房地產估價師：法律知識考點精析

　　(1)本章涉及有關的法律包括：①《中華人民共和國立法法》、②《中華人民共和國民法通則》、③《中華人民共和國合同法》、④《中華人民共和國物權法》。
　　(2)本章的重點和易考點包括：
　　1)有關法的基礎知識我們應熟悉。主要熟悉法的概念和憲法、法律、行政法規、地方性法規和部門規章等中國現行法律制度體系的構成框架及其內涵、制定主體、規范范圍、相互關系等。
　　2)有關民法的內容。
　　一是要掌握民事法律關系的主體、客體、內容。
　　二是民事權利的分類，要掌握兩種分類方法及具體分類內涵、特點，即“根據權利標的的不同性質，民事權利可分為財產權和人身權；根據權利的作用，民事權利可分為支配權、請求權、形成權和抗辯權”。如2005年的試題中，有一道有單項選擇題：根據權利的作用，以下民事權利中屬于形成權的是(D)。
　　A．物權
　　B．知識產權
　　C．人身權
　　D．撤銷權
　　做此題，考生必須熟悉民事權利分類中形成權的具體范圍。在教材上也是以小例子出現的，可能被考生忽視，也就是“形成權是指權利主體依自己的行為，使自己與他人之間的法律關系發生變動的權利，如撤銷權、解除權、追認權、選擇權等”。
　　三是要清楚自然人的分類。也就是根據自然人不同的認知能力，將自然人分為完全民事行為能力人、限制民事行為能力人和無民事行為能力人3種。我們關鍵要搞清這三類自然人的范圍：①從年齡上分，完全民事行為能力人包括18周歲以上的公民以及16周歲以上不滿18周歲的公民，以自己的勞動收入為主要生活來源的。10周歲以上的未成年人為限制民事行為能力人。不滿10周歲的未成年人為無民事行為能力人。②從能否完全辨認自己行為的精神病人來劃分，凡不能完全辨認自己行為的精神病人是限制民事行為能力人；不能辨認自己行為的精神病人為無民事行為能力人。記住一個是“不能完全辨認”，一個是“不能辨認”。
　　四是要掌握關于宣告失蹤和宣告死亡的條件和宣告部門。要分清：公民下落不明滿2年的，可以宣告失蹤；公民下落不明滿4年的，可以宣告死亡。宣告部門都是人民法院。
　　3)要掌握有關《中華人民共和國合同法》的內容。
　　一是要搞清合同的訂立程序，即要約和承諾兩個步驟的含義與特點，同時還要掌握要約與要約邀請的區別。如2005年的試題中，有一道判斷題：承諾由受要約人向要約人作出，并且在規定的期限內到達要約人時才能生效。(√)
　　只有掌握了下述內容：“承諾必須向要約人作出，如果向要約人以外的其他人作出，則只能視為對他人發出要約，不能產生承諾效力。承諾必須在規定的期限內到達要約人。承諾只有到達要約人時才能生效”，這道題才能做正確。
　　二是要掌握有關《中華人民共和國合同法》中的定金罰則。2004年試題中，有一道判斷題：某房地產開發公司與另一企業簽訂了土地使用權轉讓合同，土地總價款為3000萬元，房地產開發公司向企業先支付了700萬元定金。此后由于該地區投資環境改善，該企業未履行土地使用權轉讓合同，則該企業應向房地產開發公司返還1400萬元。(X)
　　這是一道涉及計算的判斷題。我們要熟悉《中華人民共和國擔保法》中“定金的數額不得超過主合同標的額的20%”的規定以及《中華人民共和國合同法》的規定：“當事人可以依照《中華人民共和國擔保法》約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定債務的，應當雙倍返還定金”。因為3000萬元×20%=600萬元，房地產開發公司向企業先支付了700萬元定金，對于超出600萬元的100萬元，則不應雙倍返還定金。
　　4)有關物權法的內容。目前《中華人民共和國物權法》已出臺并實施，我們要結合其中的規定掌握用益物權和擔保物權的特點及分類。如2005年試題中，有一道多項選擇題：擔保物權包括(CDE)。
　　A．地役權
　　B．典權
　　C．抵押權
　　D．留置權
　　E．質權
　　此題知識點包括：用益物權包括承包經營權、建設用地使用權(國有土地使用權)、宅基地使用權(居住用途的集體土地使用權)、地役權等。目前《物權法》未把“典權”列入其中。擔保物權包括抵押權、質權、留置權等。
　　5)要搞清物權與債權在主體、客體和內容方面的區別。
　　①概念：物權指權利主體在法律規定的范圍內，對物的直接管理和支配，并排除他人干涉的權利。債權是權利主體按照合同約定或者法律規定，請求相對人為或不為特定行為的權利。
　　②性質、特征：物權是對事權，具有獨占性、排他性，反映物質財富的靜態所有關系。債權是對人權，不具有排他性，反映動態的財產流轉關系。
　　③法律關系主體：物權是特定權利主體和不特定義務主體之間的法律關系。債權是特定當事人之間的法律關系。
　　④客體：物權的客體是物；債權的客體是物、行為、智力成果。
　　⑤內容：物權是對物的直接管理和支配，并排除他人干涉。債權是請求債務人履行債務。
　　⑥權能：物權具有占有、使用、收益和處分權。債權具有請求權和受領權。
　　⑦產生方式：物權的種類及內容均由法律創設；債權的產生基于合同、侵權行為、不當得利、無因管理。
　　⑧實現方式：物權是物權所有人自己行使權利。債權是實現權利須憑借債務人履行義務。
　　⑨效力：物權有追及效力和優先權。債權無追及效力和優先權。