2011年房估師《理論與實務》模擬試題（16）

　　1．按直接比較判定某可比實例價格的調整系數(shù)為0.91，則其依據(jù)是（ 　）。
　　A．可比實例的房地產(chǎn)狀況在某個因素方面優(yōu)于估價對象的房地產(chǎn)狀況，對價格的影響幅度為9%
　　B．可比實例的房地產(chǎn)狀況在某個因素方面劣于估價對象的房地產(chǎn)狀況，對價格的影響幅度為9%
　　C．可比實例的房地產(chǎn)狀況在某個因素方面優(yōu)于估價對象的房地產(chǎn)狀況，對價格的影響幅度為9.89%
　　D．可比實例的房地產(chǎn)狀況在某個因素方面劣于估價對象的房地產(chǎn)狀況，對價格的影響幅度為9.89%

　　2．甲乙兩宗土地使用權剩余年限分別為30年和40年，樓面地價分別為2700元/㎡和2800元/㎡，該類房地產(chǎn)的報酬率為6%，則兩宗土地價格相比（ 　）。
　　A．甲大于乙
　　B．甲小于乙
　　C．甲等于乙
　　D．無法確定

　　3．某宗房地產(chǎn)的預計未來第一年的凈收益為40萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎上增加2%，收益年限可視為無限年，該類房地產(chǎn)的報酬率為6%，則該宗房地產(chǎn)的收益價格為（ 　）萬元。
　　A．667
　　B．1333
　　C．1000
　　D．500

　　4．某宗房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上建造的，土地使用權剩余年限為50年，預計未來第一年的凈收益為50萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎上增加2%，該類房地產(chǎn)的報酬率為6%，則該宗房地產(chǎn)的價格為（ 　）萬元。
　　A．833
　　B．2500
　　C．1250
　　D．1067

　　5．已知一年期國債利率為3.31%，貸款利率為5.43%，投資風險補償率為2.23%，管理負擔補償率為1.32%，缺乏流動性補償率為1.42%，所得稅抵扣的好處為0.5%，則報酬率為（ 　）。
　　A．7.78%
　　B．8.28%
　　C．13.21%
　　D．14.21%

　　1．開發(fā)經(jīng)營期的起點是（ 　）。
　　A．取得估價對象的日期
　　B．開始施工建設的日期
　　C．開始預售的日期
　　D．開始銷售的日期

　　2．評估一宗房地產(chǎn)開發(fā)用地2007年1月1目的價值，預測該宗土地2009年1月1日開發(fā)完成后的房價（含地價）為2000萬元，折現(xiàn)率為10%，則開發(fā)完成后房價現(xiàn)值為（ 　）萬元。
　　A．1562.89
　　B．1652.89
　　C．1502.63
　　D．1520.63

　　3．城鎮(zhèn)街道兩側的商業(yè)用地，即使形狀相同，面積相等、位置相鄰，但由于（ 　）不同，價值會有所不同，而且差異可能很大。
　　A．區(qū)域規(guī)劃
　　B．臨街狀況
　　C．周圍環(huán)境
　　D．地形地勢

　　4．路線價法特別適用于對（ 　）進行估價。
　　A．單宗土地
　　B．多宗土地
　　C．部分土地
　　D．待開發(fā)土地

　　5．按房地價值進行分攤比按建筑面積分攤要復雜，但更符合實際情況，主要適用于（ 　）的建筑物。
　　A．用途相同且價格差異不大
　　B．建筑面積相同且價格差異不大
　　C．規(guī)模相同且價格差異不大
　　D．各部分的房地價值有差異且差異不大

　　答案：1．C　2．A　3．C　4．D　5．A  6．A　7．B　8．B　9．B　10．D