2011年房地產(chǎn)估價師案例分析筆記（1）

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    案例分析解題思路

    1.問答：考估價的基本事項，估價目的、對象、時點(diǎn)（市場變化對估價結(jié)果的影響），價值內(nèi)涵，技術(shù)路線，方法運(yùn)用過程中應(yīng)注意的問題（如參數(shù)應(yīng)選取客觀值，計算折舊時應(yīng)用有效經(jīng)過年數(shù)和經(jīng)濟(jì)壽命）等。

    2.單選：考適用法律、適用方法、估價時點(diǎn)、價值內(nèi)涵。

    3.挑錯：考對估價的一般要求，對報告的熟悉程度，基本原理的一般應(yīng)用，估價方法掌握。

    4.改錯：考估價方法在應(yīng)用中的難點(diǎn)。

    一、房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線：確定房地產(chǎn)價格內(nèi)涵和價格形成過程

    1.什么是技術(shù)路線？路線的三個方面。

    ①價格內(nèi)涵，由目的確定；

    ②估價思路，由原則原理確定；

    ③估價方法，由估價對象房地產(chǎn)的類型、估價方法的適用條件及所搜集資料的數(shù)量和質(zhì)量決定。

    2.技術(shù)路線與估價要求事項的關(guān)系？

    ①與估價方法：每種方法都體現(xiàn)了一種技術(shù)路線（p6）

    ②與估價對象：估價技術(shù)路線反映了估價對象房地產(chǎn)的價格形成過程。

    ③與估價目的：目的決定內(nèi)涵，從而決定路線。對估價依據(jù)、估價所考慮的因素、采用的價值標(biāo)準(zhǔn)及估價方法均有影響。

    a.估價對象實(shí)體、權(quán)利狀況、區(qū)位與價值內(nèi)涵有密切關(guān)系。

    b.不同類型房地產(chǎn)適用不同的估價方法，有不同技術(shù)路線。

    d.估價對象狀況（①空地②有建筑物的土地③地上建筑物〈在建、新建、舊建〉④房地、未來狀況的房地產(chǎn)要在未來狀況規(guī)劃狀況或是最佳利用下評估⑤含有其它資產(chǎn)的房地產(chǎn)）。

    ④與估價時點(diǎn)：估價結(jié)論具有很強(qiáng)的時間相關(guān)性和時效性。估價對象在不同的時點(diǎn)狀態(tài)是不同的。

    ⑤與估價原則：技術(shù)路線反映價格形成過程，估價原則體現(xiàn)了價格形成原理，因而制定路線要遵守估價原則。

    ⑥以上各項在確定技術(shù)路線時要全面考慮相關(guān)事項。

    3.估價路線的確定過程：

    ①了解估價的基本事項（對象、目的、時點(diǎn)）；

    ②遵守估價原則；

    ③確定價格內(nèi)涵（一定要先說清楚）；

    ④確定價格形成過程；

    ⑤再確定估價方法。

    二、房地產(chǎn)估價方法

    1.各方法之間的關(guān)系

    ①各種方法數(shù)據(jù)資料的不確定性，角度不同，局限性，同時運(yùn)用、相互印證。

    ②各方法在實(shí)質(zhì)上是一致的，都是比較法的變形P34.

    ③各方法相互引用P54，比較項目比較法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法、價值角度買方、賣方，賣方、買方，賣方、賣方。

    價值轉(zhuǎn)換價格—價格部分價—整體價年收益—價格整體價—部分價

    價值類型比準(zhǔn)價格積算價格收益價格剩余價格

    價值方向過去—現(xiàn)在過去—現(xiàn)在將來—現(xiàn)在將來—現(xiàn)在

    3.估價對象與估價目的、估價方法。估什么？為什么而估？怎么估？

    4.估價方法的選用《規(guī)范》P8

    三、估價原則

    各原則均對價格進(jìn)行限定，共同構(gòu)成價格的框架。

    1.合法原則：A、合法產(chǎn)權(quán)： 占用、使用、收益、處分四方面。

    B.合法使用：要符合城市規(guī)劃、土地用途管制。

    C.合法處分：①拆遷范圍內(nèi)的不能抵押。②劃撥土地不能單獨(dú)抵押。③集體土地未經(jīng)征用不得出讓。④相鄰關(guān)系、共同所有、區(qū)分所有。⑤土地所有權(quán)下的租賃權(quán)，擁有期內(nèi)占有、使用、收益權(quán)。⑥抵押權(quán)和地役權(quán)。

    2.替代原則（1）替代性（可比實(shí)例必須具有替代性）（2）客觀性（成本、收益等必須客觀）。

    3.最高最佳原則。應(yīng)以合法原則為前提。說的是房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)價值最高。不是樓越高越好，剩余技術(shù)也表明這一點(diǎn)。

    （1）先用收益法求出帶有舊建筑物的房地價，再用成本法求V建，二者相減得V地。

    （2）可以驗(yàn)證建筑物相對于土地是否過大？思路：用成本法求 V建，再用剩余法V建二者