民共和國土地管理法》進行重點學習。要逐條逐句地掌握《中華人民共和國土地管理法》的真正內涵。如在2005年的考試中，出了一道有關“農用地包括范圍”的多項選擇題，而教材是沒有此內容的，如果不了解《中華人民共和國土地管理法》中的規定，這道題絕對會失分，如果掌握了《中華人民共和國土地管理法》第四條“前款所稱農用地是指直接用于農業生產的土地，包括耕地、林地、草地、農田水利用地、養殖水面等”，那么這道題就會迎刃而解。

　　2)要緊密結合《中華人民共和國刑法》土地條款進行重點學習。《中華人民共和國刑法》主要涉及三條土地條款。2004年的本門考試，可以說是幾年來試題中最難的一年，原因是出了一些法律、法規的條文且是輔導教材中所沒有的知識點。

　　可以說，這道題把眾多考生考懵了。如果掌握了《中華人民共和國刑法》第三百四十二條規定：“違反土地管理法規，非法占用耕地改作他用，數量較大，造成耕地大量毀壞的，處5年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金”，那么，這道題就不會失分了。

　　再如，2005年的試題中有一道判斷題：農村村民建住宅，應當符合鄉(鎮)土地利用總體規劃，只能使用原有的宅基地和村內空閑用地。（　）

　　同樣其依據的是《中華人民共和國土地管理法》第六十二條第二款規定：“農村村民建住宅，應當符合鄉(鎮)土地利用總體規劃，并盡量使用原有的宅基地和村內空閑用地。”

　　同時還要緊密結合《中華人民共和國物權法》、《土地管理法實施條例》、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《閑置土地處置辦法》、《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》等法規，進行重點學習。

　　(3)學習本章內容，更要學會有關“集體土地征收補償范圍和標準”和“閑置土地”知識的計算。“集體土地征收補償范圍和標準”內容中，做計算題的基礎是：征收耕地的補償費，為該耕地被征收前3年平均年產值的6～10倍。安置補助費，按照需要安置的農業人口數計算。需要安置的農業人口數，按照被征收的耕地數量除以征地前被征地單位平均每人占有耕地的數量計算。每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準，為該耕地被征收前3年平均年產值的4—6倍。但每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前3年平均年產值的15倍。“閑置土地”內容中，做計算題的基礎是：在城市規劃區范圍內，以出讓方式等有償方式取得土地使用權進行房地產開發的閑置土地，超過出讓合同約定的動工開發日期滿一年未動工開發的，可以征收相當于土地使用權出讓金20％以下的土地閑置費。當給出有關數據的，利用上面所提到的關系進行計算即可。單項選擇題、多項選擇題、綜合分析題都有可能出現。如2005年的試題中有一道單項選擇題：某農村集體經濟組織人均耕地面積為0．2公頃，國家建設征收該農村集體經濟組織的耕地面積為l0公頃，該耕地近3年平均年產值為10000元／公頃。