論商品房預售糾紛案件中消費者權益保護一

　　房屋預售是上個世紀90年代初從境外引進的一項制度，相對于現房銷售，屬于期房性質。它對于經濟能力較弱的開發商和購房者是有利的，客觀上具有一種滿足預期、分期付款、在開發商與購房者之間相互融資的功能，特別對于購房者具有一種鎖定價格的作用，能夠消解他們對不確定前景的擔憂。房地產開發因融資量大，投資多，需通過一定的方式籌集資金，房屋預售就是房地產開發企業常用的一種籌資方式。房屋預售作為一種新的銷售形式首先在深圳等沿海地區、繼而在各地被普遍采用。實踐證明，這種方式不僅對房地產開發企業自身籌集資金、搞活經營、避免風險起著重要作用，而且在客觀上對活躍房地產市場，促進居民住房條件的改善，實現資產的保值有著積極的意義。
　　在宏觀上，房屋預售的運作體現為放大商品房的供需范疇，吸引民眾的多樣化參與，從而擴充和完善房地產市場的容量和層次。在當今世界上，房屋預售是許多國家不可或缺的市場領域，這項制度進入我國后，對于推動房地產業的發展起到了不可低估的作用。但不可否認的是，房屋預售市場的發展也帶來了房屋預售糾紛案件的增多，房屋消費者權益保護問題日益突出。筆者結合我國法律規定和司法實踐對這一問題闡述自己粗淺的看法，希望引起有關方面的關注。
　　一、房地產預售糾紛中消費者權益保護問題的重要性和緊迫性
　　預售商品房作為我國房地產銷售市場的主要銷售形式之一，是近年來我國房地產市場發展的新生事物。由于商品房預售在我國才剛剛起步，購房人對商品房預售市場認識不夠，加之現行法律法規的不完善，往往在實踐中會出現一些問題，如虛假廣告、定金圈套、合同欺詐、延期交房、產權證書、物業管理方面等。這些問題的出現，不但會給購房者帶來難以估量的經濟損失，而且也擾亂了我國房地產市場秩序，影響了社會穩定。
　　《消費者權益保護法》自1994年1月1日起施行，它的頒布實施就是為了保護在現代消費社會中的弱者。所謂弱者指的是個體、單個的社會成員。單個的社會成員與大公司、大企業發生買賣關系、服務關系，始終處于弱者的地位，法律上應該對他們有所傾斜。這就是消費者，也是《消費者權益保護法》產生的根本原因。①
　　在商品房預售中，因建設工期長，買期房面臨的風險比一般買現房的大得多。有的開發商預收了購房者的房款后，由于各種原因，所建項目不能繼續進行甚至停工，未能按期竣工或如期交付房屋，給購房人造成巨大損失。在現有的市場背景下，從經濟實力、交易地位上看，相對于財雄勢大的開發商來講，廣大購房者處于明顯的弱勢地位。購房者大多法律意識淡薄，交易知識匱乏，風險防范和處理能力不足，在權利受到或即將受到損害時，未能及時通過行使自己的權力保護自己的合法權益，這就使購房者在進入商品房預售過程之初，就處于與開發商相對不平等的地位，合法權益容易受到侵害。保護預購者權益要從根本上打擊在商品房預售過程中侵犯預購者利益的不良行為切實維護消費者的合法權益。國家也應進一步的健全、完善有關法律法規，使得消費者權益在制度上有所保證。
　　二、房屋預售糾紛案件的特點及房屋預售糾紛的表現形式
　　1、房屋預售的概念及構成條件
　　房屋預售，稱商品房預售，是指房地產開發企業在建設房屋的工程尚未竣工之前，將正在施工的房屋預先出售給購買者的行為。房屋預售又稱“賣樓花”。②
　　商品房預售是一種附加期限的交易行為。即商品房買賣雙方在合同中約定了一個期限，并把這個期限的到來作為房屋買賣權利義務發生法律效力或失去效力的根據。
　　商品房預售具有較強的國家干預性。由于商品房的預售不同于房屋的實質性買賣，真正的房屋交接尚未完成。因此，國家加強了對商品房預售市場的規范和管理。我國對商品房預售的條件資格及程序作了專門的規定，而且還要求在預售合同簽訂后一定時限內必須向當地房產和國土管理部門辦理登記備案手續。
　　商品房預售的構成條件：
　　A、已交對全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書。
　　B、持有建設工程規劃許可證和施工許可證。
　　C、按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已確定施工進度和竣工交付日期。規定投入開發資金達到工程建設總投資的25%以上，是為了制止“炒地皮”牟取暴利等不法行為發生；規定必須確定施工進度和竣工交付日期，是為了便于監管，有利于日后發生違約行為時確定違約責任，以更好地保障承購人的利益。
　　D、房屋預售實行許可證制度。開發企業應在向縣級以上人民政府房產管理部門輸預售登記，取得《商品房預售許可證》后，方可進行房屋預售。③