房地產：淺議優惠售房若干問題（一）

　　隨著城鎮住房制度改革的深入推廣，優惠房成了老百姓關注的話題。同時，有關法規在實施過程中，出現了尚待細化或是缺乏規范的問題。在審判實踐中，如何處理優惠房糾紛也是一個有待商榷的焦點。以下是筆者對此問題的一些初步探討。
　　一、優惠售房的性質
　　優惠售房一般是指標準價售房和成本價售房。1991年12月31日國務院《關于全面推進城鎮住房制度改革的意見》規定："職工購買公有住房，在國家規定標準面積以內的，實行標準價。購房后擁有部分產權，即占有權和使用權、有限的處分權和收益權；可以繼承，可以在購房五年以后進入市場出售或出租，原產權單位有優先購買權和租用權。售房收入扣除有關稅費后所得收益，按政策、單位、個人的產權比例進行分配。職工擁有部分產權的住房，在自用和自住時受到法律的保護；按標準價購買的房屋投入市場時，則受到法律的約束，不得高價出售或出租。"標準價售房的產權性質應是有限產權。"職工以標準價購買的住房，擁有部分產權，即占有權、使用權、有限的收益權和處分權，可以繼承。產權的比例按售房當年標準價占成本價的比重確定。職工以標準價購買的住房一般住用五年后方可依法進入市場。在同等條件下，原售房單位有優先買賣、租用權。原單位已撤銷的，當地人民政府房屋管理部門有優先買賣、租用權。售、租房屋的收入在補交土地使用權出讓金或所含土地收益和按規定交納有關稅費后，單位和個人按各自的產權比例進行分配。""職工以成本價購買的住房，產權歸個人所有，一般住用五年后可進入市場。在補交土地使用權出讓金或所含土地收益和按規定交納有關稅費后，收入歸個人所有。"（國務院《關于深化城鎮住房制度改革的決定》國發〈1994〉43號）成本價售房的產權性質是全部產權，但其買賣也有一定條件。"職工按標準價或1993年（含）以前按優惠價購買的住房，職工享有部分產權，產權比例為成本價產權的94%."（北京市房改辦《關于購房職工調整住房等有關問題的補充規定》）
　　二、有限產權與按份共有之間的區別
　　1有限產權優惠房購買人有完全的占有權和使用權，按份共有必須經協調一致，才能對整個房屋行使占有權和使用權。
　　2有限產權優惠房購買人申請的是私人產權證，只是產權證上注明"部分產權"字樣，而按份共有人是共有產權憑證。
　　3有限產權優惠房購買人可以不經補貼單位同意，由其繼承人繼承優惠房，五年后補足差價還可流通；而按份共有繼承人不能就整個房屋繼承，更不能未經其他人同意將公有房屋出售給他人。
　　4有限產權優惠房購買人自行負責自用部位和自用設施的維修養護，費用自理；而按份共有人不需對自用部分和自用設施承擔全部維修費用，其他公有人也有義務承擔。
　　三、處理糾紛的原則
　　1．原則
　　（一）平等原則
　　（1）平等保護產權人合法權益，只要通過合法途徑取得優惠房產權的均平等受法律保護。優惠房產權取得方式主要有：買賣、繼承、離婚等。產權人通過買賣合同交清了房款，依法取得了產權證，補貼單位"一房賣兩戶"應支持產權人合法權益。產權人取得優惠房產權，同等受法律保護。補貼單位以居住方非單位職工為由主張全部產權，不予支持。
　　（2）平等保護優先購買權。《城市私有房屋管理條例》第十一條規定："房屋所有人出賣出租房屋，須提前3個月通知承租人。在同等條件下，承租人有優先購買權。"原承租戶、補貼單位各自享有的優先購買權同等受法律保護。如補貼單位將已承租給甲的房屋賣給乙，則侵犯了原承租戶甲的優先購買權，其買賣行為應認定無效。如產權人未征得補貼單位同意，將優惠房投入市場出售，則侵犯了補貼單位的優先購買權，對該買賣關系依法不予保護。
　　（二）自愿原則
　　房屋買賣雙方在自愿基礎上簽訂房屋買賣協議。該協議在不違背有關法律、法規的情況下，一經成立即對雙方產生約束力。雙方應自覺履行合同條款，自愿接受合同所規定的權利和義務，出現糾紛首先依照合同處理，其他人不得予以限制。
　　在婚姻存續期間，夫妻雙方以工齡優惠購房的，應視為自愿"投資".由于職工的工齡優惠只可使用一次，這種"投資"是有風險的。在離婚時，未計入全部工齡的一方當事人以自己的全部工齡要求補償，不應予以支持。