對住房按揭貸款糾紛案的分析（二）

　　（2）因購房者自身的原因而不履行住房按揭貸款合同。有的購房者因對海南的經濟環境不 滿意，而離開海南到別處發展，對原所購的房屋既不居住也不再還款；有的購房者因工作變動、下崗，每月按揭還款額較高等原因，無力償還按揭借款。��
　　（3）因房地產行情變動等原因，購房者不愿償還按揭貸款。因引起糾紛的住房按揭貸款合 同，簽訂的時間在1993年底至1995年，當時房地產高潮尚有余溫，房價在當時看來不算高， 但與這兩年相比，房價相對較高，而大部分的按揭期限均為五年，甚至更短，購房者每月等 額償還的貸款額較大，購房者認為負擔較重，因而有些購房者轉而另行以低價購買其認為質 量較好，房價便宜的住房而不履行原按揭貸款合同。��
　　二、住房按揭貸款糾紛案審理中應注意的幾個問題��
　　1.注意區分按揭貸款糾紛中涉及的法律關系��
　　從理論上分析，按揭貸款所涉及的法律關系較多。第一個法律關系是按揭人（購房者）因購 房與房地產商發生的房屋買賣關系，第二個法律關系是按揭人因支付購房款向銀行貸款而發 生的借貸關系，第三個法律關系是按揭人將所購房屋作為按月還本付息的擔保所發生的抵押 關系，第四個法律關系是房地產商為保證按揭人清償貸款與銀行發生的保證關系，第五個法 律關系是按揭人按銀行指定險種向保險公司辦理所購房屋保險而發生的保險關系，第六個法 律關 系是按揭人不能按規定向銀行償還本息，由房地產商將房屋回購的關系。〖ZW（〗參見李鍥：《試論按揭的法律屬性》，載《政法與法律》，1998年第3期。〖ZW）〗從實踐來看，通常涉及的是前四種關系。正確界定因按揭產生的法律關系，是正確處理這類案件的前提。��
　　2.注意根據住房按揭貸款合同簽訂履行的時間，確定法律適用及處理原則��
　　為適應建立和發展社會主義市場經濟的需要，我國的法律在不斷地修改、完善，近幾年來頒布了不少新的法律。由于住房按揭貸款合同簽訂的時間、履行的期限不同，處理這類糾紛時 適用的法律有可能不同，進而會影響到糾紛各方的法律責任的承擔問題。在所受理的這類糾 紛案中，住房按揭貸款合同的簽訂時間跨度從1993年底至1995年底，同樣內容的合同、同樣 的事由起訴，其法律的適用與處理原則可能完全不同。考試大房地產估價師
　　（1）關于法律適用：1993年底至1995年1月1日前所簽訂的住房按揭貸款合同，其處理適用我國《民法通則》及最高法院適用民法通則的意見，《經濟合同法》及最高法院1994年頒布 的《關于審理經濟糾紛案件中有關保證的若干問題的規定》、《借款合同條例》以及中國人 民銀行的有關規定等，不能適用于1995年10月1日起實施的《擔保法》。1995年1月1日起至1 995 年10月1日之前所簽訂的住房按揭貸款合同，其處理適用我國《城市房地產管理法》及《民法通則》及其《意見》、《經濟合同法》、《借款合同條例》等。1995年10月1日之后簽訂 的住房按揭貸款合同，適用《城市房地產管理法》、《擔保法》、《民法通則》、《經濟合 同法》、《借款合同條例》等，合同的履行期限跨過1999年10月1日的，可以適用《合同法 》有關合同履行一章的規定。��
　　（2）關于處理原則��
　　①關于住房按揭貸款合同糾紛所涉及的購房及貸款行為，只要其不違反當時的法律、法規規 定，一般認定為有效的民事法律行為。��
　　②對于住房按揭貸款合同糾紛中涉及的購房者與按揭權人銀行的房屋抵押合同關系，依有關 規定辦理了抵押登記的應確認為有效；除了合同中約定不辦理抵押登記無效外，在1995年1 月1日前所簽訂的住房抵押合同，不辦理抵押登記不違反法律法規規定，應為有效合同，不應以未辦理抵押登記而認定為無效；在1995年1月1日之后所簽訂的住房抵押合同，不辦理抵 押登記的應確認為抵押合同尚未生效，不能確定為無效。在審判實踐中對在這種情況下，抵 押合同是尚未生效還是無效，有不同的認識。根據我國《城市房地產管理法》第61條、《擔保法》第41條的規定，抵押合同自登記之日起生效，而非無效。抵押合同未生效與無效是兩 個性質不同的法律概念。合同未生效是指合同成立后，因不具備生效的條件，合同尚不具備約束力，如生效的條件成就，合同即可生效，而無效的合同是指合同違反法律的禁止性規定 等，自始就不具備法律約束力。有一種觀點認為，1995年1月1日前未辦理抵押登記，違反了 國務院1990年發布的《城鎮國有土地使用權出讓轉讓暫行條例》第35條有關地上建筑物抵押 應依照規定辦理抵押登記的規定，因而無效。但由于在此之前一直無法律和行政法規規定如 何辦理抵押登記，因而無法依該條例規定的規范辦理抵押登記，不能以未登記為由認定抵押合同無效。