房地產估價師：拍賣知識考點精析

　　(1)本章涉及有關的法律、法規包括：①《中華人民共和國拍賣法》；②《拍賣管理辦法》(商務部令2004年第24號，自2005年1月1日起施行)；③中國拍賣行業協會《關于加強行業自律的若干規定》，自2004年7月1日起施行。
　　(2)本章內容的重點及易考點：一是要弄清拍賣中拍賣人、委托人、競買人和買受人等四方當事人有關術語的基本涵義；二是要記住拍賣的基本原則、拍賣標的、報價方式和拍賣類型；三是要搞清強制拍賣的主體、標的和依據。四是要重點記住有關房地產拍賣的含義、特征、拍賣業務、條件及注意事項等問題。
　　(3)學習本章內容，要重點記住拍賣傭金的計算知識。其法律依據《中華人民共和國拍賣法》第五十六條規定，也就是“委托人、買受人可以與拍賣人約定傭金的比例。委托人、買受人與拍賣人對傭金比例未作約定，拍賣成交的，拍賣人可以向委托人、買受人各收取不超過拍賣成交價5%的傭金”。同時該法第五十七條還規定：拍賣法第九條規定的物品成交的，拍賣人可以向買受人收取不超過拍賣成交價5%的傭金。另外，對教材內容中，收取傭金比例按照同拍賣成交價成反比的原則確定，指的是收取傭金比例的確定原則，按照同拍賣成交價成反比的原則確定，是指拍賣成交價越高，收取傭金比例越小；拍賣成交價越低，收取傭金比例越大。比如拍賣一套價值為10萬元的房屋，拍賣成交價為10萬元或15萬元，甚至更高或更低，確定收取傭金比例應是不同的，也即拍賣成交價越高，確定的收取傭金比例應越小。這是一項硬性規定。2004年試題中，有一道有關拍賣傭金的多項選擇題：下列關于拍賣傭金的表述中，正確的有(ACE)。
　　A．拍賣人收取傭金是一種法定行為
　　B．對非公物拍賣，委托人與拍賣人未作約定而成交的，扣賣人可以向委托人收取不低于拍賣成交價10%的傭金
　　C．委托人既可采取前期支付法，也可采用扣除法支付拍賣傭金
　　D．公物拍賣時，拍賣人一律不得向委托人收取拍賣傭金
　　E．收取傭金比例按照同拍賣應交價成反比的原則確定
　　此題的主要依據是：收取傭金是一種法定行為。非公物拍賣，委托人和拍賣人未作約定的而拍賣成交的，拍賣人可以向委托人收取不超過拍賣成交價5%的傭金。公物拍賣原則上不向委托人收取拍賣傭金。
　　(4)要搞清為什么拍賣房地產價格的評估一般應比正常市場成交價格偏低?一是房地產拍賣委托一般都是因債務人無法履行到期債務的清償，或出于其他較急切的融資需求而被迫拍賣其依法擁有的房地產。二是一般委托拍賣的房地產，尤其是直接查封開發商擁有的房地產都存在著這樣那樣的缺陷，且拍賣房地產多為單宗、部分、小規模物業，評估價格偏高勢必會影響拍賣成交。三是買家也是在不充分了解該房地產的情況下進行競投，拍賣實際上就是在短時間促成交易，買方需要在較短的時間內交付款項，承擔的風險較大。為了促使拍賣成功，就必須具備價格優勢，才能吸引買家競投。
　　(5)要搞清委托拍賣不成的，是否要收取傭金問題。根據有關的拍賣法律、法規規定，對于未成交的，要按照委托人和拍賣人在拍賣合同中的約定，決定是否支付給拍賣人一定的拍賣費用。