2011年房地產估價師理論與實務模擬試題（50）

    備戰2011年房估師考試，育路教育網小編為大家搜集整理2011年房地產估價師理論與實務模擬試題，希望對參加考試的各位同學有所幫助！

    1. 評估某塊城市規劃確定的住宅用地土地總面積為1500平方米

    1、 收集有關資料：共調查了A、B、C三宗土地買賣實例作為比較實例。

    2、 可比實例的成交價格如下：

    試運用上述資料估算該土地2003年9月20日的正常市場價格。

    解：

    1、比準價格=可比實例價格×交易情況修正系數×交易日期修正系數×房地產狀況修正系數

    2、交易情況修正系數為：

    可比實例A=100/100

    可比實例B=100/97

    可比實例c=100/105

    3、交易日期修正系數為：

    可比實例A=0.985×1.026×1.013×1.028×1.035×1.033×1.038=1.168

    可比實例B=1.013×1.028×1.035×1.033×1.038=1.156

    可比實例C=1.033×1.038=1.072

    4、房地產狀況修正系數為：

    可比實例A=100/（95×0.4+105×0.35+110×0.25）=100/102.25

    可比實例B=100/（92×0.4+96×0.35+98×0.25）=100/94.55

    可比實例A=100/（106×0.4+109×0.35+97×0.25）=100/104.8

    5、計算比準價格：

    比準價格A=1200×（100/100）×1.168×（100/102.25）=1370.76（元/平方米）

    比準價格B=1150×（100/97）×1.156×（100/94.55）=1449.51（元/平方米）

    比準價格C=1380×（100/105）×1.072×（100/104.8）=1344.38（元/平方米）

    6、將上述三個比準價格的簡單算術平均數作為市場法的估算結果，則有：

    估價對象價格（單價）=（1370.76+1449.51+1344.38）/3 =1388.22（元/平方米）

    估價對象價格（總價）=1388.22×1500=208.23萬元