論商品房預售糾紛案件中消費者權益保護二

　2、房屋預售糾紛案件呈現的特點。
　　當前房地產糾紛案件呈現以下特點：一是房地產糾紛案件法律關系復雜、政策性較強，且矛盾尖銳、涉案人員范圍廣，處理不好極易引發影響社會穩定的問題；二是涉及房地產案件的有關法律法規相對滯后，審判中需要對民法通則、合同法、司法解釋和相關法理進行綜合運用，對審案法官綜合素質要求較高；三是部分房地產公司信用度不好，在房地產銷售過程中未盡到如實告知義務，侵害購房者知情權；四是部分購房者法律意識淡薄，法律知識欠缺。因銷售廣告和物業管理缺乏規范，跟不上市場發展需要而引發的訴訟。
　　3、加大行政處罰力度，全面治理和規范商品房市場。
　　對商品房市場實施行政監管執法的部門較多，長期實行分兵把守，未形成監管執法合力。要治理整頓好商品房市場秩序，尤其關鍵的是城建，規劃，國土，房管等部門，他們與房地產開發商之間聯系最多，較為熟悉，如果不由他們把好各個環節，單等消費者購買商品房后發現問題再向工商部門和消協投訴，這就失去了有關部門監管職責。要治理整頓好商品房市場，關鍵是要當地政府把治理商品房市場秩序作為為民辦實事，辦好事，列入重大議事日程，應組織和督促城建，工商，房管，國土，規劃等行政執法部門聯合加大監管執法力度，不斷規范和完善商品房管理的各項規章制度。同時，要及時制止和查處房屋開發商未辦理開發手續，就擅自開發建設;未辦理預售房許可證就銷售房屋的違法行為。對行政主管部門的人員濫用職權，貪贓枉法，給消費者造成重大經濟損失的人員，黨的紀委。政府的監察部門要及時介入，嚴肅查處，構成犯罪的，要移送司法機關處理。
　　4、盡快建立商品房信譽監管機制，敦促房地產開發企業自律。
　　為了更好地凈化商品房市場秩序，必須加強房地產開發企業信用體系建設。工商行政管理機關要充分利用市場監管執法中掌握的企業情況，實施市場經營主體違法行為公示制度。對在常年監管工作中查處的房地產企業的各種違法違規行為，在適當的場所或適當的范圍予以公布，以懲戒違法者，警示其他企業。此外，各監管職能部門，應在計算機網絡管理上，將有嚴重違法行為的房地產經營企業鎖入“ 不良行為警示記錄系統”中，并限制其相關行為，在網上公布，向社會發出警示，以此教育房地產企業誠信為本， 依法經營。
　　5、購買商品房的消費者要提高法律意識和自我保護能力。
　　我國長期實行福利分房制度，也就是單位購(建)房屋，無償分給員工，能分到房屋已讓員工歡天喜地，因此，對于房屋質量或其他問題，人人都能容忍。目前，加之農村進城農民購買房屋，這就造城消費者在購買商品房方面的法律意識比其他消費領域明顯不足。在商品房市場中，消費者能很好運用《合同法》，《消費者權益保護法》賦予的各項權利，就能在商品房產生糾紛時站在有利地位。所以，提高購買商品房的消費者法律意識是當務之急。因此，購房消費者在購買商品房之前，要盡可能地多掌握商品房的相關知識，包括建房工程技術方面的知識和有關法律法規知識。簽訂購房合同時要慎之又慎，并要查看開發商的各種證照是否齊全，是否有預售房許可證等等。簽訂合同之后，要時刻關注房屋施工建設情況，為及時實現對預購房所有權創造條件。購買商品房的各種證據要注意收集，發生糾紛后要及時采取法律措施，要采取證據保全，以防止法律訴訟時效過期。
　　6、加大對房屋預售廣告、宣傳的管理。
　　《城市商品房預售管理辦法》第九條明文規定：開發企業進行商品房預售，應當向承購人出示《商品房預售許可證》。售樓廣告和說明書必須載明《商品房預售許可證》的批準文號。未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。《商品房銷售管理辦法》第十四條規定：房地產開發企業、房地產中介服務機構發布商品房銷售宣傳廣告，應當執行《中華人民共和國廣告法》、《房地產廣告發布暫行規定》等有關規定，廣告內容必須真實、合法、科學、準確。