對住房按揭貸款糾紛案的分析（三）

　　③房地產商作為保證人是否承擔責任、承擔何種責任，審判實踐中有不同的認識。筆者認為，其處理原則是：保證合同有效的，依合同約定的保證期限、范圍、保證方式確定保證人的 責任， 住房按揭貸款合同中約定保證人承擔的是一般保證還是連帶責任保證責任的，從共約定。對由于合同未約定或約定不明的，依其應適用的有關法律法規、司法解釋來確定，如適用最高 法院《關于審理經濟糾紛案件中有關保證的若干問題的規定》第七條的規定，保證人承擔的 是賠償責任，如適用《擔保法》第十九條的規定，則保證人承擔連帶責任保證。對于保證人 擔保的范圍，在沒有約定或約定不明確的情況下，保證人對保證人全部債務承擔保證責任；應適用《擔保法》的，因這類住房按揭貸款均用所購住房抵押，應注意根據該法第二十八條 第一款的規定，同一債權既有保證又有物的擔保的，保證人只對物的擔保以外的債務承擔保 證責任。��
　　保證責任期限未約定或約定不明確的，如應適用最高法院的《規定》，則保證人應當在被保 證人承擔責任的期限承擔保證責任，如應適用《擔保法》第二十五條的，則保證期間為主債 務履行期屆滿之日起六個月。��
　　三、住房按揭貸款有關問題的分析
　　（一）住房按揭貸款合同與傳統按揭的異同：
　　從所受理的住房按揭貸款合同糾紛案分析，海南省有關銀行所辦理的住房按揭貸款業務與傳 統的按揭相同之處在于：采用按揭的方法，其目的均是為了取得銀行貸款，進而促使購房者與房地產商之間的房屋買賣合同得以完成，采用按揭方法比一般的擔保貸款條件嚴格。以香港法律為例，房地產商以按揭方法出售商品房，必須具備的條件多達18項；〖ZW（〗見許合 進，《略論住房按揭》，載《當代法學》，1999年第2期，第34頁。〖ZW）〗而中國人民銀行 于1997年4月28日頒發的《個人住房擔保貸款管理試行辦法》和1998年5月9日頒發的《個人住房擔保貸款管理辦法》對個人住房貸款的對象、條件、程序都有嚴格的規定。��
　　現住房按揭貸款合同與傳統按揭的不同之處在于：��
　　（1）傳統的按揭一般是約定樓宇所有權不直接轉讓給購房者，而是由購房者充當按揭人，把樓宇作按揭標的物，由按揭人用按揭的方法將樓宇所有權轉讓給銀行（購房者保留贖回權），待銀行收回貸款本息后，按揭權人即銀行才將樓宇所有權讓渡給按揭人。而我省已開展的住房按揭貸款，其擔保方式一般為抵押加保證，即購房者除以所購住房抵押或采取質押外，房地產商必須作為購房者向銀行還本付息的保證人。而且購房者與房地產商在房屋買賣合 同和住房按揭貸款合同中，均未規定樓宇所有權的讓渡問題，而都約定所購房屋直接轉讓給 購房者。��
　　（2）傳統的按揭一般不以住房儲蓄為前提，按揭權人銀行提供的是信貸資金貸款（以所購 樓宇等按揭標的物），而現開展的住房按揭貸款包括兩種，一種為住房公積金貸款，以購房 者有住房公積金為前提；另一種為信貸資金貸款，又稱自營貸款，是銀行用信貸資金發放的個人住房貸款。二者在貸款利率、期限上均有不同，這在《個人住房貸款管理辦法》中有明 文規定。��
　　（二）住房按揭貸款操作中的存在的問題及建議
　　1.從住房按揭貸款糾紛案的審理情況看，住房按揭貸款的操作中，存在的問題主要有：��
　　（1）按揭期限普遍太短。從我國的經濟發展、個人收入狀況和購房價來看，個人償付購房 款的能力并不高，在已按規定支付首期不少于30%購房款的情況下，如實行的五年五成、二年五成按揭，每月還款額較高，超過一般收入家庭的承受能力，特別是在社會的轉型期，個 人的收入起伏較大，大部分當被告的個人購房者系無力連續每月支付較高的貸款本息而違約的。��
　　（2）按揭人（購房者）與按揭權人（銀行）大都未辦理房產抵押登記手續。其原因在于銀 行不主動，購房者不配合或房屋抵押登記部門對按揭標的物為期房的不予辦理抵押登記等，共結果可能導致抵押合同未生效，銀行無法行使優先受償權。考試大房地產估價師
　　（3）對保證人（房地產商）的保證方式約定不明。對保證方式的明確約定，有助于正確確 定保證人應承擔的責任。《擔保法》規定保證方式有一般保證和連帶責任保證，而產生糾 紛的住房按揭貸款合同中均未明確規定保證的具體方式，而代之以“無條件擔保責任”、“不可撤銷擔保責任”等字眼，以致訴訟中當事人和審判人員對這樣的約定是否屬于明確約定，或屬于哪一種保證方式有不同的看法。