房地產：淺議優惠售房若干問題（二）

　　2．優惠房的分割問題
　　（一）調離：職工以優惠政策購買單位住房，在其調離單位時，單位要求職工返還以優惠房時，應首先尊重雙方自愿簽訂的房屋買賣合同。合同有約定的，從約定；無約定的，對單位之要求不應予以支持。
　　如某電器公司訴王某騰房一案。王某是該電器公司職員。1991年3月，該公司為解決本公司職工住房困難開始在職工集資建房。王某自同月25日至1992年8月20日分三次向公司支付了八千元住房集資款。1992年底王某入住爭訴之房。1993年5月，公司所建住房參加住房制度改革。雙方于同月25日簽訂職工購房協議書，其中約定："如王某調離公司，需在三個月內完整無損交回住房，由公司另行處理。電器公司按照政府主管部門規定退給王某房款，不付利息。"協議簽訂后，王某以標準價一萬三千六百四十九點八元的價格購得該房。同年6月28日，北京市房地產管理局向王某頒發了印有"優惠出售住宅"字樣的房產所有證。1996年4月，王某向電器公司申請調離。同年8月電器公司進行以標準價過渡成本價房改，王某未辦理。1997年2月王某正式調出電器公司。電器公司多次通知王某騰房未果，遂起訴至法院，要求王某立即騰退房屋，由公司退還王某購房款。此案，電器公司職工王某按優惠售房政策購買單位住房，依約交足房款，取得了房產所有證。王某依法對爭議房享有"部分產權".職工以標準價購買單位住房，取得了部分產權，雖然只有有限的處分權和收益權，但享有完全的占有權和使用權。單位不能隨意侵犯職工的占有權和使用權。然而，合同是雙方當事人真實的意思表示，是雙方當事人之間的法律。契約自由是合同的價值所在。雙方簽有購房合同的應從合同。房屋買賣雙方在合同中明文規定了職工在調離該單位時，應騰退房屋。王某在購房后，未參加標準價過渡成本價的房改。購房協議系雙方自愿簽訂，協議內容符合法律規定，并對雙方均具有約束力。故王某正式提出調離電氣公司時，應遵從合同，履行雙方達成的協議，騰退爭議房。
　　（二）離婚：職工取得產權后發生離婚的法律事實，引起優惠房分割，屬合法民事行為。補貼單位不得以非本單位職工為借口，侵犯產權人利益。在訴訟中，審判機關不用征得補貼單位同意即可將優惠房當作夫妻共同財產依法進行分割。在分割時，應本著照顧無過錯方，照顧婦女兒童，照顧有殘疾的一方，照顧無房方的原則處理。審判實踐中有如下幾種分房方案可供參考：
　　（1）一方得房、一方得錢：
　　由有關房地產價格評估單位將優惠房作價，按商品房市場價分割。得房一方給予對方市場價之百分之九十四的一半價格。如雙方均愿出資的，可由法院主持對房屋進行競價，出價高者得房。如雙方均不愿出資的。
　　（2）換房：一方得房，并為另一方提供一套住房。這套住房可以是私房，由雙方在房管部門辦理房屋過戶手續；也可以是承租房，在一定時期內由無房方享有居住權，并由得房方給予一定經濟補償。
　　（3）合居 。