2011年房估師《經營與管理》第六章知識點（1）

　　第六章 經濟評價指標與方法

　　1. 投資與成本

　　成本

　　產品的成本就是活勞動與物化勞動的消耗

　　銷售成本（完全成本）＝生產成本＋銷售費用

　　投資分析中的成本與財務會計中的成本的不同

　　財務會計是實際發生費用的記錄，數據是唯一的；投資分析中的成本是對未來將要發生的費用的預測和估算，各種影響因素不同，不同的方案有不同的成本數據

　　在投資分析的成本中，還要列入一些財務會計中沒有的成本概念，如機會成本、沉沒成本、不可預見費用等

　　2.房地產投資分析中的投資與成本

　　3.房地產開發項目投資與成本類型（四類）

　　開發項目總投資、開發產品成本、經營成本、期間費用

　　包括：管理費用、財務費用、經營費用（銷售物業叫銷售費用）

　　規定：

　　項目用于銷售時，期間費用計入開發建設投資中

　　項目用于出租或自營時，開發期的期間費用計入開發建設投資，經營期的期間費用計入運營費用

　　項目置業投資的，期間費用計入運營費用

　　經營收入 （三類，取決于經營模式）

　　經營收入＝銷售收入＋出租收入＋自營收入

　　銷售收入＝銷售房屋面積×房屋銷售單位

　　出租收入＝出租房屋建筑面積×房屋租金單價

　　自營收入＝營業額－營業成本－自營中的商業經營風險回報