2011年房地產估價師制度與政策輔導：寫字樓與公寓式住宅

    為了讓大家更好地備考2011年房地產估價師考試，育路教育網房估師頻道特整理2011年房地產估價師制度與政策輔導，以供大家全面復習！

    寫字樓與公寓式住宅的定義

    系地方方言，即辦公用房，指機關、企業、事業單位行政管理人員，業務技術人員等辦公的業務用房，現代辦公樓正向綜合化、一體化方向發展，由于城市土地緊俏，特別是市中心區地價猛漲、建筑物逐步向高層發展，使許多中小企事業單位難以獨立修建辦公樓，因此，房地產綜合開發企業修建辦公樓，分層出售，出租的業務迅速興起。

    寫字樓就是專業商業辦公用樓的別稱，嚴格地講，寫字樓是不能用于住人的。這是房屋的房產證上有明確注明的。

    寫字樓原意是指用于辦公的建筑物，或者說是由辦公室組成的大樓，1971年，Rhodes和Kan提出：“寫字樓的作用是集中進行信息的收集、決策的制定、文書工作的處理和其他形式的經濟活動管理。”從這個意義上講，寫字樓是指國家機關、企事業單位用于辦理行政事物或從事業務活動的建筑物，其使用者包括營利性的經濟實體和非營利性的管理機構，是隨著經濟的發展，為滿足公司辦公、高效率工作需要而產生的。

    寫字樓就是交通便利，基礎設施完備，位于城市的CBD，行政配套齊全建筑設計風格鮮明，氣勢宏大，外立面裝修質素較高平均每200平方米至少一個停車位樓層吊頂后凈高2.6米以上平均每5層有一部電梯服務，等待時間不超過30秒最少具備50-60瓦/平方米電力供應，并配備足夠的后備電力供應設施平均每20平方米建筑面積有一條電話線，提供或支持DDN，ISDN線路，備有視像會議設備提供四管式空調系統和24小時空調供應擁有聲名卓著且具備相關經驗的物業管理公司設施齊備，包括有銀行，郵局，商務中心及餐飲等系列配套，且均以服務于大廈客戶為主。

    寫字樓愿意是指用于辦公的建筑物，或者是由辦公室組成的大樓。作為收益性物業，寫字樓也常常被用來全部出租，以收回投資和取得利潤。

    《北京市供熱鍋爐（機）房基本情況調查表》填表說明：寫字樓是指企業、事業、機關、團體、學校、醫院等單位辦公用的建筑物。

    “寫字樓”一詞是由境外傳入的。按照國內過去的習慣，通常稱為“辦公樓”，并主要作為所有權人的辦公之用。所謂寫字樓是指供各種政府機構的行政管理人員和企事業的職員辦理行政事務和從事業務活動的樓宇。寫字樓原意是指用于辦公用房、輔助用房和交通系統三部分組成。

    公寓式住宅最早是舶來品，相對于獨院獨戶的別墅，更為經濟實用。早期大城市的公寓式住宅都是高層大樓，每一層內有若干單戶獨用的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房等等，主要供當時中等收入的高級職員、政府公務員居住；還有一部分附設于旅館酒店之內，供一些常常往來的中外客商及其家眷短期租用。

    我國早期的公寓式住宅已經具備現代城市單元式住宅的雛型。建國前在一些大城市都建有歐美風格的公寓大樓，如上海的百老匯大廈、海濱公寓等。

    當時建的這類住宅，其特點是一套單元內房間多，通常3-4間；面積大，每間14-18平方米；凈空高達3-3.4米，廚房功能全。但這種住宅與我國的居住水平不符，戶型規模不符，以后逐步演變成幾家合住，共用廚房的居住模式。目前，50年代的這類大房間公寓式住宅，從建筑設計形式上屬于淘汰之列，但由于這類住宅建設較早，市政設施和公共配套水平高，又多位于市中心區，在住宅市場上仍比較搶手。這類住宅室內空間大，可以通過內裝修來增強使用功能。近些年來，我國各城市中所建的公寓式住宅，在設計上作了較大改善，以適合我國國情。