2011年房估師《經(jīng)營(yíng)與管理》第十章知識(shí)點(diǎn)（3）

　　8. 寫(xiě)字樓計(jì)算可出租或可使用面積

　　三個(gè)面積

　　建筑面積

　　可出租面積：出租單元內(nèi)建筑面積＋分?jǐn)偣�用建筑面積

　　出租單元內(nèi)建筑面積：?jiǎn)卧獌?nèi)使用面積＋外墻、單元間分隔墻及單元與公用建筑空間之間的分隔墻水平投影面積的一半

　　一個(gè)系數(shù)

　　可出租面積和出租單元內(nèi)建筑面積比例系數(shù)（R/U）

　　租金的計(jì)算

　　實(shí)際劃歸租戶(hù)獨(dú)立使用的面積是單元內(nèi)建筑面積，但在計(jì)算租金時(shí)要將該單元內(nèi)建筑面積而乘以R/U系數(shù)

　　9. 基礎(chǔ)租金與市場(chǎng)租金

　　基礎(chǔ)租金：根據(jù)業(yè)主希望達(dá)到的投資收益率目標(biāo)和其可接受的最低租金水平（即能夠抵償?shù)盅嘿J款還本付息、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用和空置損失的租金）確定的租金

　　市場(chǎng)租金：根據(jù)市場(chǎng)供求關(guān)系決定的租金水平

　　基礎(chǔ)租金高于市場(chǎng)租金，要降低經(jīng)營(yíng)費(fèi)用

　　在寫(xiě)字樓市場(chǎng)比較理想的情況下，市場(chǎng)租金一般高于基礎(chǔ)租金

　　10. 出租單元的面積規(guī)劃和室內(nèi)裝修

　　標(biāo)準(zhǔn)化的裝修，一般由業(yè)主提供

　　其他裝修視市場(chǎng)條件和入住率水平確定（四種選擇）

　　由業(yè)主支付

　　由租戶(hù)支付

　　為主和租戶(hù)分擔(dān)

　　業(yè)主支付后由租戶(hù)在租約期限內(nèi)按月等額償還本息（作為租金的一部分）

　　11. 毛租和凈租條款

　　毛租：由業(yè)主支付物業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的所有費(fèi)用，租金中包含這些費(fèi)用

　　凈租：租金僅為房屋的租金，所有的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用均由租戶(hù)直接繳納