對住房按揭貸款糾紛案的分析（一）

　　近年來，為啟動商品市場，解決居民居住困難，由房地產(chǎn)開發(fā)商、個(gè)人購房 戶和銀行共同參 與的樓宇按揭貸款業(yè)務(wù)應(yīng)運(yùn)而生。但由于我國按揭方面的法律法規(guī)不健全，各方缺乏經(jīng)驗(yàn)， 導(dǎo)致各方當(dāng)事人在操作中出現(xiàn)許多不規(guī)范的行為，產(chǎn)生了糾紛。筆者通過對住房按揭貸款糾 紛案件的審理，及對筆者所在的法院審理的這類糾紛案進(jìn)行了調(diào)查，對住房按揭貸款糾紛案 進(jìn)行了分析。��
　　一、住房按揭貸款糾紛案的基本情況
　　我國的按揭業(yè)務(wù)參考的是香港的作法，按揭實(shí)際是為幫助房地產(chǎn)開發(fā)商和購房者完成樓宇買 賣而由銀行提供抵押貸款的融資業(yè)務(wù)活動。銀行提供的這種貸款稱為住房按揭貸款。住房按 揭貸款糾紛案件，海口市新華區(qū)法院從1998年開始受理后，呈逐年上升之勢。��
　　1.受理的基本情況��
　　該院從1998年開始受理住房按揭貸款糾紛案，當(dāng)年受理這類案件26件，訴訟標(biāo)的額最小的為 17萬元，最大的為74萬元；1999年受理住房按揭貸款糾紛案37件，訴訟標(biāo)的額最小的為3.6 萬元，最多的為80.17萬元。2000年僅上半年受理住房按揭貸款糾紛案為117件，訴訟標(biāo)的數(shù) 最小的為3萬余元，訴訟標(biāo)的額最大的為219萬元。��
　　從1998年以來，該院所受理的住房按揭貸款案中，所涉及的住房按揭貸款合同均為銀行提供 的格式合同，合同的條款基本一致，簽訂合同的時(shí)間為1993年底至1995底這段時(shí)間。原告的訴訟請求均為要求解除按揭貸款合同，確認(rèn)抵押關(guān)系成立，判令購房者償還尚欠的借款本金及利息、罰息，判令房地產(chǎn)商承擔(dān)連帶保證責(zé)任。起訴的理由均為購房者與房地產(chǎn)商違約， 未按期償還按揭貸款及承擔(dān)保證責(zé)任，判決結(jié)果一般為確認(rèn)購房者與房地產(chǎn)商未按期償還借 款，應(yīng)負(fù)違約責(zé)任，購房者應(yīng)償還尚欠的本息。但對房地產(chǎn)商所應(yīng)承擔(dān)的保證責(zé)任及購房者 以所購住房抵押給銀行的抵押合同的效力，則有不同的認(rèn)識及判決結(jié)果。��
　　2.住房按揭貸款合同糾紛案件的特點(diǎn)��
　�。�1）原告均為銀行。該院1998年以來所受理的這類案件，原告大部分為中國建設(shè)銀行海南 住房城建支行，部分為省工商銀行營業(yè)部。建行海南住房城建支行由原建行海南省房地產(chǎn) 信貸部改建而成，原建行海南省房地產(chǎn)信貸部最早辦理全省住房按揭貸款業(yè)務(wù)，放貸后因追 索按揭貸款，建行海南住房城建支行將被告在海口市的案件，除個(gè)別案件標(biāo)的額超300萬元 的以 外，都訴至新華法院，因此，海口市絕大部分的住房按揭貸款合同糾紛案均由該院審理。��
　�。�2）被告均有兩個(gè)，一被告為個(gè)人購房者，這部分被告往往在合同履行初期都能按月還本 付息，但隨后就不再還款，也不主動與按揭銀行聯(lián)系；另一被告為售房方的房地產(chǎn)開發(fā)商， 房地產(chǎn)開發(fā)商是作為保證人而被原告列為被告之一的。��
　�。�3）被告下落不明、不應(yīng)訴者多。作為房地產(chǎn)開發(fā)商的被告均出庭應(yīng)訴，但作為個(gè)人購房 者的被告，則大多下落不明。如1999年所受理的這類案件中，出庭應(yīng)訴的購房者只有4個(gè)人，2人收到開庭傳票后未到庭參加訴訟，其余的均為下落不明。這部分下落不明的當(dāng)事人， 有一部分仍在海口市，另一部分已到外地，但均已不居住在原住所及所購的住房，既未還款也未與銀行聯(lián)系，法院查找無著，無法直接送達(dá)，只能按照我國《民事訴訟法》第八十四條的 規(guī)定，按下落不明公告送達(dá)。有一方當(dāng)事人下落不明的案件約占所受理的住房按揭貸款案件 的81%，也就是說缺席判決的案件約占81%�？荚嚧蠓康禺a(chǎn)估價(jià)師
　�。�4）個(gè)案的具體情況有所不同，涉及到法律適用問題的較多。雖然該院所受理的住房按揭 貸款糾紛案均為追索尚欠本息的案件，但由于個(gè)案所涉及的住房按揭貸款合同的簽訂時(shí)間不 同、期限不同，對擔(dān)保合同關(guān)系的效力、保證期限等方面所適用的法律均不同，處理結(jié)果亦 有所不同。��
　　3.產(chǎn)生訴訟的主要原因��
　　從1998年以來，該院受理的涉及住房按揭貸款糾紛案件數(shù)量上升較快，經(jīng)初步分析，產(chǎn)生糾紛引起訴訟的原因主要有以下幾個(gè)方面：��
　�。�1）因購房者與房地產(chǎn)商之間的糾紛，引起住房按揭貸款合同的不完全履行。銀行與購房者及房地產(chǎn)商簽訂住房按揭貸款合同，其前提是購房者已與房地產(chǎn)商簽訂了買賣合同，為了購 房者支付部分購房款而由銀行提供按揭貸款。對購房者而言，這里主要涉及到兩個(gè)法律關(guān)系，一為購房者與房地產(chǎn)商的房屋買賣合同關(guān)系，另一個(gè)法律關(guān)系為購房者與銀行、房地產(chǎn)商 的按揭關(guān)系，所涉及的兩種合同關(guān)系密切，但屬不同法律性質(zhì)。而購房者因按揭貸款的目的 是為履行房屋買賣合同，所以往往更看重與房地產(chǎn)商的房屋買賣合同，一旦其就房屋交付的 時(shí)間、質(zhì)量等與房地產(chǎn)商發(fā)生糾紛，購房者就以房地產(chǎn)商違反房屋買賣合同為由，不履行按 揭還款義務(wù)。